В поисках арендатора
Сотни тысяч квадратных метров коммерческой недвижимости Москвы простаивает, ожидая арендаторов. Как правило, неликвидными офисные здания становятся из-за неправильного поведения их собственников. Чтобы не остаться у разбитого корыта, следует соблюдать ряд правил. Во-первых, не следует завышать арендную плату. К сожалению, именно по этой причине зачастую и пустуют офисы. В своем стремлении заработать собственник здания по цене бизнес-центра класса А (согласно исследованиям GVA Sawyer - $1200-$1300/кв.м в год) или В+ ($360-$650/кв.м в год) пытается сдать помещение более низкого класса. При этом качество объектов зачастую не соответствует даже минимальным стандартным. Во-вторых, необходимо акцентировать внимание на сильных сторонах объекта, будь то близость с крупной транспортной развязкой, пешая доступность станции метро, вместительная парковка, качественный инженерный сервис, удобная планировка помещений и прочее. Серьезным конкурентным преимуществам в последние годы является экологичность здания, подтвержденная международными сертификатами. К тому же, это позволяет собственнику справедливо устанавливать более высокую арендную плату. Также наверняка по достоинству потенциальные арендаторы оценят бесплатные парковочные места, например, одно машиноместо на 100 кв. м арендуемой площади. В свою очередь недостатки, имеющиеся даже в бизнес-центре класса А, необходимо завуалировать либо по возможности вовсе устранить их. В-третьих, привлечь как можно больше арендаторов поможет грамотная маркетинговая стратегия. Рекламу стоит размещать в специализированных изданиях, в Интернете, непосредственно в самом офисном здании. Причем все содержащиеся в рекламном сообщении сведения должны соответствовать действительности и не порождать неоправданных ожиданий. Существенную помощь в поиске арендаторов оказывает участие в отраслевых выставках, где можно выйти напрямую на целевую аудиторию – крупные корпорации либо мелкие фирмы. При этом важно правильно выбрать выставку и заранее подготовиться, собрав максимум информации об участниках, чтобы подобрать к ним правильный подход. Кстати, заполучив крупного арендатора, имеющего хорошую репутацию, можно значительно повысить инвестиционную привлекательность объекта. Руководитель Группы компаний «Бизнес Сити» Роман Селин считает, что оптимальная доля площадей, которые должны занимать такие арендаторы, составляет 20–35 %. Привлечь их удается благодаря особым условиям, в том числе бонусами и привилегиями. Это могут быть дополнительные рекламные площади в здании или инфраструктурные опции. Причем все привилегии необходимо документально закрепить в рамках договора аренды. Однако широкая линейка дополнительных услуг должна быть доступна и рядовым арендаторам, которые вносят существенный вклад в заполняемость офисного здания. Набор сервисных услуг следует варьировать в зависимости от потребностей клиентов и их возможностей, ведь в некоторых случаях они оказываются экономически неоправданными. В-четвертых, если после всех попыток увеличить спрос на недвижимость не удается, необходимо искать новые ниши. Например, сегодня растет популярность апартаментов, и владельцы офисных зданий живо реагируют на высокий спрос, размещая их на верхних этажах. В ноябре 2013 г. объем предложения на рынке апартаментов вырос на 3,2%, а вместе с тем, увеличилась и их стоимость - на 5,9%. При этом застройщики стремятся предложить клиентам как можно больше выгодных опций. Так, на рынке появляются апартаменты с интеллектуальной системой распознавания въезжающих автомобилей, скоростными лифтами с голосовым управлением и т.д.
