«Волнообразное» развитие Красной Пресни
Красная Пресня считается одной из основных торговых улиц Москвы – здесь представлено множество форматов магазинов и заведений общепита. Тем не менее, ее развитие происходит неравномерно. Одной из причин этого является преображение других центральных коридоров столицы, оттягивающих на себя внимание операторов.
Территория офисов и развлечений
На развитие стрит-ритейла на Красной Пресне влияние оказывает сразу несколько факторов. Прежде всего, расположение в центре и наличие на улице станций метро, что формирует постоянный поток пешеходов. Немаловажную роль в создании трафика оказывает также и находящийся здесь Московский зоопарк.
«Исторически здесь расположено много офисных пространств, редакций различных газет. Флагманский Benetton, «Медси», один из первых ресторанов «Макдоналдс» – все это влияло на образ, репутацию и активность улицы», – рассказывает Дарья Канева, заместитель директора департамента управления активами Becar Asset Management.
Эксперт отмечает, что улица развивалась волнообразно: и если еще 10 лет назад она была одной из наиболее привлекательных для стрит-ритейла, то через некоторое время операторы сместились в другие локации, и Пресня стала понемногу сдавать позиции.
«Новые форматы ритейла вновь внесли оживление на эту улицу. Если раньше там размещались в основном магазины обуви и одежды, то сейчас активно развиваются ресторанные и развлекательные концепции, – добавляет Дарья Канева. – Преображение зоопарка, снос киосков, программа «Моя улица», которая дошла и до Красной Пресни, сказываются на качественном изменении ритейла».
|
Это интересно: Посещаемость Московского зоопарка составляет до 70 тыс. человек в день в теплые месяцы (по данным 2017 г., ТАСС). |
Активными посетителями магазинов, салонов и кафе на улице являются работники ближайших бизнес-центров. На Красной Пресне работает несколько торговых и офисных центров, а также административных комплексов, в том числе здания Минэкономразвития РФ, Служба финансового контроля и бухгалтерского учета Департамента культуры г. Москвы, Приемная по обращению граждан федеральной службы охраны РФ и ГБУ «Жилищник» Пресненского района.
«Ежедневно здесь пересекаются туристический, досуговый и офисный потоки, что благоприятно сказывается на концентрации операторов торговли в формате стрит-ритейла, – рассказывает Вадим Кашкин, руководитель департамента коммерческой недвижимости «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Более того, улица характеризуется очень высоким автомобильным трафиком, так как является продолжением Баррикадной улицы (выезд на Садовое кольцо) и в свою очередь переходит в Звенигородское шоссе (выезд на ТТК) – самое скоростное шоссе в городе».
Вакансия и качество помещений
За последние годы эксперты отмечают увеличение на Красной Пресне количества рестораторов – это общая тенденция для центра Москвы. По данным «НДВ-Супермаркет недвижимости», такие арендаторы занимают, как правило, помещения мелкой нарезки – 30-70 кв. м. При этом вакансия оценивается ими как незначительная. «Помещения в рамках рыночных коммерческих условий уходят быстро», – отмечает Вадим Кашкин.
В числе параметров, являющихся привлекательными для арендаторов помещений формата стрит-ритейл на Красной Пресне, Александр Морозов, генеральный директор S.A. Ricci, называет расположение между станциями метро «Улица 1905 года» и «Баррикадная», а также сформированный жилой фонд и шаговую доступность к парку и зоопарку. К недостаткам же, по его мнению, относится отсутствие современных коммерческих помещений.
Как отмечает Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate, на 1-й линии улицы находятся качественные помещения с витринами и высокими потолками. На руку арендаторам играет возможность парковки, особенно ближе к станции метро «Улица 1905 года». Из недостатков же эксперт выделяет наличие помещений с антресолями, которые обычно пользуются не таким высоким спросом – впрочем, их доля в общем предложении на улице невысока.
Помещения стрит-ритейла представлены и на второй линии домов Красной Пресни. «В основном данные площади востребованы арендаторами, которые ориентированы на «внутреннего потребителя» – жителей района. Поэтому чаще всего их арендуют под небольшие салоны красоты, медицинские лаборатории, стоматологии, аптеки, частные социальные учреждения и пр.», – поясняет Александр Морозов.
По данным «НДВ-Супермаркет недвижимости», свободные помещения на 1-й линии Красной Пресни продаются по 400-600 тыс. руб. за кв. м, а ставки аренды варьируются от 4 до 8 тыс. руб. за кв. м в месяц. На 2-й линии свободные помещения предлагаются по ценам от 200 до 400 тыс. руб. за кв. м, а ставки аренды находятся в районе 4 тыс. руб. за кв. м в месяц.
