Стрит-ритейл на Мясницкой: свободных мест почти нет
Мясницкая улица, пролегающая между Лубянской площадью и Садовым кольцом, всегда была интересна для ритейла. Еще больше ее популярность выросла с развитием Никольской улицы и пешеходных маршрутов. Как результат – на сегодняшний день свободных мест на ней почти нет, а ротация арендаторов минимальна.
Особенности развития
Современный облик Мясницкой улицы сформировался под влиянием нескольких факторов. В частности, реновацией по программе «Моя улица», сносом торговых павильонов рядом со станциями метро и открытием нового корпуса НИУ ВШЭ. В Knight Frank отметили, что все это способствовало популярности улицы как среди москвичей, так и среди приезжающих в столицу – потенциальной аудитории расположенных здесь заведений.
«За последние годы улица стала намного более адаптирована для пешеходов за счет сокращения автомобильных полос с 4-х до 2-х и запрета парковки. Прежде всего, от этого выигрывают кафе и рестораны, а также магазины спонтанных покупок, ориентированные на пешеходов», – рассказывает Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate.
На сегодняшний день на Мясницкой улице, по данным JLL, представлено более 80 торговых помещений, при этом за счет стабильно высокого спроса со стороны арендаторов вакантность здесь – одна из самых низких в ЦАО: за последние годы она не превышала 4,4%.
|
Интересный факт: В XVI веке здесь находились дома и лавки мясников, слобода которых назвалась Мясницкой полусотней. Позднее их торговля была вытеснена к Земляному валу, однако название улицы сохранилось. |
«В этом сегменте там соседствуют универмаги советских времен, разнообразные рестораны, развлекательные и образовательные центры, офисы и гостиничные проекты, – рассказывает Дарья Канева, заместитель директора департамента управления активами NAI Becar. – На первой линии свободных площадей под стрит-ритейл почти не найти, и девелоперы активно занимаются редевелопментом второй линии и переулков».
Аудитория заведений на Мясницкой – разноплановая. За счет того, что здесь расположены университетские здания, здесь всегда много студентов и административного персонала. Близость музеев и театров поблизости обеспечивает поток любителей культуры и искусства. Как и почти везде в центре города, довольно много офисных работников. Также улица привлекает и туристов – впрочем, как считают эксперты, как раз их влияние на ритейл здесь не столь высоко.
«Мясницкую сложно назвать популярной туристической улицей, – поясняет Елена Земцова. – В районе достаточная высокая деловая активность, в окружении расположено множество бизнес-центров и госучреждений: Федеральная служба по финансовому мониторингу, Департамент госзакупок Министерства обороны, Федеральная служба государственной статистики РФ, Федеральная служба по туризму, Федеральная служба безопасности, главное управление ГИБДД МВД России. Поэтому заведения рассчитаны преимущественно на бизнес-аудиторию: работников и посетителей бизнес-центров, министерств и ведомств, а также студентов учебных заведений, находящихся здесь (НИУ «Высшая школа экономики», Российская академия живописи, зодчества и архитектура)».
Два коридора, два направления
По сути, Мясницкая улица представляет собой объединение двух торговых коридоров: один доходит до Бульварного кольца, другой – до Садового, и у каждой части есть свои особенности. «Мясницкая от Лубянской площади - это многолюдная, активная и пестрая улица. В основном ее помещения занимают различные форматы общепита, среди знаковых объектов – торговый дом «Библио-Глобус», старейшие магазины «Дом фарфора», «Чай-кофе». Со стороны Садового кольца это в большей степени зона деловой активности с иным составом арендаторов», – рассказывает Лена Серенко, руководитель департамента торговой недвижимости компании Praedium.
Как и Пятницкая улица, Мясницкая имеет уже сложившийся ресторанный профиль. «Доля арендаторов сегмента общепита долгие годы здесь практически не менялась и остается одной из самых высоких: по итогам IV квартала 2018 года она составляет 45%. При этом многие рестораны успешно функционируют здесь на протяжении длительного периода времени», – рассказывает Юлия Назарова, руководитель отдела стрит-ритейла компании JLL в Москве.
Помимо этого, отмечается и большая доля сегмента банковской розницы, которая превышает 20%. Это вторая «специализация» Мясницкой улицы, на которой можно увидеть отделения Газпромбанка, ВТБ, Сбербанка, Райффайзенбанка, ЮниКредит Банка, Промсязьбанка, Альфа-Банка. «За последние годы, в связи с отзывом лицензий у многих банков, этот сегмент арендаторов, конечно, сократился, образовалось много вакантных площадей, но Мясницкая по-прежнему остается востребованной у банковских операторов», – говорит Елена Земцова.
