Аренда vs покупка склада: что выгоднее
Эксперты рынка коммерческой недвижимости отвечают на вопросы ComEstate.ru, определяя преимущества и недостатки разных бизнес-моделей: каков объем рынка складской недвижимости Московского региона; сколько квадратных метров на данный момент имеется и строится; какие комплексы должны быть сданы в этом году; что сегодня выгоднее - покупать или арендовать недвижимость.
Дмитрий Вишин, руководитель департамента складской недвижимости и земли консалтинговой компании DNA Realty
Общий объем предложения на рынке складской недвижимости московского региона составляет порядка 11 млн кв. метров. Ввод новых площадей в первом полугодии 2016 года составил всего 200 тыс. кв. метров.
Девелоперы корректируют свои планы по вводу новых качественных площадей. Объем нового предложения по всему 2016 году составит максимум 450 тыс кв. метров. Скорее всего, сроки ввода объектов, заявленных в текущем году, будут перенесены на 2017 год, а некоторые «бумажные» проекты и вовсе будут заморожены.
Из объектов, запланированных к вводу в 2016 году, можно выделить: «Южные Врата» (100 тыс. кв. метров), «Атлант Парк» (60 тыс. кв. метров), ЛК FM Logistic (55 тыс. кв. метров), «Внуково-2» (50 тыс. кв. метров), «Северное Шереметьево» (48 тыс. кв. метров), «Кожухово» (47 тыс. кв. метров), проект компании DG 19 в Чехове (32 тыс. кв. метров).
Средний уровень ставок аренды на склады класса А немного снизился по сравнению с 2015 годом и первым полугодием 2016 года и составляет сейчас 3 800 руб. за кв. метр/год, не включая НДС, операционные и эксплуатационные расходы. В классе В это соответственно 3300 руб. за кв. метр в год.
Уровень вакантных площадей составляет не менее 9% общего объема предложения, что эквивалентно 1 млн кв. метров. И в ближайшее время этот показатель сильно снижаться вряд ли будет.
В нынешних условиях компании предпочитают арендовать складские помещения, а не покупать их или строить под себя. Крупнейшие сделки по аренде в 2016 году провели компании сегмента розничной торговли: ГК «ОКЕЙ» арендовала 60 тыс. кв. метров в логопарке «Север-2», а Castorama - 42 тыс. кв. метров в «PNK- Чехов-2».
Сейчас «рынок арендатора». Рекордно большой объем предложения качественных складов, высокая стоимость заемного финансирования и сильно упавшие ставки аренды - все это стимулирует клиентов арендовать помещения, нежели приобретать их в собственность. Сделки по покупке складских помещений составили лишь 3% общего объема поглощенных рынком площадей.
Михаил Шапошников, директор департамента стратегического консалтинга RealJet
Есть немало компаний, которые выбрали для себя покупку, а не аренду складской недвижимости. В прошлом году adidas Group приобрела 120 тыс. кв. метров в складском комплексе «PNK-Чехов 2». Покупка, по данным из открытых источников, могла обойтись производителю одежды в $120 млн.
Компания «Ашан» в прошлом году приобрела около 45 га в Домодедовском районе для реализации склада на 130 000 кв. метров. Строить комплекс для ритейлера будет один из пяти крупнейших складских девелоперов (в открытых источниках проходила информация, что это Radius Group). Если запланированное будет реализовано, склад «Ашана» станет крупнейшим объектом, реализованным под собственные нужды.
В Новосибирской области два корпуса площадью 40 и 25 тыс. кв. метров были проданы компаниям «Лиотех» и FixPrice под собственные нужды.
В конце прошлого года стало известно, что PNK Group построит распределительный центр для «Дикси» по схеме built-to-suit в Подмосковье. Склад площадью более 50 000 кв. метров расположится на территории логистического парка «PNK-Северное Шереметьево» на Рогачевском шоссе в 27 км от МКАД.
Это, к слову сказать, не первый проект, реализуемый ГК «Дикси» совместно с PNK Group. В 2011 году была заключена точно такая же сделка build-to-suite - складской комплекс общей площадью 44 тыс. кв. метров расположен на территории ЛП «PNK-Внуково».
Что касается вопроса преимуществ покупки или аренды склада, скажу, что без привязки к специфике конкретной компании, в целом сейчас хорошее время для приобретений. И склады - не исключение. Стоимость недвижимости снизилась, соответственно покупка склада под собственные нужды сегодня может стать выгодным вложением в бизнес компании.
Если же говорить о нюансах, то компания компании рознь. И для кого-то аренда будет более оправданной, чем покупка. Для продуктового ритейлера расходы на аренду склада, обслуживающего примерно 20 средних супермаркетов, составляют меньше 1% от товарооборота. При этом чем меньше обслуживаемых магазинов, тем выше этот показатель. Конечно, можно говорить об уменьшении размеров арендуемого склада. Но, во-первых, при снижении общей площади увеличивается удельная стоимость квадратного метра. Во-вторых, есть определенные требования к складу (чаще он должен быть А+, А или В+), и уменьшение площади склада просто не позволяет соблюдать требования по количеству доклевеллеров, ворот, шагу колонн и т. д.
