Стрит-ритейл с видом на реку
Помещения формата стрит-ритейл на набережных в центре Москвы имеют как значительные преимущества для арендаторов, так и довольно заметные недостатки, в том числе зачастую невысокий пешеходный трафик. Впрочем, как показывает опыт Саввинской набережной, даже в довольно непростых локациях возможно успешное развитие проектов.
Основное достоинство – панорамные виды
Многие набережные в центре Москвы можно назвать довольно привлекательными для стрит-ритейла с учетом престижности, видовых характеристик и высокого автомобильного трафика. В то же время они имеют и серьезные недостатки – в частности, находятся на удалении от станций метро (где обычно и формируется основной по интенсивности трафик), а также нередко не имеют достаточного количества парковок.
«Благоустройство набережных привлекает большее количество людей, создает привлекательные прогулочные маршруты – это большой плюс», – отмечает Илья Евпраксин, менеджер по продаже коммерческой недвижимости Savills в России. – Расположение на набережной наиболее интересно предприятиям общественного питания». Для подобных операторов важна еще и возможность создания веранды с панорамными видами, в том числе на исторические достопримечательности столицы.
Как рассказывает Гавриил Королев, руководитель департамента недвижимости инвестиционной группы «РВМ Капитал», на развитие стрит-ритейла на набережных влияет, прежде всего, наличие устойчивого спроса со стороны местных жителей и умение собственников помещений и ритейлеров удовлетворить их потребности.
При этом в ЦАО работает еще один фактор. «Есть улицы, по которым люди гуляют и развлекаются, как следствие, охотно тратят деньги, и ритейл процветает. Есть улицы, по которым люди пробегают на работу и с работы, как следствие, желание развлекаться, тратить деньги минимально, и ритейл нерентабелен, – поясняет эксперт. – Ярким примером первой улицы является часть Неглинной улицы, рядом с магазином ЦУМ. Примером второй улицы является Земляной Вал. Аналогичное правило распространяется и на набережные».
|
Особенностью набережных является то, что стрит-ритейл может быть представлен только с одной стороны, что также считается минусом для развития улицы. Однако вид на реку перекрывает и этот недостаток. |
«За счет видовых характеристик набережные превосходят центральные переулки как с точки зрения визуального маркетинга, так и с точки зрения арендной платы, – подтверждает Сергей Коршунов, брокер агентства недвижимости CENTURY 21 Milestone. – Однако основные арендаторы набережных — это не стрит-ритейл, а офисы и объекты общественного питания. Специфика центральных набережных Москвы в том, что они не являются транспортными потоками значимого пешеходного трафика и обладают малым количеством парковочных мест в тех локациях, которые можно определить как destination points».
Вотчина рестораторов
Наиболее востребованными у операторов стрит-ритейла набережными являются Фрунзенская, Пречистенская и Саввинская. Стоит уточнить, что не везде у рек вообще представлены помещения, подходящие под ритейл – как, например, на Кремлевской набережной. Похожая ситуация на Бережковской: несмотря на большой офисный сегмент, представленный помещениями класса В, на первой береговой линии нет объектов, которые бы подходили для заведений общепита.
Да и вообще, как отмечает Гавриил Королев, руководитель департамента недвижимости инвестиционной группы «РВМ Капитал», основное строительство на набережных сейчас сосредоточено не в центре. А ведь именно в новостройках представлены современные пространства, сформированные для магазинов, ресторанов и различных салонов.
«Что касается стрит-ритейла в центре Москвы, здесь в качества примера можно привести Пречистенскую набережную, которая больше тихая прогулочная (территория парка искусств «Музеон» больше насыщена пешеходами), чем проходная, – продолжает эксперт. – Если здесь мы посмотрим на первые этажи жилых комплексов, расположенных на первой береговой линии (ЖК «Barkly Plaza», ЖК «Кленовый Dom»), то увидим много вакантных помещений под объекты коммерческой инфраструктуры. Существующий стрит-ритейл здесь представлен преимущественно объектами общественного питания, что, на самом деле, соответствует современным тенденциям».
Одним из нестандартных решений эксперт называет Саввинскую набережную. Несмотря на то, что она считается непроходной, здесь расположено довольно много ресторанов и клубов. Их конкурентное преимущество – то, что они являются авторскими и предлагают некую уникальную концепцию. Это такие заведения, как ресторан «На волне by Soho Rooms», кафе вьетнамской кухни «НАМ», ресторан индийской кухни «Жизнь Пи» и др.
«Ресторатор, открывающий заведение на Саввинской набережной, не рассчитывает на потоки гуляющих, а делает ставку именно на свою уникальность, на то, что люди будут специально приезжать к нему в ресторан. Считаю, что в перспективе Саввинская набережная вполне может стать улицей авторской кухни в Москве», – отмечает Гавриил Королев.
