Выбираем помещение для открытия в ЖК фитнес-центра
Портал ComEstate.ru выясняет, какими характеристиками должны обладать помещения, подходящие под фитнес-центры внутри жилых комплексов.
В первую очередь, нужно сказать не о размерах площадей и их планировке (фитнес-центр можно открыть на площади в 100 кв. м., а можно и на 1000 кв. м.), а, скорее, о необходимых действиях по отделке помещений для открытия зала – особое внимание нужно уделить ровности и звукоизоляции пола и стен, выполнить по особым условиям вытяжку и вентиляцию во всем помещении, оборудовать душевые и, если это предусматривает концепция, сухую сауну, считает Максим Каварьянц, вице-президент по продажам SDI Group.
Юлия Царан, коммерческий директор, GORN Development добавляет, что для фитнес-центров премиум и бизнес-сегментов с бассейном классический запрос на площади от 2 до 3,5 тыс. кв. м. Большие площади возможны в крупных БЦ, так как фитнес можно насытить новыми модными опциями, и найти клиентов под технологии будущего. В крупных ЖК экспериментировать не любят, очевидная экономика успокаивает операторов, заходящих на ранней стадии.
Егор Остапенко, директор департамента торговой недвижимости компании Praedium уточняет, что помещения должны быть с открытыми планировками, а требуемая для фитнес-центра мощность – от 100 кВт.
Максим Нескоромный, исполнительный директор, партнер PRIDEX, считает, что под качественные фитнес-клубы подбираются достаточно большие по площади помещения: от 2 000 до 6 000 кв. м. Для комфортных занятий спортом средняя высота потолков составляет 4 м.
Наличие бассейна в фитнес-центре является одним из главных преимуществ объекта. Если фитнес-клуб располагается на площади жилого комплекса, то девелопер еще на стадии проекта предусматривает под него соответствующие площади и ресурсы. В случаях, когда здание изначально не предназначено под размещение такой инфраструктуры, фитнес-центр обустраивается без бассейна, так как в готовых объектах в силу конструктивных особенностей сложно построить такое помещение и организовать необходимые инженерные коммуникации. Энергопотребление фитнес-клуба с бассейном – 120 Вт на 1 кв. м.
Для помещений фитнес-центров, расположенных в жилых комплексах, подойдут помещения площадью от 1 000 – 1 500 до 2 500 – 3 000 кв. м, отмечает Артем Мигулев, руководитель направления fit out CERA GROUP. Планировка должна быть преимущественно свободная, с несущими конструктивными элементами – колоннами. Шаг колонн не менее 6 х 6 метров. По мощности, для ориентира можно принимать по 1 кВт на каждые 10 кв. м, но данный параметр очень связан с насыщенностью клуба тем или иным энергоемким оборудованием.
Что касается класса ЖК, то Елена Маслова, старший консультант, руководитель направления по работе с многофункциональными проектами в отделе торговых помещений CBRE в Москве, уточняет, что в жилом комплексе любого ценового сегмента может быть открыт фитнес-клуб с соответствующим ценовым уровнем. С экспертом согласен и Антон Леляк, руководитель отдела аренды департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»: «Для открытия фитнес-центра подойдут площади не только в проектах бизнес-класса, но и новостройках уровня комфорт. Операторы готовы рассматривать площади в данных объектах, потому что аудитории, выбирающей комфортное жилье, не чуждо желание вести здоровый образ жизни. К тому фитнес-сети ориентируются не только на клиентов среди жителей комплекса, но и на тех, кто живет по соседству. Таким образом, при достаточном спросе на фитнес-центры, препятствий для их размещения в объектах комфорт-класса нет». А Марианна Романовская, директор департамента консалтинга, партнер, GVA Sawyer, обращает внимание, что важен не только сам ЖК, включая его размер, но и окружение, которое также составит зону охвата потенциального фитнес-центра. В целом арифметика работает таким образом, что доля занимающихся фитнесом составляет примерно 3% от общей численности населения. При этом оператору нужно набрать достаточное число клиентов клуба на несколько тыс. кв. м (до 4-5 тыс.) площади клуба. При этом фитнес интересен застройщику ЖК не только и не столько как арендатор коммерческих площадей, но как та дополнительная инфраструктура, которая сможет привлечь внимание большего числа потенциальных покупателей.