Поэтому вывод очевиден - не всегда выгодно арендовать склад при малом количестве обслуживаемых магазинов в регионе. Но позволить себе приобретение склада могут лишь те компании, у которых есть возможность заморозить собственные средства на некоторое время. В текущем контексте таких компаний очень немного.
Максим Морозов, управляющий партнер девелоперской компании M9 Development
Совокупный объем рынка сейчас превышает 12 млн кв. метров. Поквартальные темпы ввода сейчас упали почти в 4 раза, а по итогам 2016 года будет введено всего около 0,65 млн кв. метров. Это более чем на 20% меньше показателя 2015 года. Но это прогноз, а фактический результат может быть и хуже.
Пока в Москве было введено только 147 тыс. кв. метров по итогам первого полугодия, и это более чем в два раза ниже показателя за аналогичный период прошлого года. При этом все же чувствуется оживление, по итогам первого квартала прошло большое число сделок по аренде и покупке.
До конца года должны быть сданы индустриальный парк «Южные Врата», «ПНК Валищево», «Внуково II», «Бритово», блок С1 в Дмитровском логистическом парке, комплекс «Атлант».
Доля свободных площадей в регионе выросла, достигнув 11,3%, по сравнению с 9,6% в 2015 году. В первом квартале мы видели показатель на уровне 10,1%.
Что касается ставок аренды, то здесь показатель остается стабильным. По классу А среднее значение около 4 тыс. руб. за кв. метр в год, по классу B – около 3,3 тыс. руб.
По лучшим объектам ставка капитализации достигает 13%, и это в лучшем случае. Учитывая уровень ставок в экономике и темпы инфляции, это не самые лучшие показатели, хотя специализированных инвесторов они, в принципе, могут устроить. Цены пока продолжают снижаться, доля вакантных площадей растет, так как новые площади заполняются медленно, поэтому покупать сейчас – не очень верное решение.
Петр Зарицкий, региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL
По нашим данным, общий объем рынка качественных складских площадей Московского региона на конец первого полугодия составил 12,4 млн кв. метров, в том числе за первую половину года было введено 358 тыс. кв. метров. Согласно заявлениям девелоперов, до конца года в регионе может быть введено еще порядка 0,6 млн кв. метров, таким образом, совокупный объем рынка может достичь 13 млн кв. метров. В том числе новые объекты планируются к вводу в индустриальном парке «Южные Врата», «Логопарке Север - 2», логистическом парке «Радумля» и других проектах.
На конец первого полугодия доля вакантных площадей на складском рынке Московского региона достигла рекордного уровня – 12,5% или более 1,5 млн кв. метров. Для сравнения, в первом квартале 2016 года показатель находился на уровне 10,2%, в конце 2015 года – 10,5%.
Средние запрашиваемые ставки аренды по новым сделкам в классе А в первом полугодии составили 3,7 тыс. руб. за кв. метр в год против 4 тыс. руб. за кв. метр в год на конец 2015 года (без учета НДС и операционных расходов).
В структуре сделок по покупке складских площадей 2014-2016 годов лидируют ритейлеры и представители FMCG сектора. Так, абсолютным рекордом стала сделка по приобретению компанией adidas Group 120 тыс. кв. метров в «PNK-Чехов 2», закрытая нашей командой в 2015 году. Также в числе крупных транзакцией – покупка 70 тыс. кв. метров ритейлером «Детский мир» в «PNK-Бекасово» в 2014 году и 55 тыс. кв. метров продуктовым ритейлером «Дикси» в «PNK-Северное Шереметьево» в 2015 году.
Сегодня экономическая привлекательность покупки или аренды склада зависит от многих факторов, в частности, типа бизнеса компании, горизонта планирования – долгосрочности инвестиций. При этом сегодня в условиях значительного объема вакантных площадей барьеры входа на рынок с точки зрения аренды снижены: даже с условием индексации ставки по ИПЦ при заключении контракта на средний срок или возможности выхода из него спустя три года - арендовать площади в целом становится выгоднее.
Для товаропроводящих компаний, в том числе продуктовых ритейлеров, приобретение площадей в собственность может быть привлекательным, так как позволяет планировать свой бизнес на длительный срок. На рынке покупки-продажи складов есть очень интересные предложения с точки зрения цены, и покупка таких площадей для компаний с долгосрочным планированием была бы разумным выбором, однако и они сейчас зачастую выбирают аренду. В частности, вопросом становится привлечение финансирования для покупки объекта.