На свежем воздухе
Многие горожане любят проводить свободное время на свежем воздухе, особенно с учетом того, что в Москве есть выбор, куда пойти. «Новые общественные пространства, парки и прогулочные зоны появляются на карте города с завидной регулярностью. Возможностей для проведения досуга на открытом воздухе предостаточно: можно заниматься танцами или скейтбордингом в Парке Горького и Музеоне, кататься на роликах в «Лужниках» и на велосипеде по Крымской набережной, заниматься йогой в парке «Зарядье» и т.д. Набережные Москвы-реки сегодня в тренде, город продолжает инвестировать в их развитие», – говорит Роман Кокорев, ведущий консультант RealJet.
Развитие торговли наряду с ориентацией на здоровый образ жизни хорошо заметно, в частности, на набережной в Лужниках, где работают кафе, а также открыта гастрономическая площадка у станции Московской канатной дороги. Еще более активное развитие ресторанных концепций наблюдается у здания ЦДХ на Крымском валу, где также обустроены дорожки для роллеров и велосипедистов, сидячие места и прогулочные зоны.
Впрочем, как отмечает Юрий Тараненко, руководитель направления по работе с коммерческой недвижимостью ГК «Инград», достоинства для размещения коммерческих объектов для ритейла неоднозначны. «Данные места рассчитаны скорее для отдыха, чем для шопинга, в данных локациях в основном развивается общепит, – поясняет эксперт. – Исключением является Фрунзенская набережная, на которой исторически (последние 20-25 лет) размещались мебельные магазины, студии дизайна и интерьера».
|
К 2023 году планируется реконструировать более 120 км набережных Москвы. В ближайшее время обновится порядка 18,5 километров набережных Москвы-реки общей площадью более 300 гектар. |
Средние ставки на такие помещения, по данным Savills, находятся в диапазоне 35-40 тыс. руб. за кв. м, а в наиболее престижных локациях и высококлассных активах ставки достигают 100 тыс. руб. за кв. м. При этом, как отмечает Илья Евпраксин, предложение превышает спрос в связи с недостатком вакантных предложений качественных объектов:
«В большинстве своем retail на набережных в центре – это коммерческие помещение на первых и цокольных этажах жилых домов, расположенных на первой линии. Качество таких объектов не могут конкурировать с подобными реконструированными зданиями бизнес-центров или жилых комплексов. Подходят данные помещения более всего для розничных и сетевых магазинов».
Вакансия в этом сегменте довольно низкая. «Свободных помещений на набережных традиционно немного и, если они есть, то, в основном, в местах с низким пешеходным трафиком, – рассказывает Юрий Тараненко. – Арендные ставки стильно «привязаны» именно к трафику и влиянию сезонности на трафик. В местах, где существует деловая активность (бизнес центры или государственные учреждения), трафик круглогодичный, и ставки могут достигать 100-120 тыс. руб. за 1 кв. м».
Сергей Коршунов добавляет, что все объекты подходят под реконструкцию, однако современный рынок аренды не позволяет относиться к таким проектам так же свободно и самонадеянно, как 5-7 лет назад. Тем не менее, предлагаемых к аренде помещений на набережных примерно столько же, как и на любых проездных улицах.
По данным CENTURY 21 Milestone, в локациях, где можно увидеть хороший пешеходный трафик и достаточное количество парковочных мест, развивается обычный ритейл центра Москвы – это небольшие магазины у дома, «АВ daily», «Вкусвилл» или специализированные заведения. Лидерами по ставкам аренды являются набережные Хамовников и Замосковоречья. Также в силу автомобильного трафика операторам интересны набережные Яузы.
БЛИЦ-ОПРОС
Мы задали экспертам рынка недвижимости вопрос – как, по их мнению, будет развиваться стрит-ритейл на набережных в центре Москвы в будущем? Вот что они ответили:
Юлия Назарова, руководитель направления стрит-ретейла СBRE в Москве
«В случае эффективной реализации идеи прогулочных набережных, Москва сможет получить достаточно большой объем новых площадей в стрит-ритейле. Развитие прибрежного пространства Москвы-реки в условиях уже сложившейся сильной конкуренции станет важным этапом развития города, так как будет стимулировать, в том числе, и создание оригинальных и качественных концепций. Благоустроенные набережные с акцентом на пешеходные зоны, парки, общественные пространства в первую очередь будут интересны таким профилям как общепит, концептуальные fashion- и спортивные магазины/шоурумы».
Роман Кокорев, ведущий консультант RealJet
«Мы прогнозируем, что объем кафе и ресторанов в прибрежных территориях будет только расти, причем в большей степени за счет всесезонных объектов и гибких площадок, которые могут менять бизнес-формат в зависимости от времени года».
Сергей Коршунов, брокер агентства недвижимости CENTURY 21 Milestone
«Поскольку у Москвы есть цель вывести больше пешеходного трафика на набережные, мы увидим развитие, в первую очередь, объектов общественного питания для гуляющих и туристов. В остальном развитие рынка следует за общей экономической ситуацией. Из минусов отмечу только сокращение малого бизнеса в несетевой рознице».
