В Москве падает спрос на коммерческую недвижимость
В настоящий момент наблюдается тенденция снижения спроса на коммерческую недвижимость. В качестве основных причин эксперты называют нестабильную политическую обстановку (в частности, конфликт с Украиной), а также неустойчивость рубля.
В I квартале текущего года специалистами компании Сushman&Wakefield была отмечена отрицательная динамика практически по всем ключевым направлениям этого сегмента рынка. Суммарное количество приобретенных и снятых бизнес-помещений за этот период оказалось в полтора раза меньше, чем за первые три месяца 2013 года. Согласно данным компании Praedium уровень вакантности офисов вырос примерно на 5%.
Офисные помещения
По словам Юлии Прокопенко, директора по маркетингу Storm Properties, снижение спроса на офисную недвижимость является естественной реакцией игроков рынка на нестабильную экономико-политическую обстановку в стране.
В основном, спад происходит за счет организаций, которые планировали открыть новые офисы — многие откладывают совершение сделки до стабилизации валютных колебаний и экономической ситуации в целом.
Те компании, которые хотят переехать в более качественный офис, продолжают арендовать помещения. Меняется лишь структура запросов: внимание арендаторов переключается на качественные бизнес-центры за пределами Садового кольца, что усиливает тенденцию децентрализации. Компании, которым необходимо консолидировать разрозненные офисы или увеличить арендуемую площадь, также фокусируются на удаленных объектах, рассчитывая на существенную экономию.
«Очевидно, что карта востребованности офисной недвижимости в среднесрочной перспективе претерпит изменения – явный перевес Центрального делового округа будет сглаживаться», — заметила Юлия Прокопенко. Осуществлению этого прогноза может способствовать возведение за пределами Третьего транспортного кольца офисной недвижимости в довольно значительных объемах.
Кроме того, растущий темп строительства новых бизнес-центров может спровоцировать увеличение уровня вакантных площадей — наиболее ощутимо это отразится на зданиях класса А, расположенных в центре, где сильная конкуренция повлечет за собой коррекцию ставок аренды.
По мнению генерального директора Astera (в альянсе с BNP Paribas Real Estate) Алексея Филимонова динамика инвестиционной активности на рынке офисной недвижимости класса А в центральных районах и некоторых других, наиболее удобно расположенных, будет устойчива.
В среднесрочной перспективе он прогнозирует понижение арендных ставок на остальные объекты: «В наибольшей степени уменьшится стоимость аренды помещений в старых офисных зданиях, находящихся в неудачных локациях».
Торговые помещения
Алексей Филимонов считает, что падение спроса на торговые помещения обусловлено несколькими факторами, основным из которых выступает понижение курса рубля на мировом валютном рынке. Ставки аренды в качественных торговых центрах в большинстве случаев устанавливаются в иностранной валюте, поэтому происходит существенное удорожание площадей. Это негативно отражается на развитии компаний, которые получают доход в рублях, а расходы несут в долларах или евро. Еще одним значительным фактором, безусловно, является внешнеполитическая ситуация.
Дальнейшее снижение спроса на торговую недвижимость вызовет необходимость дополнительных переговоров между арендаторами и арендодателями, касающихся либо снижения фиксированных ставок, либо перехода к платежам с процентов от товарооборота ритейлера.
Склады
По словам Павла Платонова, коммерческого директора «Эспро Менеджмент», спрос на складские помещения пока не падает, но увеличивается предложение (объем ввода складских площадей в I кв. 2014 г. в 2 раза превысил аналогичный показатель за I кв. 2013 г.). Арендные ставки по-прежнему колеблются в районе 130 долларов за кв. м (складской сегмент класса А). Уровень вакантных помещений к концу года может составить 5-6%. В целом же сегодняшняя экономическая ситуация спровоцирует замедление темпов ввода в эксплуатацию новых площадей в 2015 г.
«При этом теперь в черте старой Москвы арендовать складские помещения наименее выгодно — из-за валютных колебаний, высокой цены на землю и ограничения на въезд крупногабаритного транспорта», — заметил Павел Платонов. Согласно данным «Эспро Менеджмент» самые приемлемые цены на аренду складов наблюдаются в следующих районах: между Дмитровским и Ленинградским шоссе в пределах Московского малого кольца, вдоль Минского и Киевского шоссе, а также на территории Новой Москвы.
