В Москве – сезон летних веранд!
Открытые веранды при кафе и ресторанах пользуются особой популярностью у горожан, ведь так приятно отдохнуть на свежем воздухе и заодно насладиться кофе с десертом. Для владельцев же заведений общепита открытые пространства дают дополнительные возможности привлечь посетителей. Эксперты рынка коммерческой недвижимости рассказали об особенностях создания веранд и самых удачных, по их мнению, проектах.
Кто устанавливает веранды
Сезон летних веранд стартовал в столице в апреле. По данным Госинспекции по недвижимости, в этом году в Москве планируется разместить свыше 2,5 тысяч открытых площадок. Как правило, веранды устанавливаются кафе и ресторанами среднего и высокого ценового сегмента, куда посетители заходят не только чтобы перекусить, но и посидеть, отдохнуть и пообщаться. Конечно, расположение заведения играет немаловажную роль, и веранды с видом на водоемы и парки будут особенно востребованы, однако, при желании создать популярное открытое пространство можно не только в уютных и тихих уголках.
«Многое действительно зависит от локации, но при желании обустроить веранду можно практически при любой концепции заведения и его расположении. В особенно выигрышном положении оказываются рестораны и кафе, расположенные рядом с водоемами, в парках (например, ресторан «Веранда 35.02» удачно разместился в самом центре сада «Эрмитаж»), а также на главных туристических маршрутах, – рассказывает Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate. – Не менее популярен и «домашний» формат, создающий впечатление пребывания в загородном доме. Такие веранды часто располагаются внутри тихих жилых дворов, например концептуальный фермерский ресторан LavkaLavka в пустом дворе на Петровке».
Ставку на открытие веранды с дополнительными посадочными местами делают владельцы заведений общепита, желающие поддержать падающий в теплое время спрос, связанный с тем, что многие уезжают в это время из Москвы, и деловая жизнь несколько замедляется. «Наличие приятной веранды, как и сезонное меню – главные драйверы летнего ресторанного маркетинга, наряду с различными акциями, вроде легких алкогольных или прохладительных напитков в подарок, – считает Андрей Ковалев, собственник ГК «Экоофис». – Обычно те, кто не может открыть веранду, но обладают приемлемыми видовыми характеристиками и нормальной городской экологией (не выходят окнами на МКАД или мусорный полигон, условно говоря), стараются в теплое время года открывать окна, иногда оборудуют подоконники как места для сидения гостей».
Разумеется, дополнительное пространство должно быть уместным и для самого заведения, и для окружающей городской среды. «Наличие веранды зависит от концепции заведения и возможности организовать в конкретной локации, – отмечает Константин Будагян, старший аналитик отдела исследований рынка CBRE. – Район расположения, в пределах старой Москвы, влияет на количество веранд в меньшей степени».
Не только на улицах...
Летние места отдыха организуются и на территориях бизнес-центров. И если кафе и рестораны, расположенные на улицах города, нацелены, прежде всего, на пешеходный трафик, то веранды внутри деловых кварталов нередко больше рассчитывают на сотрудников и посетителей офисов. «Как правило, веранды, расположенные со стороны пешеходных частей улиц, доступны для всех посетителей, а относящиеся к кафе и ресторанам внутри охраняемой территории БЦ ориентированы на резидентов и гостей БЦ. Часть таких заведений также доступны для посещения нерезидентами», – поясняет Константин Будагян.
«Что касается бизнес-центров, если они локализуются прямо в городе, кафе могут ориентироваться на районный трафик, тем более, что лето — сезон отпусков, и поток офисных посетителей слабеет. В сложившихся офисных кварталах, прежде всего, это касается краснокирпичных лофт-районов, веранды могут быть точками притяжения, даже если до них нужно добираться транспортом, – добавляет Андрей Ковалев. – В целом же, веранды и эксплуатируемые кровли в бизнес-центрах в летний период активно используются для спорта и йоги, сдаются под корпоративные и деловые мероприятия, под съемки кино и музыкальных видео».
Об уровне спроса на подобные площадки в столице можно судить по их заполняемости в весенние дни. По данным агентства городских новостей «Москва», только за майские праздники летние кафе в центре Москвы посетило более 1 млн человек. Наибольшее количество гостей было отмечено на Тверской улице, Большой Дмитровке, Кузнецком Мосту, в Камергерском переулке и Новом Арбате. В 2018 году в городские планы включено размещение более 2600 сезонных веранд (для сравнения, в 2017 году таких точек было 2300, а в 2014 году – не более 1800).
