Александр Лагутов: «Наиболее устойчивым к кризису оказывается «импульсный» ритейл»
Вакансия на рынке аренды помещений формата стрит-ритейл в 2015 году выросла, по оценкам экспертов компании Colliers International, в 2,5 раза и составила почти 12%. К концу года аналитики прогнозируют рост до 14%. Впервые за всю историю рынка площади стали сдавать за процент с оборота. Однако, как считает партнер, директор департамента оценки компании Sminex Александр Лагутов, стрит-ритейл остается одним из самых ликвидных активов на рынке коммерческой недвижимости. О том, какие перспективы имеет формат и для какого типа стрит-ритейла не нужен покупательский трафик, он рассказал порталу ComEstate.ru.
Что на сегодняшний день представляет собой рынок стрит-ритейла Москвы?
Условно стрит-ритейл можно разделить на четыре основных типа. Первый тип – «импульсивный». Это ритейл, рассчитанный на спонтанный спрос, не запланированный заранее покупателем, когда ситуационно нужен товар «здесь и сейчас». Самые яркие примеры – продуктовые палатки у выходов из метро, где покупатели в любой момент могут приобрести бутылку воды или снеки. Как правило, такой ритейл располагается вблизи транспортных узлов: станций метро, вокзалов, ТПУ. Данный тип стрит-ритейла ориентируется в основном на пешеходный трафик, за его счет он и живет.
Второй тип стрит-ритейла рассчитан на периодический трафик. Он не так жестко зависит от покупательского потока, но для успешного развития торговой точки все-таки необходим. Предполагается, что покупатель периодически проходит или проезжает мимо торговой точки и соответственно четко знает о ее существовании. И когда покупателю понадобится продукт или услуга, предоставляемые в этой точке, он ими воспользуется. Такой тип стрит-ритейла, как правило, располагается на первых линиях магистралей или в прямой видимости (но не рядом с транспортными узлами). Яркие примеры – сетевые рестораны и кафе, магазины одежды и обуви, банки. Данный тип стрит-ритейла рассчитан в основном на автомобильный трафик.
Третий тип - адресный. Покупатель сам мотивирован попасть к продавцу. Это брендовые рестораны, бутики одежды, магазины элитных вин, сигар и т.п., куда посетители едут специально.
Обычно для такого ритейлера важен район (окружающая жилая и деловая среда должны соответствовать уровню предлагаемого товара или услуги). Как правило, адресный ритейл расположен в переулках с невысоким автомобильным и пешеходным трафиком. В данном случае трафик улицы почти не имеет значения.
И четвертый тип стрит-ритейла – это известный всем формат «магазин у дома». Ритейл, рассчитанный в основном на жителей близлежащих домов, которые в итоге и составляют более 80% покупателей. Как правило, это магазины продуктов, точки предоставления бытовых услуг и т.п. Как следует из названия, этот ритейл, как правило, расположен внутри жилых, спальных районов. Трафик улицы, как и в предыдущем случае, большого значения не имеет.
Эти типы могут быть комбинированы в разных «пропорциях» в зависимости от видов бизнеса. Скажем, банки с одной стороны являются ритейлом, рассчитанным на периодический трафик (зачастую клиенты начинают сотрудничать с определенным банком просто потому, что отделение находится по пути на работу или в непосредственной близости от нее), с другой - адресным.
Что же касается состояния рынка, то, по нашим оценкам, в течение 2015 года уровень вакантных площадей стрит-ритейла в Москве в среднем вырос на 5%. Рублевые ставки либо остались на том же уровне, либо упали на 5-10% в зависимости от торгового коридора.
Какова ставка в стрит-ритейле Москвы? Как она зависит от месторасположения объекта?
Ставки аренды в зависимости от типа ритейла по этой классификации распределены приблизительно так: наиболее высокие расценки на аренду в «импульсном» стрит-ритейле, далее – в рассчитанном на периодический трафик, несколько ниже в адресном ритейле и самые низкие в формате «у дома». Безусловно, это очень укрупненно и есть масса исключений, в основном касающихся исторически сложившихся торговых коридоров (так наиболее высокие ставки аренды в Москве сейчас зафиксированы в Столешниковом переулке, который представляет собой яркий пример адресного ритейла).
Как себя ведет ритейл в кризисной ситуации?
По нашим наблюдениям, сегодня, как и в 2009 году, наиболее устойчивым к кризису оказывается «импульсный» ритейл. Торговые точки, расположенные у метро, теряют выручку меньше других. Ритейл «у дома» и адресный имеют среднюю устойчивость. Наиболее чувствителен к кризису второй тип ритейла, то есть расположенный на магистралях и рассчитанный на автомобильный трафик.
Еще один признак, по которому можно классифицировать ритейл, – целевая аудитория и средний чек магазина или заведения. Можно говорить об элитном ритейле, а также ритейле эконом- и бизнес-сегмента.
В кризис обычно активизируются ритейлеры, работающие в сегменте «эконом» (продуктовые магазины, сети обуви соответствующего уровня, магазины фиксированных цен, операторы фаст-фуда и т.д.). В меру устойчивыми являются торговые точки, рассчитанные на элитную целевую аудиторию. Возможное исключение – так называемые имиджевые точки сетевых операторов. Данные точки изначально убыточны для сетей и финансируются только ради рекламы всей сети в целом, в кризис такие точки несут еще большие убытки и зачастую подлежат ликвидации.
Сильнее всего в кризис страдают магазины, рассчитанные на бизнес-аудиторию, - во времена экономических потрясений часть целевой аудитории временно возвращается к точкам сегмента эконом или откладывает покупки.
Таким образом, понимая тип торговой точки и уровень целевой аудитории, можно укрупненно спрогнозировать ее устойчивость в период кризиса.
Насколько перспективны инвестиции в торговые помещения в текущей ситуации?
В целом с точки зрения вариантов инвестирования в недвижимость Москвы, вложения в стрит-ритейл являются одними из самых надежных. Как показывает практика, этот сегмент один из самых устойчивых к кризису, и, несмотря на текущее падение, я прогнозирую его скорейшее восстановление в случае улучшения макроэкономической ситуации. В случае же стабилизации ситуации на текущем уровне, прогнозирую незначительное падение ставок в пределах 5%, после чего - их стабилизацию.
