Технопарки: развитие с господдержкой
Технопарки, которые развиваются в Москве при активной поддержке государства, концентрируют у себя передовые научно-производственные и инновационные компании. Тем не менее, объекты недвижимости, которые используются для создания таких площадок, до сих пор могут представлять собой переделанные старые цеха, склады и офисы.
Драйверы развития
Основным драйвером развития технопарков эксперты рынка коммерческой недвижимости уверенно называют государственную поддержку. Именно за счет нее этот сегмент начал активно расти в последние годы, привлекая к себе внимание не только стартапов, но и уже уверенно работающих компаний и частных предпринимателей.
Такого мнения придерживается и Елена Иванкина, д.э.н., профессор, заведующий кафедрой управления недвижимостью и ЖКХ факультета рыночных технологий ИОМ РАНХиГС, президент FIABCI-RUSSIA: «Самым важным фактором развития технопарков можно назвать инициативу государства. Технопарки в нашей стране начали формироваться с 90-х годов, и в настоящее время в России 157 подобных объектов, в том числе 35 из них – в Москве. В ближайшие 3 года их количество увеличится вдвое».
Для сравнения эксперт приводит следующие данные: в Китае на сегодняшний день действуют всего 100 технопарков, в Иране – 25. При этом российская государственная инициатива направлена как на создание новых объектов, так и на формирование системы льгот, которая бы поддерживала существование новых площадок.
«Существуют различные льготы, предоставляемые государством и местными властям как компаниям управляющими технопарками, так и их резидентам. Например, снижение ставки налога на прибыль, земельного налога и аренду на землю, социальных налогов, ставок арендной платы, предоставление льготы по уплате платежей во внебюджетные фонды, по обслуживанию транспорта, по уплате региональных налогов на прибыль, НДС и ввозные пошлины», – отмечает Елена Иванкина. Очевидно, что все это создает уникальные условия для технопарков, способствуя привлечению частных инвестиций в их создание.
Кроме этого, такое внимание со стороны государства дает возможность резидентам вести научно-производственную и инновационную деятельность в самых разных сферах. Практически каждый объект имеет отраслевую специализацию, что позволяет концентрировать в одном месте различные компании, связанные общими целями. А это упрощает и процесс взаимодействия между предпринимателями, и логистические задачи.
Александр Морозов, генеральный директор S.A. Ricci, рассказывает, что в какой-то мере развитию формата может также способствовать реорганизация промзон, развитие территории Новой Москвы и дорожно-транспортной инфраструктуры, а также строительство линий метрополитена и появление потребности в новых рабочих местах за пределами столицы. «В 2007–2014 годы была реализована комплексная программа «Создание в Российской Федерации технопарков в сфере высоких технологий», с 2015 – реализуется отбор технопарков, имеющих право на возмещение затрат на создание инфраструктуры», – отмечает эксперт.
Формирование подобных площадок в России все еще продолжается, и косвенное свидетельство этому – разнообразие пространств, которые действуют под видом технопарков. «В России и Московском регионе под этим словом понимают абсолютно разные проекты, чаще всего просто офисные здания, – рассказывает Александр Ручьев, президент ГК «Основа», председатель совета директоров IT-технопарка «Физтехпарк». – К сожалению, реальных технопарков в классическом понимании у нас не так много. Прежде всего, технопарк – это среда, где молодые компании и идеи находят поддержку, получают акселерацию инвестиции и дальнейшее развитие».
О восприятии этого формата на рынке рассказывает и Александр Морозов: «По сути, технопарк представляет собой самодостаточный, многофункциональный комплекс, где имеются офисные, складские, производственные площади и исследовательские лаборатории. К сожалению, большинство российских технопарков – это переделанные старые здания бывших офисов, институтов и складов, поэтому требуемой инфраструктурой обладает меньшинство, несмотря на наличие законодательных норм».
Локации и резиденты
По данным ГК «Высота», наибольшее количество технопарков находится сейчас в Южном округе, следом за ним по количеству объектов идут ВАО, САО, СЗАО, ЦАО и ЮЗАО. Всего подобный формат выбрали около 2 тыс. компаний-резидентов, к услугам которых помещения площадью свыше 2 млн «квадратов», в том числе офисы, производственные помещения и научные лаборатории.
«Технопарки развиваются относительно равномерно, – отмечает Александр Морозов. – Есть стратегические инициативы, где все создается «с нуля», например, «Сколково», большинство технопарков в наукограде Троицк: нанотехнологический центр «Техноспарк», Троицкий технопарк ФИАН и т.д. Однако часто формат развивается через присвоение статуса технопарка объектам капитального строительства».
Эксперт также отмечает, что в Москве в технопарки часто переделываются старые административные здания, бывшие НИИ и производственные комплексы. Это дает использовать уже имеющиеся инженерно-конструктивные системы, а также не вкладывать большие средства в редевелопмент. Примерами подобного развития являются такие объекты, как «Нагатино», «Строгино», «Пульсар» и «Элма».
В целом для создания технопарка необходимо сочетание нескольких факторов. «Это расположение вблизи научных центров, крупных институтов и университетов с фундаментальной научной базой, которые бы выступали источником новых свежих идей и прорывных знаний, а также молодых и талантливых кадров, которые на площадке технопарка смогли бы развить свои идеи и довести их до стадии бизнес-идеи, – рассказывает Александр Ручьев. – Кроме того, нужна хорошая транспортная доступность и все условия для комфортной работы, вся сопутствующая инфраструктура, включающая жилье, офисные помещения, конференц-залы, коворкинги, кафе и прочее».
