Стрит-ритейл на Никольской улице: от магазинов – к общепиту
Никольская – одна из самых популярных улиц как среди приезжающих в Москву, так и среди горожан, которые любят прогуляться по центру города. Этому способствуют сразу несколько факторов: и то, что в последние годы она стала полностью пешеходной, и большое количество расположенных здесь исторических и архитектурных достопримечательностей, и, конечно, наличие многочисленных кафе и ресторанов. О том, как развивается стрит-ритейл в непосредственной близости от Кремля, мы попросили рассказать экспертов рынка недвижимости.
Улица для прогулок и отдыха
Никольская улица проходит от Красной площади до Лубянки, являясь одним из наиболее востребованных туристических маршрутов. Расположение в самом центре, близость к основным туристическим достопримечательностям делают ее особенно популярной для неспешных прогулок. К тому же, помимо памятников архитектуры и истории, на ее привлекательность работает и постоянное световое декорирование, которое периодически обновляется.
Интересна Никольская и с точки зрения совершения покупок: на самой улице и поблизости в пешей доступности находится ряд торговых домов. Однако большая часть магазинов, ресторанов и кафе работает в формате стрит-ритейла, что неудивительно: владельцев небольших торговых точек неизменно привлекает высокий пешеходный трафик.
Еще несколько лет назад здесь были представлены, в основном, магазины, в которых можно было приобрести недорогие ювелирные украшения, одежду и обувь, а также аптеки. Сейчас же соотношение поменялось в пользу кафе и ресторанов, при которых весной было открыто большое количество веранд. «Улица стала пешеходной, Никольская ведет к Красной площади, где традиционно много туристов. Соответственно, на эту улицу охотно идут операторы общепита, сувенирные магазины», – поясняет Виктория Камлюк, директор направления стрит-ритейл компании Knight Frank.
|
Интересный факт: В XIX и начале XX вв. в доме № 21 располагалась аптека В.К. Феррейна, считавшаяся одной из самых крупных в Европе. В советское время здесь также велась торговля лекарствами: в здании работала «Аптека №1». Строение интересно не только историей, но и уникальной архитектурой, выполненной в эклектичном духе. |
С 2015 года Никольская входит в четверку самых дорогих улиц в историческом центре, чему, в частности, способствовало завершение программы «Моя улица». «Профиль данной улицы сегодня формирован вполне четко: почти половина от общего объема арендаторов составляют операторы сегмента общепита. Если в середине 2013 года доля кафе и ресторанов здесь составляла 25%, то в настоящий момент она выросла до 41%. По этому показателю Никольская также входит в ТОП-10 центральных улиц столицы», – рассказывает Юлия Назарова, руководитель отдела стрит-ритейла компании JLL в Москве.
По мнению Константина Будагяна, старшего аналитика отдела исследований рынка CBRE, рост доли известных брендов повышает привлекательность не только торгового коридора, но и прилегающих к нему переулков для других ритейлеров. «Большая часть помещений на Никольской улице подходят под современную торговлю», – отмечает эксперт. Сильнее всего на ее развитие оказывают влияние такие факторы, как режим работы расположенных рядом мест посещения туристов – Исторического музея и музеев Московского Кремля, посещаемость ГУМа, заполнение близлежащих гостиниц и tenant-mix.
На любой вкус и кошелек
Пройдясь по Никольской, можно найти заведения на любой вкус и кошелек: здесь представлены и такие демократичные сети, как KFC, «Теремок», «Прайм», «Кофе Хауз», «Вареничная» и премиальные рестораны Wine & Crab и Laduree. Прогуливающихся по улице приглашают также и такие заведения, как Baccarat Cristal Room и «Рыбы нет». В доме 10/2 с этого года начал работать ресторан Miramar.
