Стрит-ритейл на Тверской улице: от бутиков – к «Ашану»
Облик Тверской улицы довольно заметно изменился за последние годы. Если раньше на улице можно было увидеть, в основном, магазины люксового сегмента, ювелирные бутики и VIP-отделения банков, то сейчас здесь представлено немало заведений, работающих в более демократичном ценовом сегменте.
Смена арендаторов
Основными факторами, влияющими на формирование стрит-ритейла на Тверской улице, была и остается близость к Кремлю, наличие гостиниц высокого уровня, театров и различных достопримечательностей. Она традиционно является одной из самых востребованных среди арендаторов, работающих в сфере ритейла, в связи с чем здесь наблюдается низкая вакантность и довольно высокие ставки – так, по данным JLL они доходили до 8 тыс. долларов за «квадрат» в год.
Даже в самые сложные экономические времена Тверская уверенно «держала марку». «В кризис 2008 года падение ставок здесь было не таким драматичным, как в других торговых коридорах, – рассказывает Юлия Назарова, руководитель отдела стрит-ритейла компании JLL в Москве. – Но с запретом паркинга некоторые бренды, в основном премиального сегмента, покинули Тверскую, соответственно увеличилась доля свободных площадей, и снизились ставки аренды. В результате чего более демократичные марки смогли занять помещения в данном торговом коридоре».
Еще несколько лет назад улица была заполнена, в основном, бутиками, дорогими ресторанами и отделениями банков для VIP-клиентов, однако ситуация изменилась. «Из основных факторов, стимулирующих ротацию стрит-ритейла на главной улице Москвы, можно отметить общий экономический спад 2015-2016 гг. и ремонтные работы в рамках программы «Моя улица», которые частично перекрывали улицу на период с 2016 по 2017 гг., – отмечает Дарья Канева, заместитель директора департамента управления активами NAI Becar. – Снос малых построек на Пушкинской площади также освободил пространство для развития ритейла».
Вместе с пешеходным высоким трафиком, арендаторов привлекает большое количество исторических зданий и театров, что делает улицу особенно привлекательной для туристов. Кроме этого, здесь находятся отели «Националь» и Ritz-Carlton, которые обеспечивают приток потенциальных покупателей люксовых брендов.
Тенденцией в центре Москвы в последнее время является активное развитие заведений общественного питания: ресторанов, кафе и баров. Не обошла она и главную столичную улицу: именно такие форматы пришли на смену операторам, которые торговали одеждой и обувью. Совсем недалеко от станции метро «Охотный ряд» можно увидеть кафе-мороженое компании «Чистая линия», а в историческом здании «Центрального телеграфа» уже несколько лет работает открыт ресторан-бар «Мумий Тролль». В сегменте «парфюмерия и косметика» представлены, в частности, такие бренды, как Lush, Yves Rocher и «Новая заря», работают аптеки и салоны связи. В 2017 году на Тверскую пришли флагманские магазины брендов, работающих в сегменте масс-маркета: H&M и «Мой Ашан».
По данным департамента консалтинга и аналитики Knight Frank, за три года структура арендаторов изменилась следующим образом: доля товаров для дома увеличилась на 8%, общественного питания – на 3%, продуктов – на 3%, доля fashion-магазинов снизилась с 18 до 15%.
Динамика спроса по ключевым профилям торговых операторов
Источник: Knight Frank Research, 2018.
«Постепенное превращение Тверской в пешеходную улицу привело к перераспределению торговых помещений между арендаторами. Так количество fashion-операторов сократилось примерно в 2 раза, до 15%, а доля заведений общепита возросла почти до 30% от общего числа занятых торговых площадей. Хотя, конечно, престижная Тверская по-прежнему привлекает премиальные бренды. Например, недавно сеть мебельных салонов премиум-класса That’s Living открыла свой первый флагманский шоурум на Тверской, д. 9», – рассказывает Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate.
Аренда и продажа
По состоянию на III квартал 2018 года доля свободных помещений, по данным JLL, составляет 7,1%, а ставки аренды в среднем – 105 тыс. руб./кв. м/год. Как отмечает Юлия Назарова, это на 9% ниже средней ставки, которая была зафиксирована в аналогичном периоде прошлого года.
В Knight Frank объясняют снижение ставок аренды тем, что улица стала больше ориентирована на пешеходный трафик, а такие арендаторы обычно имеют меньшую выручку, нежели магазины, ориентирующиеся на автомобилистов. Как следствие, в процессе заключения сделок операторы изначально договариваются с собственниками о более низкой ставке.
