Андрей Кротков: «В кризис еще большее количество собственников будет передавать объекты управляющим компаниям»
О том, почему выгодно пользоваться услугами управляющих компаний, а также о тенденциях и перспективах этой сферы, порталу Comestate.ru рассказал генеральный директор УК Zeppelin Андрей Кротков.
После предыдущих кризисов многие собственники коммерческой недвижимости поняли, что обслуживание зданий гораздо выгоднее передавать профессиональным управляющим компаниям. Почему это так?
Внешняя управляющая компания (УК или FM-оператор) – это профессионал в сфере эксплуатации недвижимости. Важно, что ее специализация происходит в условиях рыночной конкуренции, а не в «тепличной» обстановке внутреннего структурного подразделения – УК имеет гораздо больше опыта и возможностей (также для сокращения расходов своих заказчиков).
Так, одна из статей экономии клиентов FM-операторов – сокращение непрофильных сотрудников в собственных административных и управленческих службах (HR, бухгалтерия, IT, закупка, хранение, снабжение и логистика, юридическое сопровождение), а значит, и накладных расходов (фонд оплаты труда, социальные выплаты, оргтехника, связь, мебель, аренда). Обратившись к УК, владельцы недвижимости не сталкиваются с проблемой смены такого персонала (отпуска, больничные, декреты): FM-операторы обеспечивают им оперативную замену сотрудников необходимой квалификации за свой счет.
Также у клиентов пропадает необходимость держать в штате обязательных разнопрофильных, но высокооплачиваемых специалистов (энергетика, газовое оборудование, грузоподъемные механизмы, охрана труда, противопожарная безопасность и т.д.), и закупать дорогостоящее оборудование, которое, конечно, нужное, но используется эпизодически – для проведения сезонных и специализированных регламентных работ (тепловизоры, подъемники, машинки для прочистки канализации и колодцев и проч.). УК же продает заказчику распределенный ресурс, т.е. оплачивать придется только фактическое привлечение (например, по нормо-часам) указанных специалистов или оборудования для разовых задач.
Исключаются и расходы на производственное обучение и аттестацию технических специалистов, поскольку УК предоставляет уже подготовленный и квалифицированный персонал. Клиентам не приходится оплачивать получение обязательных лицензий и сертификатов (например, МЧС). Благодаря большому объему управляемой недвижимости FM-операторы имеют собственные службы снабжения и логистики, занимаются оптовой закупкой субподрядных услуг, ТМЦ (чистящих средств, ЗиП, РМ). В результате они имеют хороший дисконт – предлагают клиентам более низкие цены.
Принято считать, что привлечение профессиональных УК ведет к увеличению операционных финансовых показателей в среднем до 10-15%, оптимизации эксплуатационных расходов – до15-25%, росту капитализации объекта недвижимости – до 20-40% (кредитные учреждения лояльнее финансируют, а инвесторы более благосклонно относятся к приобретению объектов с прозрачной схемой управления и эксплуатации).
Однако существуют объекты, на управлении которых не получается экономить настолько много (например, с сильно изношенной инфраструктурой). Но даже в таких случаях собственники получают немало преимуществ – в первую очередь более высокий уровень содержания здания и лояльности арендаторов (что позволяет пусть не увеличивать, но хотя бы удерживать ставки).
Какие еще преимущества обеспечивает УК собственникам?
Очень важно, что специализированные УК обязательно страхуют свою профессиональную ответственность, что позволяет им полностью возмещать ущерб, причиненный владельцу объекта или третьим лицам. А собственного электрика, например, за многомиллионную аварию можно наказать лишь выговором или увольнением.
УК имеет дополнительные, направленные на оптимальную реализацию услуг, ресурсы, в том числе различные ноу-хау, технологии принятия и осуществления решений, налаженные связи с научными и экспертными организациями, а главное – огромный опыт общения с контрольно-надзорными органами. Все это также значительно снижает эксплуатационные расходы и риски собственников.
Удобно для клиентов и то, что эксплуатационные затраты прозрачны – это позволяет предоставлять арендаторам развернутое обоснование эксплуатационных расходов (это особенно важно для международных компаний).
Вы сказали, что УК обязательно страхует риски. Насколько часто в вашей практике происходят серьезные ошибки?
Конечно, за счет профессионализма нештатные ситуации в работе происходят реже, но все же случаются. Чаще всего они связаны не с техническими аспектами эксплуатации оборудования, а с такими форс-мажерными явлениями, как, например, падение сосулек на машины. Можно сказать, что примерно раз в полгода страховые случаи происходят.
В чем заключается суть коммерческого управления объектами?
Успех коммерческого управления объектами в первую очередь обеспечивает грамотно разработанная концепция, в которую заложены правильные финансово-экономические параметры, выбрано стратегически выгодное расположение, с умом потрачены инвестиционные средства. В число услуг управляющих компаний входит и разработка таких концепций.
Желательно, чтобы УК входила в проект на самых ранних этапах его реализации, принимала участие в анализировании его разделов, давала рекомендации по приобретению того или иного оборудования и материалов, осуществляла эксплуатационный надзор строительных работ – все это позволяет в дальнейшем существенно экономить на расходах.
Также коммерческое управление недвижимостью предполагает последующее формирование арендной политики (в том числе формирование идеального портрета клиента), брокеридж, маркетинговые мероприятия и сопровождение арендных отношений.
А если управляющая компания входит в проект не с нуля, что приходится делать для получения максимальной выгоды?
