Торговые центры Подмосковья: где, что и зачем строить
Самым перспективным городом Подмосковья для строительства новых торговых центров специалисты Knight Frank считают Балашиху, а самым бесперспективным - Котельники. Эксперты CBRE из-за относительно высокой покупательской способности населения в Электростали прогнозируют в ближайшее время интерес девелоперов к этому подмосковному центру металлургии. А в Immochan Russia и вовсе говорят, что при текущих банковских процентах даже на проектное финансирование (около 20% годовых) и арендных ставках строить и вовсе бессмысленно – срок окупаемости 15 и более лет. Портал ComEstate.ru решил разобраться, что представляет рынок торговой недвижимости Подмосковья.
Где строить?
Сегодня начинать торговый проект можно только если у вас есть кэш и вы верите в ближайшее восстановление рынка, а также если являетесь институционным инвестором с горизонтом планирования более 5 лет, говорит коммерческий директор Immochan Russia Владислав Селицкий. Его слова подтверждает руководитель проектов Norman Asset Managemen Алексей Григорьев – британский инвестфонд, который представляет Григорьев, после ознакомления с прогнозируемым арендным бюджетом, составленным брокерами (средняя ставка – 13,5 тыс. за кв. метр в год), пришел к выводу, что не в состоянии обслуживать кредит и заморозил проект в Электростали.
По состоянию на конец 2015 года, в Московской области действует более 80 торговых центров, отвечающих профессиональным требованиям. Общий объем площадей превышает 2,1 млн кв. метров. Порядка 60% текущего предложения сконцентрированы в городах-сателлитах Москвы, таких как Химки, Мытищи, Реутов, Одинцово, Люберцы, Балашиха и Красногорск, - приводит цифры директор отдела торговых помещений CBRE в Московском регионе Марина Малахатько. Рынок торговой недвижимости в большинстве городов Подмосковья, расположенных дальше 30 км от МКАД, представлен торговыми центрам районного формата. В результате средний показатель обеспеченности торговыми площадями для центров, расположенных на удалении более 30 км, не превышает 150-200 кв. метров на тысячу жителей.
Все эксперты признают, что не только насыщенность торговыми площадями в разных городах Московской области, но и покупательская способность, поведение (например, наличие или отсутствие суточной миграции) сильно отличаются. По данным Knight Frank, в 14 подмосковных городах из более 70 обеспеченность торговыми площадями выше, чем в Москве. При этом в Котельниках на 1000 жителей приходится 6, 068 тыс. кв. метров, что в 14 раз (!) больше, чем в Москве (на 1000 жителей 431,6 кв. метров). Есть, впрочем, города, где вообще нет качественных торговых объектов – Дзержинский, Дедовск, Лосино-Петровский, Голицыно, Шатура, Можайск, Волокаламск, Рошаль, Краснозаводск, Звенигород и т.д. Всего 27 городов, это около 600 тыс. человек, которые проживают в местах, где вообще нет качественных торговых объектов. И что самое интересное – и не надо! Только в Дзержинском специалисты Knight Frank видят перспективу развития качественных торговых объектов. В остальных – из-за небольшой численности и убыли населения, невысокой покупательской способности и территориальной близости к более крупным городам-соседям – начинать новые проекты в ближайшие 3-5 лет нет никакого смысла.
В целом эксперты относят к перспективным для нового торгового строительства помимо Дзержинского, Электростали и Балашихи, Подольск, Долгопрудный, Воскресенск, Лобню и Королев. И не советуют строить в Котельниках, Наро-Фоминске, Пушкино и Мытищах.
Впрочем, не все консультанты согласны при определении удачных для девелопмента локаций исходить из территориального деления по городам. «Говорить о перспективности отдельных городов, это некорректный подход, - уверена заместитель генерального директора компании RRG Эвелина Ишметова. - Необходимо рассматривать конкретные площадки и оценивать их потенциал для определенной концепции. При подобных исследованиях мы используем разработанную нами методологию по определению «белых пятен» – зон с нулевым уровнем обеспеченности населения торговыми объектами того или иного формата. Наиболее приоритетные локации для открытия новых ТРЦ мы определяем, опираясь на интегральный рейтинг кластеров, возможный ввод торговых площадей и покупательскую способность в кластере, наличие удовлетворяющих требованиям земельных участков и их расположение относительно крупных магистралей».
Что строить?
«Если в двух словах сформулировать принцип успешного торгового центра в Подмосковье, то можно сказать «чем меньше, тем лучше», - шутит Алексей Гарстуков, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Welhome. - Иными словами, речь идет о том, что масштабные по охвату суперокружные, региональные и суперрегиональные торговые центры в текущих условиях очень сложно заполнить арендаторами. И напротив, небольшие районные и окружные торговые центры могут быть востребованы и арендаторами, и жителями».
В Подмосковье по-прежнему выгодно строить «магазины у дома», ритейл-парки и convenience центры (микрорайонный ТЦ). Сложнее обстоят дела с классическими торговыми центрами и аутлетами, у последних сегодня практически нет потенциала, продолжает мысль Эвелина Ишметова.
Но даже при удачной локации арендопригодная площадь нового торгового объекта в Подмосковье не должна превышать 20 тыс. кв. метров, - уверена Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar.
Директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Александр Обуховский отмечает, что формат действующих подмосковных торговых центров меняется в зависимости от удаленности от Москвы. В Knight Frank разделили Подмосковье на три пояса. Первый пояс находится на удалении от МКАД менее чем в 10 км. Здесь превалируют гипермаркеты и суперрегиональные ТЦ, а их покупателями являются как москвичи, так и жители Подмосковья. Второй пояс расположен на расстоянии 10-30 км от МКАД. Он застроен как гипермаркетами и суперрегиональными ТЦ, так и районными торговыми центрами. И, наконец, на удалении от МКАД свыше 30 км начинается третий пояс, где преобладают районные и микрорайонные торговые центры, при этом здесь функционирует большое количество некачественных, морально устаревших торговых объектов. А это значит, что при изменении экономической ситуации, эти города становятся привлекательными для девелопмента. Сегодня в городах третьего пояса активно развивается формат retail-park. Ритейл-парки становятся успешными, если располагаются на трассе и генерируют покупательский трафик из нескольких городов, входящих в зону охвата. В городах третьего пояса также активно развиваются местные, зачастую не представленные в Москве сети, например, супермаркет «Тарелочка», Lakmin сash&сarry.
К удачным торговым центрам эксперты относят объекты, расположенные в городах-спутниках Москвы и рассчитанные не только на аудиторию города, но и на районы области, а также объекты с высокой посещаемостью и заполняемостью: ТРЦ «Июнь Мытищи», ТРЦ «Реутов Парк», ТРЦ «Светофор» в Люберцах, ТРЦ «РИО» в Коломне, ТРЦ «Красный Кит» в Мытищах и Красногорске, ТРЦ «Весна» в Лыткарино, ТРК «Красный Кит» в Мытищах (1 очередь), ТЦ «Торговый Квартал Домодедово», ТЦ «Карнавал» в Чехове, ТЦ «Светофор» в Балашихе, ТЦ «Иридиум» в Зеленограде, ТЦ «Солнечный Рай» в Раменском, ТЦ «Июнь» в Красногорске (1я очередь), «Реутов Парк» и ТЦ «Курс» в Ступино. Причем ситуация в Ступино весьма показательна – при 66 тыс. жителей и весьма высокой среднемесячной зарплате - 70 тыс. рублей - в городе практически не было ни одного качественного ТЦ, что обеспечило успех ТЦ «Курс».
В соответствии с рейтингом RRG, наиболее эффективными торговыми проектами в Московской области являются все три Меги.
Зачем строить?
Что может получить на выходе девелопер, запуская торговый центр в современных непростых условиях?
Средняя ставка аренды в рублях в уже работающих торговых центрах Московской области составляет от 17 до 55 тыс. рублей за кв. метр в год без НДС и зависит от формата и давности открытия, говорит Марина Малахатько. От близости к МКАД арендные ставки не зависят вовсе. «Вся территория России за МКАД с точки зрения торговых центров оценивается с позиции товарооборота: чем он выше, тем больше арендная ставка для ритейлера», - уточняет Эвелина Ишметова.
Доля пустующих площадей в Подмосковье - около 15%, что на 5-7% выше, чем в Москве. Правда, высокую вакансию ТРЦ в Подмосковье во многом, по мнению Марины Малахатько, дает Зеленопарк, где открыто меньше трети магазинов.
Арендные ставки в зависимости от площади и профиля арендатора
| Профиль/тип арендатора | Средняя площадь, кв. м | Диапазон средних фиксированных арендных ставок,руб./кв. м/год (базовая) |
|---|---|---|
| Товары для детей | 1 000–2 500 | 7 500 – 15 000 |
| Спортивные товары | 1 000-1 500 | 8 000 – 12 000 |
| Бытовая техника и электроника | 1 500 - 2 000 | 7 000 – 12 000 |
| Многозальный кинотеатр | 3 000 - 5 000 | 4 500 – 7 500 |
| Одежда | 500 - 1 000 | 8 000 – 18 000 |
| Арендатор торговой галереи | 250 - 500 | 9 500 – 30 000 |
| Арендатор торговой галереи | 100 - 250 | 22 000 – 45 000 |
| Арендатор торговой галереи | 50 - 100 | 27 000 – 48 000 |
| Арендатор торговой галереи | 0 - 50 | 32 000 – 75 000 |
| Фуд– корт | 35 - 120 | 25 000 – 60 000 |
| Кофейня | 150 - 300 | 18 000 – 50 000 |
Источник: CBRE
Казалось бы, не самые высокие по сравнению с Москвой цифры. Но согласно данным Росстата, численность населения Московской области на 1 января 2016 года составляет 7 312 439 человек (второе место в РФ), плотность населения – 164,77 чел./кв. км (третье место в РФ). В 2014 году объем ВРП в текущих ценах составил 2,44 трлн рублей, что соответствовало третьему месту в России и самое главное – оборот розничной торговли в Подмосковье на втором месте в России после Москвы.
Все это говорит о том, что потенциал у рынка есть, дело за малым – дождаться хотя бы малейших изменений в экономической ситуации в стране.