Полина Винокурова, руководитель по связям с общественностью логистической компании «Молком»
Общий объем рынка складской недвижимости класса А в Московском регионе составляет около 12 млн кв. метров. С января по июнь 2016 года количество введенных в эксплуатацию складов класса А составило около 250 тыс. кв. метров. Ожидается, что до конца года будут введены еще порядка 600 тыс. кв. метров. Большая часть новых объектов построена по схеме built-to-suit, то есть под конкретного клиента.
Уровень свободных площадей на рынке сегодня составляет около 9%. По сравнению с 2015 годом (10,5-11%) этот показатель немного снизился. Средние ставки аренды соответствуют 3 000 - 4 500 рублей за кв. метр (без НДС и операционных расходов).
99% сделок аренды заключается в рублях на 1-3 года, при этом прописываются условия ежегодной индексации на величину официального показателя инфляции.
В первом полугодии 2016 года были введены в эксплуатацию следующие крупные проекты: «Внуково Логистик», 50 000 кв. метров, «ССТ Бритово», 50 000 кв. метров, «Михайловская Слобода», 46 000 кв. метров,«Агрокомплекс Домодедово», 40 000 кв. метров.
Среди объектов, заявленных к вводу во втором полугодии 2016 года:
ЛП «Дмитров» (45 000 кв. метров),
«PNK-Валищево» (к. 1, 3) (45 000 кв. метров),
«Атлант Парк» (к. Ж7) (70 000 кв. метров),
ЛП «Радумля» (фаза I) (70 000 кв. метров),
«Логопарк Север – 2» (фаза III) (70 000 кв. метров),
«Южные врата» (100 000 кв. метров).
При этом даже при условии ввода в эксплуатацию 100% заявленных объектов, показатель свободных площадей останется на том же уровне или даже немного вырастет.
Приобрести складские площади предпочли Х5Retail, «Магнит», «Леруа Мерлен» и т.п. Многие используют смешанные модели: имеют в собственности крупные центры дистрибуции, а в регионах арендуют склады.
Покупка складских помещений сегодня может быть выгодна для крупных ритейлеров, особенно для продуктовых сетей. Крупные розничные сети (бытовая электроника, продукты питания, гипермаркеты) традиционно предпочитают иметь склады в собственности (в некоторых случаях – в долгосрочной аренде).
Для значительных объемов хранения (более 50 тысяч кв. метров) до недавнего времени выгоднее было приобрести склад, чем арендовать, поскольку ставки аренды росли из года в год. Кроме того, оборудовать на арендованных площадках холодильники, конвейерные линии - это всегда определенный коммерческий риск и почти всегда - технические сложности (коммуникаций, электроснабжение).
Сегодня сложно однозначно сказать, что выгоднее. Ставки по сравнению с 2014 годом упали в два раза в долларовом эквиваленте и более чем на 20% в рублях. Сейчас на рынке есть объекты, которые продаются по хорошей цене, поскольку их владельцы испытывают сложности с ликвидностью. Это, впрочем, не гарантирует, что параметры готового объекта полностью подойдут под индивидуальные требования покупателя. Есть и другой аспект: девелоперы, которые брали кредиты в долларах, отнюдь не торопятся продать построенные объекты за бесценок.
Ритейлерам, которым нужна стабильность и страхование рисков в долгосрочной перспективе, стоит рассмотреть возможность покупки складских площадей. Тем, кто не занимается долгосрочным планированием, а рассматривает ближайшие 1-3 года, при нынешних низких ставках имеет смысл предпочесть аренду.
Безусловно, многое зависит от конкретной ситуации. Например, ритейлерам, занимающимся продуктами питания, которым требуется более 50 тысяч квадратных метров по коммерческим и операционным соображениям, выгодно иметь собственные площади, где они смогут организовать пространство склада полностью под себя, в том числе разграничить его на необходимые зоны по своим требованиям. Инвестировать в индивидуальную организацию складского пространства на арендованных площадях, как мы говорили ранее, может быть невыгодно с точки зрения долгосрочности этих вложений на чужой площади.
Розничные проекты меньшего размера тщательно просчитывают различные варианты и комбинации и выбирают наиболее выгодные. Аренда тут может быть лучшим решением, так как не все хотят и умеют заниматься профессиональной эксплуатацией складских зданий, кроме того, на это уходят дополнительные средства. В большинстве случаев, особенно когда ритейлеру необходимы склады разных категорий с многообразием зон, наиболее выгодно сотрудничество с профессиональным логистическим провайдером. Девелоперы не смогут предоставить на единой сравнительно небольшой площадке (3-5 тыс. кв. метров) комбинацию, например, из склада класса А с отдельным входом, зоны стеллажного и напольного хранения, мезонина для хранения в мелких ячейках, площадки для кросс-докинга и др. Ритейлер может выбирать между арендой необходимой комбинации различных типов складских площадей или передачей складских процессов на аутсорсинг логистическому оператору с максимальными складскими возможностями.
