Салоны бытовых услуг в поиске мест расположения
Скромные труженики столичного рынка – салоны бытовых услуг – тяготеют к наиболее проходным местам, однако низкая маржинальность не дает им возможность выбирать среди лучших объектов торговой недвижимости. Мы решили узнать, как решает эту проблему бизнес и какие тонкости необходимо учитывать тем, кто только начинает работать в этой сфере и находится в поиске подходящего помещения.
Выбирая локацию
За счет специфики работы салоны бытовых услуг выгоднее всего открывать в наиболее проходимых, многолюдных зонах, где их сразу заметит покупатель и зайдет, чтобы сделать дубликат ключей, подшить только что купленные джинсы или отремонтировать сумку. Именно поэтому в торговых центрах такие заведения можно увидеть на подходах к продуктовым супермаркетам или сразу за кассами, а в формате стрит-ритейла они обычно представлены в жилых кварталах на первых и цокольных этажах в спальных районах.
Как правило, они занимают совсем небольшие помещения (если только речь не идет о специализированном ателье) – обычно им вполне достаточно 15-50 «квадратов», на которых можно организовать полноценное рабочее место и выделить пространство для посетителей.
«Торговые центры в большинстве случаев способны обеспечить больший трафик целевой аудитории даже при расположении на верхних этажах. Однако в населенных жилых районах расположение в местах с интенсивным трафиком позволяет успешно работать в формате стрит-ритейла», – отмечает Константин Будагян, старший аналитик отдела исследований рынка CBRE.
Впрочем, встречаются и нестандартные для традиционного стрит-ритейла места размещения таких салонов – например, с торца жилых домов или в киосках рядом с остановками транспорта. Также операторы могут занимать часть помещения на условиях субаренды в аптеках, магазинах продуктов и у других операторов.
«Этот бизнес приносит хорошую прибыль только там, где есть постоянный поток клиентов или же при очень низкой арендной плате, – поясняет Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty. – Его маржинальность не позволяет арендовать дорогие помещения на выходах из станций метро с высокой арендой, поэтому таким операторам приходится искать другие варианты. И торговые центры и прикассовые зоны — одно из оптимальных расположений для такого бизнеса».
Помещения обычно не приобретаются в собственность, а арендуются. При этом ставки аренды чаще ниже в жилых комплексах, да и конкуренция не столь высока, как в торговых центрах. «Многие ИП чаще всего открываются именно на первых этажах – тут несложно спрогнозировать спрос, меньше бюджетов требуется на рекламу и иные маркетинговые расходы, – рассказывает Дмитрий Караваев, генеральный директор «Рент-Инвест». – Касательно торговых объектов ситуация иная – аренда в разы выше, но выше и трафик посетителей. При этом в крупном объекте сидят сразу несколько аналогичных операторов. Именно поэтому предпочтение ТЦ отдают именно сетевые игроки, для которых вопрос присутствия не менее важен, чем вопрос прибыли».
Влияние вида услуг
Зависит расположение и от основного вида деятельности компании. «Например, мини-ателье по ремонту одежды выгодно размещаться в как в крупных торговых центрах, так и в помещениях стрит-ритейла. Если говорить о единичных точках, вроде ремонта телефонов, металлоремонта, ремонта обуви, то они располагаются в максимально проходимых местах в торговых зонах жилых массивов, а также возле метро и остановок общественного транспорта. Для таких небольших точек достаточно 10-15 кв. м. Они могут располагаться на первых и подвальных этажах и часто садятся в субаренду на площадь основного арендатора», – рассказывает Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate.
Возможность работать как в ТЦ, так и в помещениях стрит-ритейла есть и у химчисток. При этом в связи с тем, что они используют химические вещества, существуют определенные требования к их размещению: в жилых домах они не могут быть открыты выше первого этажа, а пункты приема и выдачи нежелательно располагать рядом с магазинами продовольственных товаров.
«Для салонов, предоставляющих фотоуслуги и ксерокопирование, помимо высокой проходимости важно наличие в непосредственной близости релевантных мест: учебных заведений, банков, нотариальных контор, паспортных столов и других госучреждений, – продолжает эксперт. – Не менее выгодно открываться в новых микрорайонах, где только создается социальная инфраструктура и отсутствуют рынки и другие островки с наличием разных услуг, а соответственно конкуренция минимальна».
В свою очередь салоны бытовых услуг, хоть и не являются «якорями», все же оказывают некоторое влияние на трафик и востребованность торгового центра и могут быть интересными арендаторами для владельцев крупных объектов. «Потребитель, выбирая между двумя ТЦ, при прочих равных, выберет тот, в котором представлено больше услуг, понимая, что таким образом можно в одном месте решить сразу множество задач, – рассказывает Егор Остапенко, генеральный директор компании «Студия 5». – К тому же, бытовые услуги, как правило, занимают минимальную площадь. Если блок 100 кв. м, например, сложно сдать целиком, то можно разделить его на две части и сдать двум арендаторам по более высокой ставке».
Раздолье для частников
В настоящее время рынок бытовых услуг делят между собой сетевые компании и индивидуальные предприниматели. При этом основную часть от всех представленных в Москве салонов составляют несетевые заведения.
