Андрей Новиков: «Надежда, что на рынок придут восточные инвесторы, есть»
О том, как развивалась ситуация в сфере инвестирования и кредитования объектов коммерческой недвижимости и что можно ожидать в будущем, порталу Comestate.ru рассказал управляющий директор отдела рынков капитала CBRE Андрей Новиков.
Как менялась ситуация в сфере инвестиций в коммерческую недвижимость в течение последних лет?
В течение 2011-2013 годов инвестиционный рынок развивался достаточно стабильно – каких-либо ярко выраженных тенденций не было. Определенные группы инвесторов искали проекты в соответствии со своими критериями, и с каждым годом объем финансирования увеличивался. В 2012 году этот показатель, по нашим подсчетам, составил 5 млрд долларов, а в 2013 году – уже 7,1 млрд (нужно отметить, что когда мы ведем статистику по инвестициям в коммерческой недвижимости, мы учитываем только сделки с действующими проектами, т.к. именно они сразу обеспечивают финансовый поток и доходы).
Новые иностранные игроки не появлялись, но те, которые присутствовали, вели себя довольно активно. В первую очередь среди них стоит назвать крупные международные компании, приобретающие успешные действующие активы. Это американский девелопер Hines (в России действует и как финансовый инвестор, и как девелопер); американский банковский холдинг Morgan Stanley; британский фонд прямых инвестиций Raven, владеющий портфелем складских активов класса А; швейцарский инвестор Eastern Property Holdings.
Каково было соотношение иностранных и российских инвесторов на рынке?
В прошлом году 70% общего объема инвестиций осуществили российские компании, 30% – международные. При этом иностранные компании – это в большинстве своем западные фонды и корпорации. Единственное исключение – суверенный фонд Qatar Investment Authority, который приобрел КП «Покровские Холмы» у компании Goldman Sachs.
Как менялась ситуация в 2014 году?
В начале года мы ожидали, что объем инвестиций останется примерно на уровне 2013-го, то есть 7,1 млрд долларов, но в итоге показатель снизился до 3,5 млрд долларов. Из-за ввода санкций у многих компаний ограничился доступ к рынкам заемного капитала. Также свою негативную роль в уменьшении объема сыграли сильные валютные колебания, общая экономическая нестабильность в стране, снижение цен на нефть.
Сколько сделок не состоялось?
Сложно сказать точно, поскольку при составлении прогнозов мы отталкиваемся от текущего объема рынка, ожиданий развития экономической ситуации в целом и рынка в частности, а не от конкретных объектов, которые могут быть предметами сделок купли-продажи. Но в качестве примера можно назвать несостоявшиеся сделки по продаже БЦ «Метрополис» (3 здание) компании PPF, МФК «Новинский Пассаж» – ГК «БИН».
Каков ваш прогноз на 2015 год в сфере инвестиций?
С учетом снижающихся темпов роста экономики и нестабильной геополитической картины, делать прогноз на 2015 год практически невозможно. В связи с тем, что динамика рынка будет зависеть событий, которые очень непросто предсказать, в этом году мы делаем два прогноза: пессимистический и оптимистический.
Согласно первому, мы предполагаем, что объем инвестиций в коммерческую недвижимость составит около 2,5 млрд долларов (если ситуация не стабилизируется и бизнес не получит базовые уровни поддержки), по второму — 3,5-4 млрд долларов (если примерно в середине года рынок почувствует определенную стабилизацию).
А будет ли что-то меняться в сфере кредитования?
К сожалению, в течение 2014 ситуация в сфере кредитования коммерческой недвижимости постепенно ухудшалась. Основная причина этой динамики – санкции, которые ограничили доступ российским банкам к европейским и американским рынкам капитала.
Результатом такого ограничения стало уменьшение как объемов кредитования в иностранной валюте, так и в целом общего объема заемных средств на рынке, что автоматически отразилось на их стоимости. Ставки кредитования постепенно начали расти.
В текущих условиях банки будут стремиться минимизировать свои риски и получать дополнительные гарантии от заемщиков. Один из вариантов – требование увеличения доли собственных средств в финансировании проекта – до 40-50%.
Как вы считаете, придут ли на смену западным инвесторам восточные?
Нужно отметить, что ни один из западных игроков официально не объявлял о сворачивании своей деятельности в России. Можно сказать, инвесторы просто приостановили свое развитие до момента, когда появится возможность правильно оценить существующие риски и спрогнозировать изменения на рынке.
Надежда на то, что придут восточные инвесторы, действительно есть. Но дать однозначный ответ на вопрос, произойдет ли это точно, нелегко.
Да, сейчас в результате сложностей получения фондирования на Западе и государство в целом, и бизнес в частности обратили свое внимание на потенциальных инвесторов с Востока. Но необходимо понимать, что в глазах этих компаний Россия не является единственным рынком, а конкурирует с другими развивающимися (например, Латинской Америкой), а также традиционными развитыми – Западной Европой и США.
Какой из сегментов рынка коммерческой недвижимости наиболее привлекателен для инвесторов?
В 2014 году около 50% всех инвестиционных сделок пришлось на офисный сегмент. Это связано с тем, что в период высокой волатильности большинство инвесторов не готово брать на себя высокие риски (например, участвовать в девелоперских проектах). Компании скорее стремятся защитить основную стоимость капитала, а не получить повышенную доходность. А качественные офисные активы в центре города с небольшой общей площадью (обеспечивает дополнительную ликвидность) и сильным пулом арендаторов в лице ведущих международных компаний как раз могут служить такой защитой.
Около 25% объема инвестиций пришлось на многофункциональные объекты (например, сделки по покупке долей в СК «Олимпийский»). Примерно 15% – на гостиничный сектор, 6% – на торговые проекты и только 1% – на складскую недвижимость.
До 2014 года первое место по объему инвестиций занимал торговый сектор. Например, в 2013 году инвестиции в торговую недвижимость составили около 42% от общего объема сделок, в офисную недвижимость – 36%.
Предполагаю, что в 2015 году, как и в 2014-ом, мы увидим интерес к менее рискованным активам со стабильным и прогнозируемым денежным потоком, в том числе в офисном сегменте.
А будут ли вкладывать деньги в объекты на территории Новой Москвы?
Думаю, да. Эти земли входят в состав Москвы, что автоматически повышает их привлекательность. Постепенное планирование и развитие этой территории позволит реализовывать крупные проекты, многие из которых могут стать успешными и востребованными.
