Алексей Ионов: «Сейчас лучшее время для вложений в коммерческую недвижимость в Новой Москве»
О том, как будет развиваться рынок коммерческой недвижимости Новой Москвы и планируется ли здесь строить самостоятельные бизнес-центры, порталу Comestate.ru рассказал директор по коммерческой недвижимости «А101 Девелопмент» Алексей Ионов.
Сейчас в Новой Москве возводят около 36 жилых комплексов. Как бы вы охарактеризовали состояние рынка коммерческой недвижимости здесь?
Рынок коммерческой недвижимости в Новой Москве только зарождается. И он будет развиваться — растущее население необходимо обеспечивать инфраструктурой и рабочими местами.
Строят коммерческую недвижимость здесь и узкопрофильные компании (например, специализируются на торговых центрах, или складах, или бизнес-центрах), и крупные девелоперы (создают коммерческие площади в составе жилых комплексов).
Власти принимают участие в строительстве социальной инфраструктуры — школ, больниц, детских садов, поликлиник и проч. Также этим занимаются крупные девелоперы.
Сколько коммерческих площадей должно быть в составе жилого комплекса для комфортного проживания?
Универсального ответа на этот вопрос нет — многое зависит от уровня проекта и портрета целевой аудитории. При этом в среднем, если говорить только о первых этажах домов, на 1 тыс. кв. м новостроек необходимо около 35-50 кв. м коммерческих площадей.
Расчеты для других объектов в составе комплекса, например, торговых центров, проводятся отдельно: учитываются также численность населения в близлежащих районах, уровень развития инфраструктуры в них, потребности жителей и проч.
Дело в том, что арендаторы стрит-ритейла и торговых центров в жилых комплексах далеко не всегда одни и те же. Первые этажи обычно снимают под продуктовые магазины формата «у дома», салоны красоты, аптеки, химчистки, цветочные магазины и проч. Помещения же в центрах — под супермаркеты, развлекательные центры, крупные магазины одежды и обуви и т.п.
В том числе это обусловлено тем, что стрит-ритейл в жилых комплексах, как правило, не предполагает большие площади — до 150 кв. м. Крайне редко они достигают 400 кв. м — их создают под продуктовые магазины или крупные отделения банков.
Также в проектах иногда сооружают пристройки специально под заказ конкретных операторов (спортивные центры, частные клиники и проч.).
А сколько площадей вы отдадите под коммерческую недвижимость в проектах «А101»?
Почти все первые этажи мы отдадим под коммерческую недвижимость. Исключение составят дома, расположенные в зонах с очень небольшим пешеходным и транспортным трафиком. Например, в ЖК «Зеленая линия» только в 3 домах из 11 планируется стрит-ритейл — в тех, которые ближе к дороге. Остальные будут стоять в лесной зоне.
Хотя в некоторых случаях первые этажи в таких домах можно отдавать под частные детские сады, досуговые кружки, различные офисы.
А какие арендаторы, на ваш взгляд, будут снимать офисы в составе жилых комплексов в Новой Москве?
Это могут быть языковые школы, нотариальные конторы, страховые агентства и проч. Другими словами, компании, оказывающие услуги населению.
Офисы же в классическом понимании — для бизнеса, пока на присоединенных территориях в составе жилых комплексов не востребованы. Но в будущем спрос на них появится.
Сейчас цены и ставки в разных сегментах коммерческой недвижимости Москвы падают. А как обстоят дела в Новой Москве?
Цены на недвижимость здесь будут только расти — по мере развития территорий и увеличения численности населения.
Пожалуй, сейчас лучшее время для вложений в коммерческие площади в Новой Москве. Через 3-4 года цены на них станут примерно такими же как на объекты в спальных районах Москвы (Бутово или Митино).
Коммерческие помещения на первых этажах, на ваш взгляд, выгоднее сдавать в аренду или продавать?
В среднесрочной перспективе доходность от продажи или сдачи помещений примерно одинаковая. В долгосрочной — сдача в аренду для девелопера выгоднее. Дело в том, что окупаемость коммерческих помещений в случае продажи в среднем составляет 7-10 лет. Арендный же бизнес может быть источником дохода значительно дольше.
Кроме того, сдавая площади, проще контролировать качество предоставляемых жителям услуг, что важно для управляющей компании.
Но в своих проектах мы будем сдавать не все коммерческие помещения: продавать их можно на самых ранних этапах строительства, и, соответственно, сразу же использовать вырученные средства.
Учитываете ли вы при строительстве какие-либо особенные пожелания будущих арендаторов в ваших проектах?
Мы стараемся делать коммерческие площади максимально удобными для арендаторов (технически). В стрит-ритейле мы предусматриваем зоны для погрузки/выгрузки товара, высокие потолки, витринное остекление и другие специфические характеристики торговых помещений. Учитываем мы и такие детали, как отсутствие даже самого небольшого порожка при входе в магазин: считается, что это способствует повышению продаж.
Расскажите, пожалуйста, о ваших проектах более подробно.
Всего в первых 3-х очередях проекта «Москва А101» 17 жилых корпусов (442 700 кв. м), на которые приходится 26 871 кв. м коммерческой недвижимости. Также мы планируем построить здесь торговый центр общей площадью 20-30 тыс. кв. м. Сейчас мы активно занимаемся сдачей коммерческих площадей в аренду. Первые очереди уже введены, в ближайшие годы проект будет расширяться.
ЖК «Зеленая линия» тоже практически достроен. Здесь на 101 800 кв. м жилья приходится 1 581 кв. м коммерческой недвижимости.
Скоро начнется реализация проекта «Испанские кварталы», который мы разрабатывали совместно с испанскими архитекторами (бюро Atlantica). Это большой проект — здесь будет построено 500 000 кв. м жилья и коммерческой недвижимости (и первые этажи домов, и пристройки под частные поликлиники, фитнес-центры, многофункциональные центры и проч.).
Кроме того, в нашей собственности находятся участки на расстоянии от 3 до 23 км от МКАД по Калужскому шоссе. На этой территории в рамках единой концепции освоения земель мы возводим современный город для сотен тысяч «новомосквичей».
Как вы считаете, станет ли этот город полноценным или превратится в большой «придаток» Москвы?
В ближайшие 10-15 лет мы построим миллионы кв. м жилья, социальной инфраструктуры и коммерческих площадей в Новой Москве.
Со временем она станет самостоятельным районом столицы — здесь начнут создавать и классические бизнес-центры, и другие форматы офисной недвижимости, например, набирающие популярность бизнес-парки, технопарки, индустриальные парки, бизнес-инкубаторы.
В настоящее время на присоединенных территориях уже возводят бизнес-парки Comcity в Румянцеве, K2 — на Калужском шоссе. Мы тоже планируем построить свой бизнес-центр в рамках проектов «А101».
Кстати, многие крупные компании думают о том, чтобы перевести в целях экономии свои бэк-офисы за МКАД, причем именно в Новую Москву: здесь транспортная инфраструктура будет развиваться максимально быстрыми темпами.
