Андрей Васюткин: «У нас позитивный взгляд на текущее состояние рынка торговой недвижимости»
Руководитель отдела исследований и консалтинга компании «Магазин магазинов» Андрей Васюткин рассказал порталу Comestate.ru об итогах первого полугодия на московском рынке торговой недвижимости и о перспективах его развития.
Какова сейчас ситуация на рынке торговой недвижимости?
Итоги первого полугодия мы оцениваем положительно. Наши прогнозы, сделанные в конце 2013 года, были менее оптимистичны. На рынке торговых центров наблюдается бум строительства — 2014 год станет рекордным по количеству введенных объектов (к концу года объем предложения должен увеличиться на 16%). Все заявленные к вводу объекты точно достроят (если не в этом, то в следующем году), и их площади будут востребованы.
Мы пришли к выводу, что падения рынка, как в кризисные 2008-2009 годы, нет, но есть замедление темпов развития.
Что происходит со спросом на торговую недвижимость в условиях нестабильной экономико-политической ситуации?
Арендаторы стали более осторожными. Они заняли выжидательную позицию — принятие окончательного решения многие компании откладывают до осени, вследствие чего происходит увеличение переговорного периода. Раньше по строящимся ТЦ от момента заинтересованности арендатора до подписания договора проходило от 3-х до 6-ти месяцев, при этом арендаторы не сильно беспокоились о сроках открытия. Сейчас переговорный процесс занимает от года до полутора лет и арендаторы не готовы сразу принимать решения по строящимся объектам. Теперь все нюансы соглашения тщательно оговариваются, собственники вынуждены идти навстречу арендаторам, находить компромиссы.
Один из индикаторов спроса — это уровень вакантности торговых площадей. В последнее время новые торговые центры открываются с меньшим процентом функционирующих магазинов. Однако это также можно назвать новой тенденцией на рынке. Раньше в день открытия центра работало порядка 70-80% магазинов. Сегодня среднее значение составляет 64%. Это также связано с выжидательной позицией арендаторов.
Хотя серьезного падения уровня заполняемости торговых центров не произошло, уровень вакантных площадей все же немного вырос — с 2,5% до 3,5% (для сравнения, в первом полугодии 2009 года он составлял 10%).
Итак, глобального снижения спроса на торговые помещения мы не наблюдаем. Если проводить аналогию с финансовым рынком — сейчас происходит стабилизация с небольшой коррекцией.
Каков в настоящее время спрос на помещения street-retail?
Этот сегмент рынка покинули операторы бытовой техники и детские магазины. Операторы одежды и обуви если и снимают уличные помещения, то под флагманские магазины. Стабильным спросом street-retail пользуется только у владельцев продуктовых магазинов, а также кафе и ресторанов.
По нашим данным уровень вакантных площадей на основных торговых коридорах Москвы в настоящий момент равен 8%, на пешеходных улицах — 2,75%. Таким образом, спрос на street-retail на пешеходных улицах выше.
Примечательно, что меры по улучшению городского пространства со стороны властей начали влиять на развитие рынка торговой недвижимости (например, на арендные ставки, перераспределение спроса и проч.). В частности, речь идет о создании новых пешеходных зон и мест для отдыха горожан.
Снизились ли арендные ставки в торговых центрах? Если да, то насколько?
В целом арендные ставки снизились на 7%. Но цены уменьшились в валюте. Если учитывать, что произошел значительный рост курса валют, а также эксплуатационных платежей (вследствие возросших расходов арендодателя на выплату налога на недвижимость), суммарный арендный платеж не изменился. Другими словами, чистые арендные ставки, выраженные в валюте, уменьшились, но арендаторы платят столько же, сколько и раньше. При этом в успешных торговых центрах, существующих на рынке давно, арендные ставки остаются стабильно высокими. Снижение происходит за счет новых и менее популярных объектов.
Какие типы помещений пользуются наибольшим спросом?
Спросом пользуются помещения как в торговых центрах, так и на улицах: у арендаторов разного профиля и ценового сегмента. Например, премиальные и люксовые fashion операторы стремятся размещаться на модных улицах и не станут открывать свои магазины в торговых центрах, рассчитанных на массового потребителя.
Нужно ли собственникам торговых центров бороться за арендаторов? Какими способами?
За арендаторов бороться надо, поскольку у крупных знаковых брендов есть ограничения по рынку. Популярные fashion бренды открывают свои магазины, как правило, в одном торговом центре в определенном районе. Открытие второго магазина здесь же происходит не скоро.
Такие операторы выбирают лучшие проекты — по качеству и перспективам, а не по цене, поскольку ставки для них практически везде примерно одинаковые. Таким образом, девелоперам необходимо грамотно продумывать свой проект на самой ранней стадии, при разработке концепции.
Где будет выгодно строить торговые центры в столице в будущем?
Новый сегмент на рынке торговой недвижимости — объекты в составе ТПУ. Эти проекты уже находятся на стадии разработки, и выйдут на рынок в 2016-2017 годах. Они смогут составить очень серьезную конкуренцию действующим торговым комплексам вследствие своего удобного расположения.
Сколько таких объектов?
Самих ТПУ - несколько десятков. В их составе будет несколько крупных успешных ТЦ.
А какие зоны будут развиваться в Подмосковье?
Это те же самые ТПУ в районах, близких к Москве. Также можно выделить еще два направления развития подмосковного рынка. Во-первых, это города, в которых еще нет качественных торговых центров. Во-вторых, локации на крупных магистралях, которые могут быть даже не привязаны к населенному пункту, но где высокий трафик движения (или зоны городской агломерации).
Как влияют изменения в налогообложении на рынок торговой недвижимости?
Теперь арендаторы платят больше, что, впрочем, никак не отражается на спросе — это просто данность. В большей степени поправки могут отразиться на помещениях типа street-retail, но пока не ясно, как именно.
Власти путем ввода такого налога получили еще один инструмент влияния на собственников помещений. Например, если для разных видов коммерческих объектов назначить различные ставки, можно решить вопрос дефицита определенных помещений.
Ваш прогноз в среднесрочной перспективе?
На второе полугодие мы прогнозируем рекордный показатель ввода торговых центров. Объем вакантных помещений в связи с этим увеличится, но ставки, скорее всего, останутся на сегодняшнем уровне.
Ваш прогноз в долгосрочной перспективе?
Прогноз в долгосрочной перспективе связан с вопросом насыщения рынка. В Подмосковье рынок торговых центров может насытиться быстро — затем, вероятно, начнут развиваться другие форматы. Что касается Москвы, я думаю, что здесь насыщение произойдет не скоро, поскольку в столице очень высокие численность, плотность населения. Город растет и новым жителям и районам необходимы соответствующие объекты инфраструктуры.
test