«Относительно небольшая площадь и низкая стоимость открытия салона бытовых услуг позволяют индивидуальным предпринимателям открывать точки обслуживания и успешно конкурировать с сетевыми операторами, предлагая более конкурентоспособные цены и удобные места расположения точек предоставления услуг, – рассказывает Константин Будагян. – Впрочем, доля сетевых операторов растет как за счет операторов-универсалов, предлагающих широкий ассортимент услуг (Например, Dombyta.com – 46 точек), так и за счет специализированных операторов (например, услуги по ремонту и перешивке одежды «Феникс» – 11 точек)».
На рынке можно увидеть также и совсем небольшие сети – такие, в которых будут работать всего три-четыре салона. «Зачастую этим бизнесом занимаются частные мастера, которые сами и владеют бизнесом, и сами же сидят на месте и работают как мастера. Иногда, если такие проекты выстреливают, то предприниматель открывает еще несколько точек и нанимают персонал», – рассказывает Антон Белых.
Выбор места расположения, кстати, зависит и от того, является ли заведение сетевым или единичным проектом. «Сетевые операторы представлены преимущественно в ТЦ, частные компании – в стрит-ритейле», – отмечает Егор Остапенко.
Основным критерием для открытия салона является востребованность того или иного вида услуги у населения, однако чаще всего ставка делается на комплекс услуг. «Как правило, в точках предоставления услуг работают мастера-универсалы, предоставляет большое количество различных услуг, что позволяет существенно повысить выручку», – отмечает Константин Будагян. По мнению эксперта, успех узкоспециализированных мастерских может обеспечиваться расположением в специализированных торговых центрах – мебельных, спортивных и др. Также они могут работать в населенных районах, где имеется высокий спрос на конкретную услугу: например, ремонт спортинвентаря рядом с крупными спортивными центрами или парками с велодорожками.
Советы экспертов
К возможности открыть небольшой салон бытовых услуг привлекает предпринимателей, которые не готовы вкладывать большое количество финансовых средств. Эксперты дают несколько советов тем, кто только заходит на рынок и выбирает подходящее помещение для будущего салона.
Вадим Казберов, операционный директор City&Malls PFM:
«При выборе помещения «первокурсникам» необходимо обращать внимание на баланс количественных и качественных показателей помещения. Демократичная арендная ставка, арендные каникулы, локация, целевой трафик, рекламные возможности, всё это в совокупности позволит сократить время выхода на норму прибыли».
Егор Остапенко, генеральный директор компании «Студия 5»:
«Если помещение выбирается в ТЦ, то, конечно, в зоне видимости как сказано выше - на входе/выходе, в зоне касс супермаркета/гипермаркета. Если же речь о стрит-ритейле, то предпочтение отдается объектам в глубине спального района, возможно, поблизости к пешеходным зонам или центральным улицам локации, в зонах скопления людей и вблизи супермаркетов. Это должен быть либо формат шаговой доступности от жилого массива, либо место рядом с супермаркетом или в районном ТЦ».
Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate:
«Если выбирать между арендой и покупкой помещения, то начинающим предпринимателям стоит отдать предпочтение именно аренде. Это менее затратно, и всегда можно переехать в помещение в более выгодном месте.
В зависимости от специфики бизнеса нужно изучить нормативную базу, различные отраслевые ГОСТы, СНиПы и СанПиНы. Например, если открыть мини-ателье можно практически в любом помещении, то для химчисток и прачечных действуют жесткие правила. Так в жилых домах могут размещаться только пункты приема-выдачи вещей, сами цеха размещать в жилых домах запрещено. При этом химчистка может располагаться только на 1-ом или цокольном этаже либо в одноэтажном отдельно стоящем здании. Средняя площадь для химчистки полного цикла 120-150 кв. м, для пункта приема-выдачи достаточно 30-40 кв. м. Наиболее рабочая схема для химчистки и прачечной полного цикла – открывать цеха в отдельно стоящем здании на периферии, а пункты приема в размещать в густонаселенных районах с отсутствием конкурентов. При этом помещение должно обладать достаточными мощностями, соответствующими электрическим нагрузкам оборудования. Желательно предусмотреть паркинг для клиентов.
Что касается универсальных правил при выборе помещения стрит-ритейл, то это первая линия домов на оживленных улицах, желательное наличие отдельной входной группы, возможность размещения рекламной вывески на фасаде. Если необходимо устанавливать специальное оборудование, то достаточная электрическая мощность или возможность ее увеличения.
Если салон предполагается открывать в торговом центре, то в первую очередь необходимо ориентироваться на соседей и то, как перемещаются покупатели по ТЦ, где наибольшая проходимость».
Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty:
«В первую очередь не стоит гнаться за сверхдорогими локациями, так как этот бизнес не окупит затраты на аренду дорогих помещений. Также не стоит брать слишком большую площадь и переплачивать за ненужные метры. В зависимости от набора услуг оптимальная площадь колеблется от 10 до 30 кв. м, в редких случаях – до 50 кв. м. При этом желательно, чтобы трафик мимо помещения был постоянным — от жилых домов или продуктового магазина, а не офисным или случайным».