«Торговый коридор на Красной Пресне давно сформирован, вакантных площадей немного, а рядом с метро их нет вообще. Если смотреть текущее предложение, то все помещения (которых не более 10 на всю улицы), на данный момент сдающиеся в аренду, расположены в центре улицы, где пешеходный трафик менее активный», – рассказывает Елена Земцова.
|
Это интересно: По данным Delta estate, сейчас предложение представлено, в основном, небольшими площадями от 20 до 150-200 кв. м. Единственное большое помещение (3 тыс. кв. м) на данный момент предлагается в аренду в ТЦ на Красной Пресне, д. 24. |
В CENTURY 21 Milestone рассказали, что арендные ставки на торговые помещения здесь начинаются от 60 тыс. рублей за кв. м в год и доходят до 150 тыс. рублей. Обычно экспонируется 3-5 объектов, а основная масса мелких арендаторов уже работает более 3 лет.
«Вечерняя, четная сторона, которая начинается от зоопарка и заканчивается зданием универмага «Мосторга» (Benetton), имеет меньший пешеходный трафик и малое количество парковочных мест, поэтому основные арендаторы – это банки и мелкие объекты торговли, общепита и сферы услуг. Из больших арендаторов присутствуют только «Рандеву» и «Азбука Вкуса», – рассказывает Сергей Коршунов, брокер агентства недвижимости CENTURY 21 Milestone. – Нечетная сторона, ведущая в центр, обладает большим пешеходным трафиком и большим количеством крупных арендаторов (супермаркет Billa, «М.Видео», Adidas, «ИталБазар» и т.д.). Тут когда-то были такие знаковые места, как клуб Dolls и ресторан Planet Hollywood, но это все было давно и сейчас о былой славе напоминает только высокий размер арендных ставок».
Улицы, расположенные по четной стороне Красной Пресни, ведут к массиву дорогого жилья. Это оказывает влияние и на размер арендных ставок, поскольку операторы могут рассчитывать на достаточно обеспеченную аудиторию. В направлении улицы Заморенова жилых домов меньше, и объектов стрит-ритейла там также почти нет.
Перспективы развития
Красная Пресня особенно интересна тем, что на ней представлены операторы всех товарных категорий. При этом основную долю в структуре спроса занимают заведения общепита, банки и продуктовые магазины, а также fashion-операторы.
«По большей части представлены крупные сетевые игроки: общественное питание – «Бургер Кинг», «Шоколадница», KFC, Prime; продуктовый ритейл – «Азбука Вкуса», Billa, «Вкусвилл», «Рублевский», «Мясницкий ряд»; fashion-операторы – флагманский Adidas, Benetton, Rendez-Vous, – рассказывает Елена Земская. – Что касается банков, то, несмотря на то, что за последние годы их доля в структуре арендаторов сокращается на всех торговых коридорах Москвы, они по-прежнему представлены в большом количестве на Красной Пресне. Здесь расположены отделения ВТБ, «Росбанка», «Альфа Банка», «Восточного Банка», «Фора-Банка», «Россельхозбанка», «Бинбанка».
По данным Delta estate, доля общепита возросла здесь не настолько сильно, как на основных пешеходных улицах столицы – Мясницкой, Пятницкой, в районе Патриарших Прудов или Нового Арбата, где кафе и рестораны составляют более половины всех торговых арендаторов.
«Пешеходной Красная Пресня никогда не являлась и вряд ли когда-то ей станет. Через нее проходят выезды на разные транспортные магистрали, – рассказывает Дарья Канева. – Самые охваченные зоны расположены в ближайшей от метро доступности. Если брать более отдаленные места, то там наблюдается высокая ротация из-за неочевидного трафика. Впрочем, интерес к таким помещениям возрастет ближе к лету, когда появится возможность открывать кафе с летними верандами».
Вадим Кашкин считает, что Красная Пресня является достаточно перспективной улицей с точки зрения стрит-ритейла и обладает хорошим потенциалом, однако в 2019 году новых открытий пока что не ожидается.
«Изменения будут происходить лишь в рамках ротации текущих арендаторов, – отмечает Александр Морозов. – Ввод в эксплуатацию новых объектов на 2019 год вдоль улицы Красная Пресня не заявлено, соответственно, современных торговых помещений как в рамках жилых комплексов, так и бизнес-центров, не появится».
«Красная Пресня всегда будет приносить ленд-лордам и арендаторам свой кусок хлеба, – уверен Сергей Коршунов. – Хотя на ней не стоит ждать активного развития, она является одной из наиболее востребованных улиц как с точки зрения инвестирования в недвижимость, так и с точки зрения размещения арендных объектов».