«Наименьший интерес к данной локации проявляют ритейлеры сегмента «одежда, обувь и аксессуары», что связано с ресторанным профилем улицы и достаточно высокой стоимостью аренды помещения», – объясняет Юлия Назарова.
По данным Knight Frank, на Мясницкой представлены сегменты от экономичных несетевых кафе и столовых, точек недорого питания «Му-Му» и популярного у студентов «ТоДаСе» – до ресторанов с авторской кухней (например, Lambic). Также, следуя столичному тренду, улицу «захватывают» небольшие кофейни формата to go. Интересное отличие Мясницкой от других центральных торговых коридоров столицы состоит в том, что 4% ее помещений занимают магазины книжной продукции. Здесь, в частности, работают «Библио-Глобус» и «БукВышка».
Условия для арендаторов
Самый большой уровень вакансии на Мясницкой улице был отмечен в I квартале 2015 года, когда она достигла 9%, однако после завершения программы реконструкции объем свободных помещений сократился. «На возвращение спроса оказал влияние не только качественно увеличившийся пешеходный поток, но и организация парковочных карманов», – считает Вадим Кашкин, руководитель департамента коммерческой недвижимости «НДВ-Супермаркет недвижимости».
«Даже то, что она стала улицей с односторонним движением после реконструкции, постепенно было благоприятно принято как арендаторами площадей, так и жителями города, и сформировало качественный пешеходный трафик», – добавляет Лена Серенко.
По данным JLL, сейчас средняя годовая ставка аренды составляет 80 тыс. руб. за кв. м. Объект площадью 250 кв. м можно арендовать за 1,6 млн руб. в месяц. «Помещения сдаются очень быстро, и срок их экспонирования минимальный – не более 2-3 месяцев, – объясняет Юлия Назарова. – Наличие свободных площадей обусловлено в основном ротацией арендаторов, доля вакантности остаётся на прежнем уровне благодаря стабильному спросу арендаторов, главным образом ресторанного сегмента».
«Самыми востребованными и дорогими, конечно, являются помещения на первой линии домов, рядом с метро и объектами, хорошо генерирующими трафик, например, рядом с НИУ «Высшая школа экономики», где наблюдается очень высокая плотность заведений общепита», – рассказывает Елена Земцова. По данным Delta estate, арендные ставки начинаются от 30 тыс. и заканчиваются 150 тыс. рублей за кв. м в год, но объективно «рабочими» ставками являются 50-65 тыс. рублей за кв. м в год.
|
Интересный факт: Построенный в конце XIX века магазин «Чай-Кофе» на Мясницкой улице никогда не менял своего предназначения. Его внешний вид сегодня является копией здания 1896 года. |
Помимо этого, за последний год еще более укрепил свои позиции общепит. Отмечается даже, что банки и промтовары постепенно вытесняются с Мясницкой улицы. Например, на помещение площадью 250 «квадратов», которое занимал ранее «Л’Этуаль» было подано большое количество оферт – в основном, под общепит. В результате здесь открылся Black Star Burger.
«Магазины уже не могут конкурировать с заведениями общепита в отношении арендных ставок на уровне 120 тыс. руб. кв. м/год и более. К примеру, Дом фарфора «Гледис» также уже ищет серьезного арендатора на часть своих торговых площадей», – говорит Лена Серенко.
* * *
Мы попросили экспертов рынка недвижимости дать прогнозы относительно того, в каком направлении будет развиваться стрит-ритейл на Мясницкой улице. Вот что они ответили:
Дарья Канева, заместитель директора департамента управления активами NAI Becar:
«Первая линия вряд ли кардинально изменится – одни ресторанные проекты могут сменять другие, а во дворах (вторая линия) будут активнее развиваться новые мультиформаты с коворкингами, хостелами, торговлей и арт-пространствами».
Лена Серенко, руководитель департамента торговой недвижимости компании Praedium:
«Старейшая улица после реконструкции также стала привлекательным местом для прогуливающихся горожан, а у кофеен и ресторанов появилось больше места для летних веранд. Здесь можно встретить заведения разных кухонь, что, безусловно, привлекает туристов и гостей города. Можно смело говорить о том, что Мясницкая сегодня стала одной из главных ресторанных улиц города. Кардинальные изменения в ее концепции в ближайшее время маловероятны, улица будет только хорошеть».
Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate:
«В целом, как и в других новых пешеходных коридорах, спрос здесь продолжит формироваться в основном за счет кафе и ресторанов, доля которых будет постепенно увеличиваться. Останутся и банки из-за специфики расположенных здесь деловых объектов».
Надежда Двоскина специально для ComEstate.Ru.
