«Архитектура становится одним из маркетинговых инструментов»
Рынок коммерческой недвижимости постоянно развивается, и это касается не только новых форматов, но и подходов к архитектуре. О новых направлениях и тенденциях в этой сфере мы попросили рассказать генерального директора архитектурного бюро Blank Architects Магду Чихонь.
Какие изменения в подходе к архитектуре объектов коммерческой недвижимости произошли в последние годы? С чем это, на ваш взгляд, связано?
Рынок коммерческой недвижимости очень динамичный, он находится в постоянном поиске новых решений вслед за изменением потребностей своих клиентов. Архитекторы должны адекватно реагировать на новые вывозы, предлагая инновационные фасадные решения, повышая качественное благоустройство окружающих территорий, постоянно дорабатывая эргономику внутренних пространств и планировок.
Продуманная концепция и качественная архитектура становятся конкурентным преимуществом объектов коммерческой недвижимости.
Что касается главных трендов, то очевидно движение в сторону формата mixed-use. Сегодня девелоперы стремятся реализовать в своих проектах сразу несколько функций: в торговых центрах появляются коворкинги, фитнесы, пространства стадионов дополняются гостиничной и торговой функцией, и так далее. Отдельное внимание уделяется благоустройству прилегающих территорий.
В целом архитектура становится одним из маркетинговых инструментов. Например, в нашем проекте реконструкции ТРЦ «Золотой Вавилон Отрадное» мы соединили одну из входных групп с парком, который располагался за зданием. Таким образом, торговый центр связал две части района, которые раньше были отрезаны друг от друга.
Для того, чтобы привлечь дополнительный поток посетителей в ТЦ со стороны парка, мы спроектировали лестницу, которая ведет посетителей на открытую террасу с ресторанами на последнем этаже ТРЦ, а на первом этаже мы разместили кофе-поинты, продумали комфортные и понятные пешеходные дорожки. Эти простые архитектурные решения превращают объект в «точку притяжения» для жителей.
Как отражается в запросах на разработку проектов движение в сторону многофункциональности?
Многофункциональность – пожалуй, наиболее устойчивый тренд на рынке коммерческой недвижимости. Один из самых свежих примеров – обновление стадиона «Динамо» и прилегающей территории: в будущем на реновированных площадях появятся торговый центр, гостиницы, офисы. Это один самых масштабных мультиформатных проектов.
Чем больше потребностей сможет реализовать человек в рамках одного здания или комплекса, тем лучше: сегодня никто не хочет тратить время на лишние передвижения по городу. Конечно, формат mixed-use совсем не новый для рынка недвижимости. Мы, например, свой первый полноценный мультиформатный объект спроектировали еще в 2016 году – это был многофункциональный центр на месте бывшего автомобильного завода им. Лихачева.
В рамках проекта его реновации мы запланировали комплекс формата mixed-use, в котором сочетаются офисные площади, конференц-центр, гостиница и торговый центр. Смешенный тип нового объекта мы подчеркнули и в архитектурной концепции: здание выполнено в виде объемов разной высоты, объединенных общим кирпичным стилобатом.
К разговору о промышленных территориях: это же еще один современный тренд, не так ли?
Такому мегаполису, как Москва, требуется появление новых функций и, к сожалению, возможности для нового строительства в центре города сильно ограничены, поэтому так важна ревитализация промышленных зон, заполнение пустот, которые мешают развитию мегаполиса. Это происходит во всем мире – вспомните Доклэндс в Лондоне или Сохо в Нью-Йорке.
При этом важно тщательно подходить к функциональному наполнению, анализируя окружающее пространство, чтобы соблюсти баланс. Программа должна быть такой, чтобы конкретное место развивалось. Здесь нет каких-то универсальных решений, будь то жильё или офисы, всё очень индивидуально и во многом зависит от местоположения.
Какие особенности имеет проектирование объектов торговой недвижимости (торговых центров и помещений формата стрит-ритейла)? Есть ли изменения в подходах к этому виду недвижимости, в чем они выражаются?
Мы живем в эпоху очень быстрых изменений. Раньше образ жизни людей, их базовые ценности, отношение к работе и стили поведения менялись постепенно в течение десятилетий, а сегодня масштабные изменения могут происходить в рамках 3-5 лет. Тенденция, которая стремительно набирает обороты в сфере торговли, – это смена материального стимула на эмоциональный. Посетители торговых центров сегодня приходят туда не только и не столько за покупками, которые они легко могут сделать онлайн – они приходят в те места, которые отражают их ценности и вписываются в стиль жизни.
Мы идем в торговый центр, чтобы отдохнуть, поесть, увидеться с друзьями, посмотреть кино, посетить временную выставку, и даже поработать. Это касается и успешных европейских ТЦ. К примеру, Mall of Scandinavia в Стокгольме, входящий в состав МФК с жильем и коммерческой недвижимостью, по сути представляет собой обширный ресторанный кластер, дополненный непосредственно торговой функцией. Вообще ресторанная функция сегодня – одна из главных в проектах торговой недвижимости, и здесь тоже есть свои тренды: гастромаркеты и кофе-поинты.
Учитывая тенденции, при проектировании торговых центров стало особенно важно внимательно прорабатывать вопрос разделения потоков посетителей. Те, кто хотят посетить фитнес, не должны мешать тем, кто идет в кино. Работа над такими проектами требует особого внимания к планировкам и концентрации на разделении посетителей по типу целевой аудитории. Нам, кстати, в этом помогают инновационные технологии.
Иллюстрации предоставлены бюро коммуникаций «Рупор».
