Торговые центры Москвы в 2016 году: вакансия продолжит рост, арендные ставки – падение
До 15%, по мнению аналитиков, может вырасти вакансия в торговых центрах Москвы уже к концу 2015 года и это при годовом снижении арендных ставок на 25-30% и переносе сроков запуска 40% проектов на следующий год. Если это не «дно», то следующий этап – массовое закрытие торговых центров за ненадобностью. Какие проекты окажутся на грани разорения, что будет с покупательским трафиком и арендной ставкой в 2016 году порталу ComEstate.ru рассказали участники рынка коммерческой недвижимости.
Новые ТЦ – только в рамках ТПУ
Причины, по которым девелоперы сократили темпы строительства и ввода новых торговых площадей, эксперты называют разные: это и ограниченность банковского финансирования, и сложности с привлечением арендаторов, переориентация девелоперов коммерческой недвижимости на жилую, перенасыщение рынка торговыми площадями, отсутствие радикально новых привлекательных форматов, падение потребительского спроса, рост курса доллара и запрет на строительство новых объектов в пределах Третьего транспортного кольца.
«Ключевая проблема, которая во многом затормозила процесс строительства торговых центров – это резкое ухудшение геополитической и экономической ситуации в стране, - говорит Максим Палт, консультант отдела исследований рынка CBRE. - Остальные причины, по сути, являются следствием этого явления. Девальвация рубля способствовала росту кредитных ставок для девелоперов, рост цен и снижение потребительского спроса привели к уменьшению активности арендаторов». Реализовывать торговые проекты сегодня реально только по программе развития ТПУ, но в условиях тяжелой экономической ситуации для многих девелоперов это непосильная задача, отмечает руководитель проектов торговой недвижимости компании Praedium Инна Ионова: «Проекты комплексного развития ТПУ весьма затратные с точки зрения эксплуатации и управления, но это единственный шанс для новых торговых площадей в городе».
Максимальный объем торговой недвижимости был сдан в первом квартале 2015 года - 240 тыс. кв. метров арендопригодных площадей, что составляет почти 50% от прогнозируемого объема ввода за весь 2015 год, отмечает руководитель проектов департамента стратегического консалтинга NAI Becar Наталья Куваева. Основная причина рекорда – перенос сроков сдачи готовых объектов с 2014 на 2015 год, что позволило собственникам объектов с одной стороны уменьшить налогооблагаемую базу, а с другой – получить фору во времени, чтобы не открывать комплекс с минимальной заполняемостью.
Ритейлеры больше не арендуют площади в новых ТЦ просто, чтобы «застолбить» место. Теперь в 70% случаев арендаторы платят процент с оборота. Для магазинов бытовой техники и электроники арендная плата в среднем составляет 2-5% с оборота, для fashion-сегмента - 10-15% и выше. Нередко используется смешанная модель расчётов: устанавливается некоторый минимум арендной платы, свыше которого арендатор платит процент с оборота.
По результатам 2015 года ввод новых торговых площадей эксперты оценивают на уровне от 440-480 до 700 тыс. кв. метров. «Ноябрь-декабрь – наиболее благоприятные месяцы для открытия торговых центров, поскольку накануне новогодних праздников покупательские потоки увеличиваются», - говорит руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Welhome Алексей Гарстуков.
Чистое поглощение по году, отмечает Максим Палт, не превысит 230-260 тысяч «квадратов» арендопригодной площади.
2016 год: падение ставки и трафика даже при позитивном прогнозе
«В 2015 году заморожены несколько крупных проектов ТРЦ, - говорит руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Оксана Моисеева. - Как правило, это «бумажные» проекты на низкой стадии реализации, отказ от которых не несет за собой значительных издержек для девелопера».
Как отмечает генеральный директор УК «Zeppelin» Андрей Кротков, на 2016 год сдвинуто открытие 40% ТЦ, ранее заявленных к запуску в 2015 году. Так, в 2016 году эксперты ожидают открытия ТК «Ривьера», «Галерея Кутузовский», «Полежаевский», 2-ой очереди «Метрополис», ТРЦ «Фестиваль», ТРЦ «Бутово Молл», «Смоленский Пассаж-2». В общей сложности, как отмечает Алексей Гарстуков, в 2016 году запланировано к вводу порядка 860 тыс. кв. метров торговых площадей.