Разрешения властей
Обустройство летней веранды происходит не стихийно, по желанию владельцев заведений общепита, а в соответствии с разрешениями властей. «Прежде чем начинать обустраивать веранду, необходимо разработать проект, а затем согласовать его с префектурой города, то есть включить в схему размещения сезонных кафе Москвы. Это касается типовых проектов. Индивидуальные проекты дополнительно согласовываются с Москомархитектурой. Если здание, где планируется открытие летней веранды, является памятником архитектуры, то дополнительно потребуется согласование с Департаментом культурного наследия Москвы», – рассказывает Елена Земцова.
Имеются определенные требования и к техническим характеристикам летних площадок. «Помимо требований к технической безопасности и внешнему виду, имеются ограничения по площади веранды, запрещено размещение веранд на крышах жилых домов. Также летние веранды должны оставлять на прилежащих тротуарах пешеходных дорог проход не ниже установленных строительными нормами и правилами», – говорит Константин Будагян.
При этом единых стандартов по размерам летних площадок не предусмотрено. Очень многое зависит от размеров территории, на которой они должны быть размещены, интенсивности пешеходного потока и даже размера самого кафе или ресторана. «Согласованные индивидуальные размеры веранды есть у каждого ресторана или кафе, общее требование – площадь веранды не должна превышать площадь заведения, к которому она примыкает», – говорит Елена Земцова.
В городских парках открытые веранды разрешили открывать в 2016 году. При этом в стандартах было указано, что сезонные площадки не должны находиться ближе, чем 25 метров, от входов в метро и ближе 5 метров от пешеходных переходов – такие нормы действовали и ранее. Новшеством стало то, что веранды стало возможно размещать на газонах. Также расширилась зона, где действуют общие стандарты оформления и установки летних кафе. Если в 2014 году они распространялись на территорию в пределах Бульварного кольца, в 2015 году – на районы в границах ТТК, то в 2016 достигли границ МКАД.
Мода и дизайн
Оформлению веранд уделяется особое внимание, чему способствуют довольно строгие требования со стороны городских властей. «Дизайн летней веранды должен соответствовать архитектурному облику здания, в котором размещено заведение и не портить внешний вид улицы, – рассказывает Елена Земцова. – Кроме того, запрещено возведение капитальных строений и полностью закрытых конструкций. Поэтому в оформлении летних веранд сейчас прослеживается тенденция к открытости и легкости. Рестораторы используют светлые оттенки в интерьере, плетеную мебель, легкие ткани, живые цветы. Если веранда расположена во дворе ресторана, то модно создавать атмосферу загородного коттеджа, утопающего в зелени, разбивать сады и обустраивать искусственные водоемы».
«Тентовые конструкции и мебель, как правило, выбирают в соответствии со стилистическим и архитектурным окружением здания, а также дизайном остального помещения, – рассказывает Константин Будагян. – Световое решение может быть электрическим, с использованием газовых фонарей, свечей или комбинированное».
Разработка проекта, по данным Delta estate, в среднем стоит 15-20 тыс. руб., и это, пожалуй, самый скромный пункт расходов на создание летней веранды. Стоимость ее возведения, приобретение мебели и декора может обойтись владельцам в 2-2,5 млн руб. Впрочем, затраты будут покрыты повышением дохода за счет создания дополнительных мест – летняя площадка увеличивает выручку заведения на 20-40%.
По данным CBRE, итоговая стоимость открытия веранды, в зависимости от конкретных технических решений, может составить от 500 тыс. до 2,5 млн руб. «Товарооборот, получаемый заведением на веранде включается арендодателем в базу для расчета арендной платы. Владелец кафе или ресторана уплачивает эксплуатационные и маркетинговые сборы за период работы веранды», – отмечает Константин Будагян.
Ряд концепций предполагает, в частности, создание дополнительных развлекательных зон на верандах и прилегающих территориях. Помимо столов и барной стойки, на них могут быть обустроены детские игровые зоны, а также развлечения для взрослых. Так, у ресторана Valenok на Цветном бульваре между верандой и основным помещением организована зона с пин-понгом и настольным футболом, а также детская площадка с качелями. Несколько лет работает площадка петанка при кафе La Boule в Парке Горького.
Стандартными стали и установки мониторов на верандах, что приобретает особую значимость этим летом. «Конкретно этот сезон, за счет ЧМ-2018 по футболу, может спровоцировать рост спроса на веранды кафе и ресторанов, где организована трансляция, на 20% и выше», – считает Андрей Ковалев.