Если речь идет о бизнес-центрах, тогда для начала нужно оценить конкурентное окружение, понять адекватность арендных цен. Затем проанализировать бюджет эксплуатационных расходов для того, чтобы выяснить, возмещается ли он ставкой таких затрат или необходима индексация. После можно приступать к мероприятиям по экономии. Например, если в здании с высоким потоком посетителей установлены раздвижные двери, целесообразно их заменить на револьверные – так будет расходоваться гораздо меньше энергии на обогрев холла.
При входе в проекты торговых центров приходится больший упор делать на маркетинговую составляющую (например, сформировать программу различных мероприятий и праздников в рамках проекта, исходя из интересов целевой аудитории).
В чем заключается суть эксплуатационного обслуживания?
Услуги FM-операторов включают в себя: техническое обслуживание оборудования, уборку внутренних помещений и прилегающей территории, выполнение заявок арендаторов, чистку кровель, ковросервис, вывоз отходов, охранные услуги, альп-работы по очистке кровель и фасадов, ресепшен, обслуживание кофе-поинтов и мини-кухонь (услуги кофе-леди), консьерж-сервис, охранные услуги, парковочную службу, шаттлы, такелажные работы, ландшафтное благоустройство и проч. Другими словами – все работы, которые необходимо проводить для нормального функционирования любого здания.
На чем собственники могут экономить во время кризиса в смысле управления?
Каждый объект уникален, и способы могут быть самыми разными. В некоторых проектах мы предлагаем сэкономить за счет сокращения количества привлеченного персонала (например, не круглосуточное обслуживание инженерных систем на месте, а выездное), или перехода на мытье фасадов по заявке, а не по фиксированному графику. Также можно заменить расходные материалы на практически не отличающиеся по качеству аналоги, которые меньше стоят.
Какие услуги УК точно нельзя исключать?
Это решать всегда собственнику. При этом есть услуги, без выполнения которых здание просто не сможет работать. Например, нельзя не эксплуатировать лифты, не обслуживать электрощиты, вентиляционные системы. Да, это можно делать реже или по другому графику, но отказаться полностью от таких услуг нельзя.
Повысилась ли стоимость ваших услуг из-за санкций?
В стоимость наших услуг входят затраты на материалы для технической эксплуатации, для санитарных зон – естественно, закупочные цены на них подорожали (до 30-40%, стоимость некоторых строительных материалов увеличилась вдвое). Также подорожали не только заграничные материалы, но и тарифы на электроэнергию и бензин.
Как это сказалось на собственниках зданий, которые вы обслуживаете?
Конечно, повышение цен отражается и на стоимости наших услуг. Владельцы объектов оказались в довольно тяжелой ситуации.
Много ли вы получили заявок на сокращение расходов?
Я отвечу немного иначе. Мы не ждали этих заявок, а сами начали прилагать усилия для снижения стоимости своих услуг.
Появляются ли на волне кризиса новые клиенты, желающие оптимизировать эксплуатационные расходы?
Да, вообще в последние годы сфера управляющих компаний активно развивается: за 2013-2014 годы наш портфель контрактов увеличился вдвое. На мой взгляд, происходит естественная «эволюция» собственников коммерческих объектов: все большее и большее их число действительно понимает свою выгоду. И сейчас это актуально вдвойне, в том числе в бюджетной сфере.
С начала этого года мы заключили контракт на оказание фасилити-услуг (техническая эксплуатация) в штаб-квартире «Сибур Холдинга» (крупнейшая нефтехимическая компания России). До этого концерн управлял процессами самостоятельно. Также мы начали обслуживать штаб-квартиру «Газпром-Медиа Холдинга» (к нам обратились, поскольку мы уже много лет успешно осуществляем обслуживание штаб-квартирой «НТВ»). То есть даже такие организации, акционерный капитал которых является частично государственным, и которые ранее принципиально занимались управлением сами, уже переходят на услуги внешних УК.
Каких объектов под вашим управлением больше – офисных или торговых?
У нас – офисных. Хотя в свое время мы осуществляли пилотаж арендаторов в таких известных – торговых центрах, как «АФИМОЛЛ Сити» и «Гагаринский».
Нужно сказать, что существуют УК, специализирующиеся на управлении именно ритейл объектами. Суть обслуживания бизнес- и торговых центров примерно одинакова, но есть существенные отличия: в торговых проектах намного больше вертикального транспорта (лифты, траволаторы, ворота грузовых доков), необходимо делать больший упор на клининговые услуги, эксплуатацию вентиляционных систем.
В каких проектах стоимость эксплуатационных расходов выше: в торговых, в офисных или складских?
Стоимость обслуживания складов самая низкая. Традиционно считается, что цена эксплуатационных расходов в торговых центрах наивысшая, но бывают такие бизнес-центры (в основном прайм-уровня или, наоборот, очень старые здания), управление которыми обходится дороже.
А можно ли уменьшить стоимость обслуживания очень старых зданий?
Да, конечно. Но это не быстрый процесс. Мы обычно подсказываем заказчикам с чего начать такое «преображение», и как с минимальными ресурсами получить максимальный результат (зачастую подобными активами владеют компании с малыми финансовыми возможностями).
Какие тенденции в сегменте управляющих компаний могут появиться в результате кризиса?
Я думаю, что кризис подтолкнет еще большее количество собственников отдавать свои объекты во внешнее управление. Конечно, переход осуществят не 100% владельцев. Но в нашей стране процесс развития сферы УК и так произошел очень быстро. На западе он занял около 150 лет, а мы создали рынок, который уже сейчас функционирует по всем международным стандартам, всего за 15-20 лет.