Арендаторами в них, видимо, могут стать как новые бренды, заявившие о своем интересе к российскому рынку - Erborian, Seiko, F&F, SuperDry, так и игроки, уже работающие в России. В частности, Intersport планирует открыть 70 новых магазинов до 2020 года, Samsung готовит к запуску 100 монобрендовых салонов в Москве и Санкт-Петербурге. Продолжают развиваться операторы фуд-кортов, такие как Nathan’s Famous Hot Dog, Subway – они уже заявили об увеличении торговых точек в 2015-2016 годах. Из fashion-сегмента в России усиливают свои позиции UNIQLO, Forever 21, Monki. Adidas планирует закрыть 200 неэффективных магазинов в России, но открыть 100 прогнозируемо эффективных.
«Adidas сократил программу развития, но анонсировал новый формат и планирует открывать более крупноформатные по площади магазины, что позволит не только снизить ставку за квадратный метр, но и претендовать на дисконты, полагающиеся для якорного арендатора, - говорит Андрей Кротков. - IKEA наоборот пересмотрела концепцию в пользу уменьшения площади магазинов, что позволило компании не отказываться от программы развития».
Как отмечает Инна Ионова, нередко в качественные ТЦ стала «заходить» корейская косметика, чего раньше не было на фоне обилия косметических бутиков европейских и американских брендов.
В 2016 году прогнозируемый покупательский трафик будет определяться форматом и концепцией комплекса. При негативном прогнозе на дальнейшее падение ВВП, росте курса доллара, снижении покупательской способности в самых удачных и популярных ТЦ Москвы, таких как «Европейский», «Метрополис», «Атриум», падение покупательского трафика будет незначительным. Эксперты отмечают также, что в кризис лучше себя чувствуют небольшие по формату торговые центры: районные, окружные, ориентированные на приобретение товаров повседневного спроса, а региональные и суперрегиональные, куда покупатели приезжают в выходные развлечься, окажутся под ударом. Однако Инна Ионова не считает небольшой формат ТЦ панацеей и говорит, что при негативном тренде наиболее серьезно пострадают именно районные торговые центры, особенно те, где заполненность арендаторами «стихийная», а концепция не прослеживается.
С Инной Ионовой согласна и Оксана Моисеева: «Динамика остается разнонаправленной: объекты со слабой концепцией и неудачной локацией теряют позиции, в то время как качественные проекты сохраняют докризисные показатели в условиях адаптации к новым реалиям рынка и грамотной концепции ведения бизнеса менеджментом».
Максим Палт отмечает, что при стабилизации ВВП и росте зарплат крупные форматы ТРЦ заметят снижение трафика по сравнению с 2015 годом не более чем на 0-5%, в то время как районные и окружные зафиксируют рост – 0-7%. В случае дальнейшего падения ВВП и снижения зарплат трафик уменьшится на 7-12% в крупных ТРЦ и на 3-7% в небольших.
Вакансия в ТЦ, как полагают собственник ГК «Экоофис» Андрей Ковалев и Инна Ионова, уже к концу 2015 года может составить 15%. При этом, по словам Инны Ионовой, и в 2016 году арендные ставки продолжат падение со скоростью 3-5% в квартал. Но все-таки это меньше, чем прогноз по текущему году, по итогам которого эксперт ожидает снижение ставок на 25-30%.
Интересно, что не только перенос сроков открытия ТЦ может стать палочкой выручалочкой, помогающей инвестору пережить сложные времена.
Как известно, сегодня ряд девелоперов отказались от офисных проектов в пользу строительства жилья и апартаментов: Coalco не будет строить на Ленинградском проспекте Royal Plaza, а возведет комплекс с жильем и апартаментами, Enka хотела при реконструкции сети ТЦ «Капитолий» построить и офисные комплексы, но сейчас от этой идеи решено отказаться. Похожие решения могут принимать и девелоперы ТЦ. Директор по продажам RD Management Александр Скробко приводит пример: в результате редевелопмента универмаг «Фрунзенский» в Санкт-Петербурге стал бизнес-центром.