Фитнес в ЖК отчасти аналогичен, например, хорошей столовой в бизнес-центре: денег сама по себе особо не дает, но косвенным образом улучшает заполняемость.
А вот Юрий Тараненко, руководитель управления развития коммерческой недвижимости ГК «Инград», уверен, что открывать фитнес-центр лучше в элитном жилом комплексе: «Если говорить о первоначальном проекте с фитнесом, то это, скорее, премиум и элитный класс. Фитнес клуб, рассчитанный на массовый сегмент, должен окупать себя за счет приобретения не только клубных карт, но всевозможных дополнительных услуг – от тренировок до фитнес-бара. Такой формат работы предполагает регулярное посещение клуба большим числом людей, что не всегда возможно для жилого комплекса, а также может привести к конфликту с соседями. Элитные клубы имеют не только высокий прайс на свои услуги, но и ограничивают количество членов, что вполне уместно на территории жилого комплекса».
Яна Максимова, директор по информационной политике и PR Urban Group, считает, что от уровня ЖК зависит класс фитнеса, а не возможность его размещения. Оценивается не столько уровень потенциальных клиентов, сколько их количество в зоне охвата. Так, фитнес с бассейном становится рентабельным при охвате минимум 20-25 тысяч человек в ближайшем окружении. «Сухой» фитнес окупается при существенно меньшем количестве жителей в зоне охвата.
Локация жилого комплекса также важна для принятия решения об открытии на его площадях фитнес-центра. По словам Андрея Ковалева, собственника ГК «ЭКООФИС», для развития такого бизнеса подходят как ЖК в районах с высокой плотностью населения, так и ЖК, расположенные вблизи зон деловой активности: значительная часть аудитории фитнес-клубов охотно посещают их не до, а после рабочего дня. При этом если фитнес-центр относится к среднему ценовому сегменту, обращать внимание можно в т.ч. на районы, где размещаются бизнес-центры классов В- и С, а также окрестности районов, где много производственно-складских комплексов, административных зданий.
Что касается сложности бизнеса, то, по словам Алексея Емельянова, генерального директора компании City&Malls PFM, основное затруднение для открытия фитнес-центров – поиск подходящего помещения по площади и планировке. Такие объекты внутри ЖК найти сложнее, чем под кафе или салон красоты. Плюс проекты требуют больших вложений на начальном этапе – ремонт, закупка необходимого спортивного и прочего оборудования, наработка клиентской базы среди жителей. При проработке проекта также следует учитывать сезонности спроса и ставку аренды – в среднем, она составляет 9-10 тыс. руб./кв. м/год. Инвестиции в проект разнятся и от концепции, и от класса фитнес-центра. От этого зависит выбор площади помещения, оборудования, затраты на продвижение и ремонт. Поэтому конкретные цифры здесь определить сложно, в каждом проекте они индивидуальны. Отсюда вытекает и плавающая окупаемость проектов. В среднем этот срок составляет 5 лет, но показатель весьма условен.
Елена Маслова называет такие цифры: «Инвестиции в запуск полноформатного фитнес-клуба с бассейном – от 150 млн руб., Запуск спортивной студии, ориентировочной площадью 500 кв. м., – от 50 млн руб.».
А Юрий Тараненко уточняет, что объем инвестиций в создание клуба зависит от его класса, площади и местоположения. В среднем на отделку, оборудование и старт проекта площадью 1-2 тыс. кв. м стоит закладывать не менее 50 млн рублей на 1 тыс. кв. м.
Фото предоставлено компанией PRIDEX
