Александр Самодуров: «Наиболее перспективными для инвесторов будут апарт-отели и сервисные апартаменты при гостиницах»
О том, что ждет гостиничный рынок Москвы в ближайшее время и чем выгодно развитие апарт-отелей, порталу Comestate.ru рассказал руководитель NAI Becar Apartments Александр Самодуров.
Какая ситуация была на московском гостиничном рынке в последние годы?
Последние несколько лет московский гостиничный рынок стабильно рос: приходили новые международные игроки, стоимость проживания в отелях держалась примерно на одном и том же уровне — повышение происходило постепенно. Хороший туристический поток (как внутренний, так и международный) позволил рынку развиваться и наращивать выручки.
Конечно, во время прошлого кризиса 2008-2009 годов снизилась заполняемость отелей и стоимость проживания. Но в 2010-2013 годах ситуация изменилась в лучшую сторону. С 2011 года началось активное открытие новых проектов верхней ценовой категории. Российские компании стали выходить на международную арену, иностранные — участвовать в строительстве и реконструкции гостиниц, а также в управлении ими.
Совсем недавно начал формироваться совершенно новый для отечественного рынка формат апарт-отелей. До этого в России были представлены только отдельные подобные проекты зарубежных гостиничных цепочек.
Сейчас уже существует несколько успешных сетевых проектов, которые принадлежат отечественным управляющим компаниям и девелоперам. Пожалуй, среди них наиболее известна сеть апарт-отелей YE’S наших давних партнеров – ГК «Пионер». Первую такую гостиницу компания открыла, как и мы свой Vertical, в Санкт-Петербурге. Затем развитие сети продолжилось в Москве. Мы, кстати, также планируем создать апарт-отель в Калининграде.
Как отразился на гостиничном рынке кризис?
Безусловно, в настоящее время значительно снизились темпы запуска новых проектов. При этом в 2014 году все равно состоялось несколько очень крупных сделок. Например, открытие отеля под брендом St.Regis на Никольской улице и Four Seasons Hotel Moscow на Охотном ряду (в здании легендарной гостиницы «Москва», которую реконструировали).
Снизилась и стоимость проживания — в среднем до 40% (в рублях). Нужно пояснить, что наибольшее падение цен наблюдается в сегменте luxury, а в сегментах midscale и economy цены почти не изменились.
Возможно, это связно с тем, что на московском рынке, самом насыщенном в России (70% доли в обороте сектора принадлежит Москве и Санкт-Петербургу), по-прежнему не хватает недорогих гостиниц (3-4*), предоставляющих качественный сервис.
Кроме того, на мой взгляд, к ЧМ-2018 московский рынок готов примерно на 80% — необходимо достраивать начатые проекты и развивать апарт-отели, спрос на которые уже формируется.
Как вы считаете, все ли проекты достроят? Насколько сейчас выгодно заниматься гостиничной недвижимостью?
В 2008 году некоторые организации не смогли выполнить свои кредитные обязательства — большинство их проектов было заморожено. В основном, ввели те гостиницы, которые находились в высокой степени готовности.
Я думаю, что и в этот раз будут законсервированы проекты застройщиков, у которых есть серьезные проблемы с привлечением финансов. Также, возможно, будет отложена реализация классических отелей в среднем и дальнем Подмосковье.
При этом ослабление национальной валюты довольно сильно ударило по среднему классу — многие люди в ближайшее время не будут выезжать за рубеж. В результате может повыситься доля внутреннего туризма, в том числе в Московский регион. Таким образом, отели с хорошим местоположением, приемлемыми ценами и высоким уровнем сервиса будут, скорее всего, востребованы.
Также в Москве, как я уже говорил, свободна ниша апарт-отелей. Думаю, несмотря на кризис, этот сегмент будет развиваться. Один из драйверов для его роста — запрет строительства апартаментов, из-за которого владельцы земельных участков переделывают концепции «бумажных» проектов под апарт-отели.
Как вы думаете, что будет выгоднее развивать — гостиницы или апарт-отели?
На мой взгляд, в ближайшее время наиболее перспективными для инвесторов и девелоперов будут именно апарт-отели и сервисные апартаменты при гостиницах. Для достижения большего успеха открывать их лучше под брендами сетевых операторов (например, Accor или Vertical).
Их основное преимущество — цена проживания. Подобные проекты имеют все шансы стать весьма популярными. Имеется в виду проживание больше нескольких суток: общая стоимость номера за 3-4 ночи в апарт-отелях ниже, чем в обычных гостиницах. Дело в том, что постояльцам здесь не нужно оплачивать часть классических отельных услуг, например ежедневную уборку.
Срок инвестиций в такие проекты составляет от 2 до 5 лет с суммой вложений от 3 млн долларов и доходностью от 18%.
Какие самые яркие тенденции можно выделить на гостиничном рынке?
Во-первых, появление сегмента апарт-отелей и классических гостиниц с сервисными апартаментами: из-за 2% налога на имущество в многофункциональных комплексах с долей офисов или торговых помещений больше 20% и запрета строительства апартаментов как отдельностоящих зданий.
Во-вторых, в таких условиях операторы становятся более гибкими в ценовой политике, повышают уровень сервиса, усиливают маркетинговую составляющую (от рекламных акций до скидок и бонусов клиентам).
Ваш прогноз — как в дальнейшем будет развиваться гостиничный сегмент Московского региона?
Будет развиваться тенденция продажи номеров в апарт-отелях. Мы уже сегодня отмечаем повышение интереса владельцев коммерческой недвижимости и девелоперов к подобным проектам.
При этом в ближайшем будущем рынок гостиничных услуг вряд ли ожидают глобальные изменения. Во многом прогнозы зависят от того, как стабилизируется политическая и экономическая ситуация в стране.
Думаю, в своем росте сегмент покажет последовательность. Основные игроки пересмотрят цены, станут еще гибче. Но больше всего пострадают некачественные проекты, а также сегмент luxury. Также операторам придется решать старые проблемы: износ основных фондов, недостаточно развитая инфраструктура, слабый менеджмент.
На пользу сегменту, конечно, пойдет усиление роли бренда Москвы и ее имиджа. По нашим прогнозам, в будущем увеличится поток туристов из Китая и других азиатских стран.
