Складской рынок Московского региона готовится к росту
После прошлогоднего снижения объемов ввода на складском рынке Московского региона, в этом году ожидается рост, хотя в первом полугодии в эксплуатацию было введено всего на 8% площадей больше, чем в предыдущем аналогичном периоде. Эксперты рассказали, какие тенденции сейчас наблюдаются на этом сегменте рынка, кто становится основным драйвером спроса и по каким ценам реализуются складские и индустриальные квадратные метры.
Развитие складского рынка
В этом году на рынке Московского региона отмечается начало нового цикла, что выражается в явной активизации и нового строительства, и спроса. Особенное внимание при этом обращает на себя динамика ввода: в первом полугодии было завершено менее половины от всех заявленных в 2018 году площадей, основной же объем ожидался во второй половине года.
«После резкого снижения объема ввода площадей в прошлом году (532 тыс. кв. м против 1 млн кв. м в 2016 г.) мы ожидаем значительного роста показателя в текущем году. Хотя первая половина года не отличалась выдающейся динамикой (за январь-июнь было введено в эксплуатацию 216 тыс. кв. м, что всего на 8% превышает результат аналогичного периода 2017 года), за счет реализации ряда крупных проектов во втором полугодии результат 2018 года в целом превысит предыдущий на 147% и достигнет 1,1 млн кв. м», – рассказывает Евгений Бумагин, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL.
Экспертами отмечается и снижение доли свободных площадей, при этом спрос формируется в большей степени компаниями, которые приняли решение расширить свои склады. «В то же время у девелоперских компаний возобновляется интерес к спекулятивному строительству, в особенности на субрынках с низким уровнем свободных площадей», – добавляет Василий Григорьев, заместитель директора отдела исследований рынка CBRE.
В числе основных трендов этого года Артур Мандрыка, директор департамента складской недвижимости Penny Lane Realty, отмечает также внимание компаний к небольшим помещениям (от 1 до 3 тыс. кв. м), которые обычно приобретаются в собственность. «В ответ на этот спрос, собственники стали дробить свои комплексы, а вот девелоперы уже возводят отдельно стоящие склады оптимальных площадей, чтобы удовлетворить этот запрос, – поясняет эксперт. – Мы считаем, что за этим трендом будущее, многие захотят приобрести в собственность свой отдельно стоящий склад».
«В целом следует отметить, что на рынке складской недвижимости Московского региона преобладает влияние позитивных факторов, – резюмирует Сергей Кузичев, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости, земли компании Knight Frank. – Доля вакантных площадей сокращается, спрос находится на рекордно высоком уровне, запрашиваемые ставки аренды перестали падать, новое строительство ведется».
Распределение сделок по покупке/ аренде по профилю арендаторов/ покупателей, Московский регион (январь-август 2018 г.)
Источник: Knight Frank Research, 2018
Ставки аренды и продажи
В JLL отмечают, что по новым сделкам средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды в Московском регионе сохраняются на минимальном уровне и находятся в диапазоне 3,3-3,6 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Фактические они зависят от самого объекта, его технических характеристик, местоположения и удаленности от МКАД.
По данным Knight Frank, средний уровень запрашиваемой ставки аренды на склады класса А на начало сентября составил 3,6 тыс. руб./кв. м/год triple net. Этот показатель может незначительно увеличиться к концу года по мере снижения количества свободных площадей. Тем не менее, в динамике ситуация со ставками аренды на склады высокого класса считается стабильной.
О том, какими объектами интересуются арендаторы, рассказывает Артур Мандрыка: «Сейчас у нас больше запросов по складскому рынку, а после падения ставок на аренду существенно увеличился спрос на помещения класса А и В, в связи с этим начинают сильно проседать ставки на помещения класса С. Основной спрос мы наблюдаем на площади до 5 тыс. кв. м».
Стоимость готовых объектов, по данным CBRE, варьируются от 29 до 42 тыс. руб. за кв. м. Средняя цена «квадрата» на сегодняшний день составляет 34 тыс. руб. «На рынке формируются предпосылки к постепенному росту цен на новые складские здания, обусловленному увеличением стоимости строительных материалов», – отмечает Василий Григорьев.
Курс на снижение затрат
Снижение затрат на логистику и внимание к энергоэффективным технологиям – глобальный тренд, который наблюдается и в России. «Рынок стимулирует арендаторов планировать свой потенциал роста за счет оптимизации логистики. Сегодня сами склады становятся более современными, энергоэффективными, в свою очередь, операторы стремятся оптимизировать условия контрактов и процессы внутри», – рассказывает Евгений Бумагин.
Увеличение запросов на энергоэффективные здания, по мнению экспертов, еще раз подтверждает тренд на сокращение логистических затрат. «Если раньше компании редко анализировали статью расходов на коммунальные платежи, то сейчас это интересует арендаторов наравне со ставками и местоположением помещения. Помимо этого, всё чаще отмечаем требование к соблюдению противопожарной безопасности по стандартам FM Global, в первую очередь со стороны иностранных компаний», – добавляет эксперт.
Особенности строительства
Больше половины складов Московского региона строятся под заказ, что позволяет возводить объекты, максимально полно подходящие конкретному заказчику. Эксперты считают, что в будущем количество таких складов будет только увеличиваться. «По нашим прогнозам, доля BTS проектов в структуре ввода будет расти, – подтверждает Сергей Кузичев. – Связано это с тем, что основными заказчиками BTS проектов являются розничные сети и компании-производители, которые в период с января по конец августа 2018 г. демонстрировали высокий спрос».