Одним из наиболее популярных объектов в Московском регионе является инновационный центр «Сколково», где резиденты получают возможность выхода на крупные корпорации, поддержку системой грантов и собственную экосистему инноваций. Также из интересных проектов Александр Морозов отмечает технопарк «Отрадное», который представляет собой современное офисное пространство, отвечающее всем требованиям технопарка. «Заслуживает внимания современный технопарк Pererva, первый в формате light industrial с широким диапазоном офисно-производственных площадей. Еще один пример – «Технополис Москва» в непосредственной близости от центра столицы с развитой инфраструктурой, офисно-производственными площадями и лабораториями», – добавляет эксперт.
Требования к площадкам
Закономерно, что многофункциональные помещения технопарков оказались наиболее востребованы у научно-исследовательских и опытно-конструкторских компаний, наукоемких и ресурсоемких производств, IT и инженерных компаний. Надежда Холодная, директор департамента коммерческой недвижимости ГК «Высота», отмечает, что помещения в подобных объектах арендуют Schneider Electric, NVision, «Лаборатория Касперского», «Световые Технологии», GEA, Hexagon, Stada, BASF, Bang&Bonsomer, Nawinia, Hoya, «Полюс-РМ», структуры «Росатома», «ТеконГрупп» и др.
«В первую очередь, технопарки пользуются спросом среди компаний, вектор развития которых направлен на инновации – IT-сфера, электроника, машиностроение, робототехника, медицинские технологии, различные научные исследования. Среди наиболее крупных компаний можно выделить следующие: ABBYY, Bang&Bonsomer, Центр развития ядерной медицины и др.», – добавляет Илья Евпраксин, менеджер по продаже коммерческой недвижимости Savills в России.
При этом их требования довольно похожи на ожидания от стандартного бизнес-центра. Более того, на рынке используется такая же общепринятая классификация. «Набор требований высокий: начиная от шага колонн – это конструктивные и объемно-планировочные решения технопарка – и заканчивая инженерными требованиями: количество электричества, выделяемого на кв. м и т.д., – рассказывает Максим Неретин, генеральный директор компании Aurora Group. – В технопарках важно большое количество сервисных помещений: обеденные зоны, конференц-залы, предприятия печати и т.д. Это ничем не отличается от стандартного бизнес-центра».
Поскольку на территории технопарков располагаются не только офисные, но и производственные помещения, возникает необходимость в специализированных зонах для размещения техники. «Для этих зон характерны следующие требования: повышенная нагрузка на перекрытия, повышенная высота этажей, повышенные требования к инженерным мощностям», – добавляет Максим Неретин.
Ставки и льготы
С прошлого года власти начали субсидирование создания технопарков и затрат на приобретение оборудования за счет собственных средств – в размере 25% от суммы. При этом поддержкой пользуются не только создатели технопарков, но и резиденты: налог на прибыль у них наполовину снижен, они платят льготную аренду, а налог на имущество равен нулю.
«Полное освобождение от налога на имущество, снижение ставки налога на прибыль до 13,5%, земельного налога и аренду на землю в пределах 0,01% от кадастровой стоимости, снижение социальных налогов, снижение ставок арендной платы, в 1,5 раза по сравнению с офисной недвижимостью, льготы по уплате платежей во внебюджетные фонды, по обслуживанию транспорта, по уплате региональных налогов на прибыль, НДС и ввозные пошлины», – перечисляет льготы Елена Иванкина.
Александр Ручьев отмечает, что ставка на помещения в технопарке зависит от нескольких факторов: локации, площади самого помещения, расположения внутри комплекса и т.д. «Технопарк может и должен предложить самые разные форматы помещений и площадей. Например, для начинающего стартапа важна сама возможность работать вместе, единой командой, при этом потребности в площадях могут быть минимальны. Стартап на первой стадии своего развития может идеально решать свои задачи в рамках коворкинга, тогда как крупная IT-компания заинтересована в большой площади помещений, качественном ремонте, сделанном персонально под нее и т.д.», – отмечает эксперт. В IT-технопарке «Физтехпарке» стоимость аренды на сегодняшний день начинается от 55 тыс. руб./кв. м за офисное помещение площадью 36 кв. м.
По данным Savills, ставки аренды на производственные помещения в технопарках ставки начинаются от 5,5 тыс. руб. за кв. м в год, а на офисы – от 10-11 тыс. руб. за кв. м в год, при этом в среднем на высококлассные активы цена находится в районе 20 тыс. за кв. м в год.
По данным ГК «Высота», в среднем ставка аренды на территории Москвы составляет 9 тыс. за кв. м. «Предусмотрены субсидии на оборудование: лизинговые платежи до 100 млн руб., проценты по кредитам – до 200 млн руб. А также субсидии в целях возмещения затрат, связанных с реализацией за пределами территории Российской Федерации /перевозками за пределы территории Российской Федерации (транспортировки) товаров, произведенных на территории города Москвы при осуществлении сертификации систем менеджмента, получении патентов и сертификации товаров», – рассказывает Надежда Холодная. Эксперт также отмечает, что, помимо налоговых льгот, резидентам технопарков предоставляется инфраструктурная и информационно-консультационная поддержка, льготы на обучение и поддержка в продвижении.
В апреле 2019 года столичные власти объявили, что в Москве будет реализован пилотный проект по созданию креативных технопарков, причем присвоение такого статуса позволит владельцам и резидентам площадки пользоваться льготами и субсидиями, в том числе возмещением части затрат на приобретение оборудования и лизинговых платежей. Также планировалось представить гранты на развитие имущественного комплекса таких объектов. В технопарках такого типа планировалось развивать направления дизайна, архитектуры, издательского дела и игр. О том, что в настоящее время представлено на рынке в формате креативных пространств, вы сможете прочитать в нашей следующей статье.
