Торжество общепита на Пятницкой
Пятницкая улица отличается высоким пешеходным трафиком, который еще более увеличился в дни проведения Чемпионата мира по футболу. Свободные места вечерами в кафе и ресторанах здесь найти можно, но, похоже, только благодаря обилию подобных заведений.
Ресторанная улица
Специфический состав арендаторов в стрит-ритейле на Пятницкой улице во многом объясняется особенностями ее расположения в пешей доступности от Красной площади и Кремля, рядом с двумя станциями метро – «Третьяковская» и «Новокузнецкая» – и целым рядом туристических объектов. Местные заведения востребованы как гостями столицы, так и теми, кто работает или учится неподалеку.
Основную часть арендаторов составляет общепит: на Пятницкой представлены кофейни, закусочные, таверны и рестораны. Также здесь открыты филиалы нескольких банков, салоны связи, аптеки и магазины – продовольственных и непродовольственных товаров.
«Наибольший пешеходный поток улицы сосредоточен в локации между метро «Новокузнецкая» и Климентовским переулком, – рассказывает Юлия Назарова, руководитель отдела стрит-ритейла компании JLL в Москве. – Вечером он может достигать около 2,5-3 тыс. человек в час».
Также влияние на состав арендаторов на Пятницкой оказала реконструкция, которая была проведена в рамках городской программы «Моя улица» (она завершилась летом 2014 года). Изменившийся облик торгового коридора по достоинству оценили предприниматели. По данным JLL, за последние два года доля ресторанного сегмента здесь увеличилась с 42% до 46%. Частично он занял нишу, которую ранее занимал сегмент «банки и услуги» (на сегодняшний день их доля составляет 12%). На третьем месте по количеству площадей формата стрит-ритейл – у операторов, предоставляющих услуги в сфере «красоты и здоровья» (10%). В целом же показатель вакантности в период с 2015 по 2018 годы снизился с 12,7 до 7,9%.
«Пятницкая улица всегда входила в недолгий список приоритетного стрит-ритейла. Это было обусловлено тем, что еще до реконструкции улиц в Москве она была «пешеходной» и прогулочной, – рассказывает Михаил Петров, генеральный директор Smart Estate Moscow. –Дефицит предложения доходных площадей начала 2000-х, с качеством не только транзитного, но и прогулочного трафика, вырастил ставки помещений данной локации до уровня Петровки или Большой Дмитровки. В десятые годы конкуренция торговых центров со стрит-ритейлом расставила все на свои места, и Пятницкая улица заслужено заняла свое среднее место среди лучших локаций».
Обилие концепций
За счет высокой конкуренции, ресторанное предложение представлено в необычайно широком спектре – каждый оператор стремится занять свою нишу. В результате здесь можно попробовать японскую, греческую, скандинавскую, украинскую и другие кухни.
«Кафе и рестораны на Пятницкой улице отличаются интересными концепциями и доступными ценами. Например, ресторан Mitzva Bar с современной еврейской авторской кухней, скандинавский Bjorn, джаз-клуб «Эссе», маленькое греческое кафе Greek Gyros Miko, а также большое количество демократичных баров: Bottoms Up, Parka, «Подозрительные лица», – рассказывает Юлия Назарова. – Среди недавних открытий – второй проект Masters&Margaritas (первое заведение находится на Патриарших прудах), а также новое пространство «Рихтер», объединяющее в себе отель, бар, ресторан, библиотеку, сад и закрытый клуб».
Работают на Пятницкой и такие крупные сети, как «Му-Му», «Тануки», «Шоколадница», «Нияма», «Чайхона №1» и др.
Разнообразие магазинов хоть и не настолько велико, но тоже вполне внушительно. Несколькими заведениями представлен продуктовый сегмент, в том числе магазином «АВ Daily» активно развивающейся в последнее время в Центральном округе сети «Азбука вкуса», работают кондитерские. На Пятницкой довольно широко представлены магазины одежды и обуви (Red-Blue World, La Positivi, Salita, YaModa и др.), открыт салон оптики «Очкарик» и магазин товаров для дома и сада «Мосхозторг».
Есть здесь и магазины, как принято говорить, «с историей». На территории храма Живоначальной Троицы в Вишняках, открыт магазин «Православное слово», где помимо церковной литературы, продается облачение, ткани, иконы и подарки. Он начал работать в 1991 году и сейчас считается первым православным магазином столицы. Магазин существует на базе издательства Православного Свято-Тихоновского Гуманитарного Университета (ПСТГУ).
Неравномерное распределение
«Пятницкую сегодня можно сравнить с улицей Рубинштейна в Санкт-Петербурге и назвать ресторанной, разделив при этом на 4 сегмента, согласно разной аудитории и по удаленности от транспортных узлов», – считает Михаил Петров.
Так, первый сегмент, который приходится на начало улицы, обеспечивается спросом со стороны клиентов офисов «Роснефти» и компаний, обслуживающих ее интересы, а также «Балчуг Кемпински Москва». Именно эта часть выиграла основной поток туристов, а также тех, кто приезжает погулять по Замоскворечью. «Здесь открылось большое количество ресторанов и кафе со средним ценовым позиционированием, но еще пока не низким «туристическим» качеством», – отмечает эксперт.
Второй сегмент «формируют» потоки станций метро «Новокузнецкая» и «Третьяковская». «Эта часть всегда имела высокую ставку аренды и разнообразие ресторанного масс-маркета с высоким для этого сегмента ценником, – рассказывает Михаил Петров. – Небольшое количество магазинов одежды из первой волны арендаторов сиротливо прозябают на существующих потоках, напоминая железные вставные коронки в уже давно побелевшем с приходом современной медицины зубном ряду».
Наиболее дорогим местом на Пятницкой, по данным Smart Estate Moscow, является ее пересечение с Климентовским переулком (в котором находятся самые известные и крупные операторы фастфуда, в том числе «Макдоналдс», «Шоколадница», «Кофе Хаус» и т.д.). Ставки здесь варьируются от 150 до 250 тыс. руб. за кв. м в год в зависимости от площади и места.
Третий сегмент – наиболее недорогой для аренды – занимает с 37 по 67 дома по Пятницкой. «Поток покупателей здесь невысокий, тем более что пешеходов конец улицы не привлекает: до делового центра вокруг Серпуховской площади проще доехать на метро, ведь протяженность Пятницкой довольно большая. Операторы, которые здесь хорошо себя чувствуют, сумели заработать лояльную аудиторию на протяжении многих лет и ориентируются, в основном, на местных жителей», – рассказывает Михаил Петров.
В конце улицы ритейл работает на аудиторию Плехановской академии и нескольких офисных центров класса А. Ставки аренды в настоящее время все еще достаточно лояльны для бизнеса, хотя отмечается их планомерный рост. Именно этот участок эксперт называет наиболее интересным для торговых операторов в связи с оптимальным сочетанием цены и качества площадей.
По данным JLL, на конец I квартала 2018 года ставки аренды помещений площадью 100-300 кв. м, расположенных на первом этаже, в среднем по улице составляют 80 тыс. руб. за кв. м в год. В то же время в локациях возле метро, где отмечается наиболее интенсивный пешеходный трафик, ставки помещений такого же типа могут достигать 120-160 тыс. за кв. м в год.
Юлия Назарова отмечает: «По итогам первых трех месяцев 2018 года уровень вакантности на Пятницкой улице составляет 7,9%. Свободные площади в основном сосредоточены в менее популярных локациях торгового коридора – в районе Овчинниковской набережной и Садового кольца».