«На рынке продолжается качественное развитие складской недвижимости, – рассказывает Василий Григорьев. – Существенная часть новых комплексов – проекты built-to-suit: мультитемпературные склады для продуктовых ритейлеров, склады с большим количеством доков и парковочных мест для транспортных компаний и онлайн-ритейлеров».
При этом наиболее высокие требования к качеству площадей предъявляют производственные компании. «Стоимость производственных линий и оборудования, которые они используют на своих объектах, может превышать, причем кратно, стоимость самого объекта недвижимости», – объясняет Вячеслав Зелепуга, директор по развитию ГК A Plus Development. Также играет роль и то, что именно к таким компаниям предъявляются наиболее серьезные требования со стороны проверяющих органов.
Требования заказчиков к складам стандартны: хорошие производственные мощности, наличие воды в производственных объемах с возможностью ее слива. Тем, кто собирается переоборудовать склад в производственную площадь, требуются универсальные помещения с возможностью установки крановых устройств. «По некоторым направлениям наблюдается дефицит холодильных и морозильных складов класса А. Сейчас многие стараются учитывать все эти факторы при строительстве», – рассказывает Артур Мандрыка.
Драйверы рынка
По итогам первого полугодия доля торговых операторов в структуре спроса составила 39% – такие данные приводят в JLL. Второе место держат производственные компании – 24%. Продолжается доминирование ритейла и во втором полугодии. Так, в третьем квартале компания JLL закрыла крупнейшую сделку по реализации распределительного центра «Леруа Мерлен» площадью 140 тыс. кв. м на территории МЛК «Белый Раст» на севере от Москвы – «Северная звезда» станет крупнейшим автоматизированным складом в стране.
По данным CBRE, в структуре спроса по товарным группам превалируют товары повседневного спроса, продукты питания и алкогольная продукция. При этом наблюдается некоторое противостояние между традиционной розничной торговлей и все больше набирающей силу онлайн-коммерцией.
Источник: CBRE.
«На мой взгляд, высокий спрос со стороны офлайн-ритейла является скорее остаточным, – считает Вячеслав Зелепуга. – В горизонте полутора-двух лет этот спрос будет удовлетворен, и доля офлайн-ритейла на складском рынке пойдет на спад. А вот позиции онлайн-ритейла и производственных предприятий как драйверов данного сегмента рынка будут укрепляться».
Компании, работающие в сфере электронной торговли, сейчас называются экспертами одним из основных драйверов рынка, предприниматели именно этого сегмента готовы использовать лучшие наработки и решения для автоматизации помещений. Такой тренд стал продолжением развития рынка в прошлом году, когда онлайн-ритейл сформировал основной объем в структуре спроса.
«Именно в данном сегменте в 2017 г. были заключены одни из крупнейших за всю историю рынка складской недвижимости Московского региона сделок: подписание договоров на строительство собственных распределительных центров компаниями Wildberries и «Утконос» площадью около 145 тыс. кв. м и 70 тыс. кв. м соответственно, – говорит Сергей Кузичев. – Мы полагаем, что, несмотря на небольшую долю сегмента online-торговли в структуре спроса с января по август 2018 г. (6%), до конца 2018 г. в данном сегменте может быть заключен ряд крупных сделок».
Инвестиции в строительство
Несмотря на оживление рынка, активного роста частных инвестиций в него пока не наблюдается. «В первом полугодии было закрыто несколько крупных сделок с российскими инвесторами, но скорее всего переговоры по ним шли достаточно давно, что не позволяет говорить о тенденции, – рассказывает Марина Цветкова, руководитель департамента коммерческой недвижимости EVANS. – Крупные сделки на рынке складской недвижимости по-прежнему остаются приоритетом дистрибьюторских компаний и ретейлеров, а также компаний интернет-коммерции. В целом, инвестор всегда готов рассматривать качественные объекты с качественным арендным потоком и с хорошей окупаемостью для инвестиций и возможно до конца года мы еще увидим крупные интересные сделки в секторе складской недвижимости».
Одной из причин отсутствия высокого интереса к арендному бизнесу является срок окупаемости проектов. «Нормальными показателями можно считать период окупаемости от 6 до 8 лет, а сейчас все что предлагается на рынке, окупится лишь за 9-12 лет, что становится невыгодным для инвесторов. Тем не менее, крупнейшим игрокам рынка всегда интересны любые предложения класса А, и они готовы покупать площади, но не менее 100 тыс. кв. м. по рыночным ставкам, либо иногда чуть выше», – говорит Артур Мандрыка.
В Penny Lane Realty считают, что в настоящее время наиболее выгодно вкладываться именно в девелопмент (строить под аренду или для продажи) потому что есть высокий спрос среди арендаторов и многие активно ищут помещения для своего бизнеса, чтобы приобрести в собственность и уйти от аренды. И для реализации таких задач главное – выбрать верную локацию.
«На текущий момент серьезных изменений на рынке инвестиций в складскую недвижимость не произошло, – отмечает Вячеслав Зелепуга. – В данном сегменте сформировался ряд крупных игроков, которые остаются на рынке и проявляют ту или иную активность. Также есть небольшие локальные инвесторы».
Надежда Двоскина специально для ComEstate.Ru.