Вакансия, по данным Delta estate, составляет около 15%. Ставки же, несмотря на падение, в компании называют адекватными для локации, отмечая, что помещения до Бульварного кольца (расположенные ближе к Кремлю) дороже примерно на 30%. «Главным фактором определения качества помещений street-retail является локация и трафик. На Тверской, особенно до бульварного кольца, пешеходный трафик достаточно активный и преимущественно туристический, – добавляет Елена Земцова. – Поэтому с точки зрения проходимости качество помещений очень хорошее. Остальные факторы также важны, но не принципиальны. В целом помещения на 1-й линии Тверской отвечают основным требованиям большинства арендаторов: имеют отдельный вход, высокие потолки, витринное остекление и позволяют размещать рекламные вывески на фасаде здания».
Что касается количества предложения на продажу помещений формата стрит-ритейл – оно в центре Москвы в целом довольно ограничено. «Стоимость помещения площадью до 100 кв. м, находящееся недалеко от метро, может достигать 4 млн. руб. за кв. м. Окупаемость такого бизнеса составляет порядка 12-15 лет, но несмотря на это помещения востребованы как у частных инвесторов, так и у ритейлеров», – отмечает Юлия Назарова.
По данным NAI Becar, на Тверской предлагаются как торговые помещения, так и готовый арендный бизнес, стоимость варьируется от 350 тыс. до 2 млн руб. за «квадрат». При этом качество помещений сильно зависит от состояния самого здания, в котором они находятся.
«Большинство помещений на Тверской улице разноуровневые и имеют «нагрузку» в виде антресолей и подвалов. Сетевые ритейлеры научились с этим работать и использовать такие площади максимально эффективно, – поясняет Юлия Назарова. – Стоит отметить и то, что большинство домов на Тверской – жилые. Поэтому несмотря на высокий спрос со стороны ресторанного сегмента, более 50% заявок приходит именно от операторов общепита, количество предложений для данного формата ограничено, поскольку организовать ресторан полного цикла в жилых домах практически невозможно».
В Knight Frank отмечают, что помещения, предлагаемые на Тверской улице на продажу, интересуют инвесторов, а не операторов. При том, что средняя стоимость экспонируемых помещений находится в диапазоне 1,8-2,2 млн. руб. за кв. м, окончательная (фактическая) их цена, возможно, отличается в сторону снижения. Если же говорить о качестве представленных на Тверской помещений формата стрит-ритейла, то объекты, расположенные на первых этажах с витринами, вполне соответствуют ожиданиям арендаторов. Одной из особенностей улицы является старая застройка с большими подвальными площадями, в которых отсутствует возможность организации собственной кухни.
Какое же развитие ожидает Тверскую улицу в дальнейшем? Вот какие прогнозы дают эксперты рынка коммерческой недвижимости.
Юлия Назарова, руководитель отдела стрит-ритейла компании JLL в Москве:
«С запретом паркинга Тверская улица стала доступной и для демократичных брендов, которые ориентируются на пешеходный трафик гостей и жителей города, сотрудников ближайших бизнес-центров. Как следствие, количество брендов сегмента средний и чуть выше среднего будет увеличиваться. При этом ставки на Тверской останутся стабильно высокими в связи с высоким спросом и низкой вакантностью».
Дарья Канева, заместитель директора департамента управления активами NAI Becar:
«Вероятно, будут и дальше развиваться новые мультиформаты – стрит-ритейла и ресторанов. Мы все больше будем наблюдать интеграцию с улицей и общественными пространствами, что будет усиливать привлекательность Тверской как главной торговой улицы».
Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate:
«Тверская все больше становится пешеходной улицей, поэтому арендаторы должны ориентироваться исключительно на пешеходов и туристов. С точки зрения профиля арендаторов можно выделить два основных направления. Первое – недорогой формат: операторы одежды, косметики, небольшие продуктовые супермаркеты, сетевые кафе и т.д. Второе – размещение флагманских магазинов премиальных брендов. Но здесь нужно понимать, что такие шоурумы работают больше на имидж компании за счет расположения в престижной локации. Окупаемость таких флагманских бутиков может быть достаточно низкой».
Департамент консалтинга и аналитики Knight Frank:
«Тверская улица всегда привлекала торговых операторов в первую очередь в силу высокого пешеходного потока, а также из-за сильной имиджевой составляющей, в особенности той ее части, которая примыкает к главной достопримечательности города – Красной площади. Постепенно Тверская приобретает вид пешеходной улицы. Она становится уютнее, появляются зеленые зоны, скверы, летние веранды у кафе и ресторанов, устраиваются различные мероприятия. На центральную улицу города все больше стремятся предприятия общественного питания, продуктовые магазины, а также книжные и интерьерные магазины».