Разумеется, заведения общепита представлены здесь не только в формате стрит-ритейла. Разнообразие кухонь мира можно увидеть в ГУМе («Фестивальное кафе» расположено на третьем этаже ТЦ), а также в торгово-офисном центре «Никольская Плаза», где работает гастромаркет «Вокруг света» с 24 ресторанами и кафе от Аркадия Новикова, Бориса Зарькова и Владимира Мухина.
В то же время на Никольской улице по-прежнему представлены различные магазины, где, в частности, ведется торговля одеждой таких брендов, как Loro Piana, Philipp Plein, Alena Akhmadullina и Igor Gulyaev, обувью и аксессуарами – New Balance, «Эконика», «Терволина». Также здесь можно приобрести ювелирные изделия – в магазинах Mauboussin, Pandora, 585, Московского Ювелирного Завода. Открыты отделения банков (ВТБ, «Почта Банк») и несколько заведений сферы услуг. Косметика и парфюмерия представлены в салоне «Новая Заря». При Заиконоспасском монастыре открыта церковная лавка.
|
Интересный факт: В XIX веке на Никольской велась оживленная торговля книгами: всего здесь и Новой площади было открыто 26 книжных лавок. В доме №15 находилась первая в России типография – Московский печатный двор. Характер улицы изменило строительство крупных торговых центров – ГУМа и Никольских рядов. |
«На развитие влияет то, что власти города улицу реконструировали, сделали красивой и удобной для пешеходов, близи улицы находится несколько станции метро («Китай-город», «Площадь революции», «Лубянка»). Таким образом, эти факторы формируют основной пешеходный трафик. Однако пешеходы – люди небогатые, поэтому здесь садятся операторы фастфуда («Сабвей», «Крошка-Картошка»), недорогие кафе, сувенирные лавки и магазины массового спроса», – рассказывает Виктория Камлюк.
Вакантность на Никольской улице считается одной из самых низких в Москве: по итогам II квартала 2018 года она составила 5%. По данным JLL, средняя ставка аренды за аналогичный период составляет около 150 тыс. руб. /кв. м/год (без учета НДС). Такие данные получены при рассмотрении помещений площадью от 100 до 300 «квадратов» на первых этажах, прямоугольной формы, с отдельным входом и витриной. «Этот показатель выше только в Столешниковом переулке (среди центральных торговых коридоров) и сопоставим с улицами Кузнецкий мост и Петровка», – отмечает Юлия Назарова.
По данным CBRE, ставки для небольших магазинов (площадью 30-60 кв. м) могут быть существенно выше, в ряде случаев они доходят 400 тыс. руб./кв. м/год.
Ставки аренды на Никольской улице
|
Дата анализа |
Диапазон ставки аренды, тыс. руб./кв. м/год |
|
1П 2018 г. |
70-160 |
|
1П 2017 г. |
70-160 |
|
IV кв. 2016 г. |
70-150 |
|
IV кв. 2015 г. |
70-120 |
По данным Knight Frank.
Предложения и перспективы
Летом на Никольской и в прилегающих к ней переулках в 50 м было представлено несколько торговых помещений на продажу. Площадь объектов составляла от 250 до 1,4 тыс. кв. м. «Стоимость за 1 кв. м. существенным образом зависит от площади здания, технических характеристик здания, удобства доступа к нему со стороны пешеходной части улицы, имеющихся обременений и других характеристик», – рассказал Константин Будагян. Запрашиваемая цена объектов находилась в диапазоне от 980 до 1,5 тыс. руб. / кв. м с учетом налогов.
Эксперт отмечает: «Учитывая факторы удобства местоположения, наличие большого количества успешных ритейлеров и закрепившуюся популярность, можно прогнозировать долгосрочную привлекательность улицы для розничной торговли. Высокая конкуренция за помещения и ротация ритейлеров позволяют адаптироваться к изменениям предпочтений потребителей, предлагая покупателям актуальные и конкурентоспособные концепции в разных товарных категориях и ценовых сегментах».
