Блиц: Интерес азиатских инвесторов к российскому рынку ощущается отчетливо, но до конкретных сделок дело пока не дошло
По итогам первого полугодия 2015 года в общей структуре инвестиций в коммерческую недвижимость России наметился интересный тренд: впервые за несколько лет инвесторы предпочитают покупать офисную недвижимость, а не торговую. И это не смотря на то, что вакансия на рынке бизнес-недвижимости существенно выше, чем в ритейле.
Портал ComEstate.ru решил выяснить, как изменился рынок инвестиций в России за последние полгода и когда на смену западным деньгам в Россию придет азиатский капитал.
Андрей Хитров, руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome
Вряд ли результаты первого полугодия можно считать тенденцией. Все зависит от конкретного объекта, его доходности, привлекательности для потенциального инвестора. Одной из причин приобретения некоторыми компаниями зданий в собственность является нивелирование рисков, связанных с колебаниями ставок аренды в условиях нестабильности экономической ситуации.
Офисный объект, в отличие от торгового центра, требует меньшего участия в операционной деятельности. В торговом объекте более сложные маркетинговые стратегии по привлечению арендаторов и покупателей, рекламная кампания и т.п. Офисные проекты всегда были более надежными для инвестиций, поскольку имеют понятную структуру управления, длительные договоры с арендаторами, внятные арендные потоки. За последние 10-15 лет в Москве было построено достаточно много качественных офисных зданий, этот рынок, как и другие, успел пережить кризис, при этом качественные объекты остались заполненными арендаторами.
Каких-либо крупных инвестиционных сделок с участием азиатских инвесторов на рынке мы пока не наблюдаем. Традиционно инвестируют в коммерческую недвижимость Москвы компании из Западной Европы, в частности, Австрия – Immofinanz Group, Финляндия – Sponda (ушла с российского рынка, распродав активы), Швейцария – Eastern Property Holdings, а также США (компания Hines). В 2014 году катарский фондом Quatar Investment Authority был приобретен ЖК «Покровские Холмы», однако это, скорее, единичный случай участия инвесторов с Ближнего Востока.
По нашим данным, иностранные собственники объектов в Москве в текущей ситуации не предлагали каких-либо особых условий арендаторам, только на уровне тенденций рынка. Например, Immofinanz Group устанавливала валютный коридор для арендаторов своих ТРЦ «Золотой Вавилон» и ТРЦ «Щука».
К выгодным сделкам 2015 года можно отнести покупку фондом Horizon Properties БЦ «Бахрушин Хаус» и ТРЦ «Солнечный Рай» в Раменском, который продала Sponda в связи с принятием решения об уходе с российского рынка. Бизнес-центр класса А «Бахрушин Хаус» расположен в сформировавшемся Павелецком деловом кластере, имеет высокую заполняемость и понятные арендные потоки.
Интересной сделкой стала покупка ресторанной компанией Ginza Project Даниловского рынка, который был выставлен властями города на электронных торгах. При этом покупатель обязан сохранить профиль объекта. Вероятно, рынок будет развиваться в соответствии с европейскими аналогами фермерских рынков, где помимо продажи сельхозпродукции будут функционировать кафе и различные точки питания. Рынок имеет хорошую локацию и будет востребован целевой аудиторией.
С участием конфиденциального покупателя состоялась сделка по продаже здания газеты «Известия» на Тверской улице. Безусловно, это интересный объект с историей, имеющий премиальное расположение. Здание всегда будет пользоваться высоким спросом со стороны арендаторов офисных помещений.
Эвелина Ишметова, заместитель генерального директора компании RRG
Объемы инвестиций в российский рынок коммерческой недвижимости, и в московский в частности, в 2015 году заметно снизились, так как, очевидно, инвестиционный климат в стране крайне неблагоприятный. Основная причина - сохраняющаяся нестабильность и неопределенность: инвесторы не могут спрогнозировать параметры развития российской экономики в ближайшие годы, «заглянуть» в ее внешнеполитическое будущее - неизвестно, произойдет ли окончательный разрыв отношений между Россией и Западом, или же ситуация как-то «устаканится». Все это, безусловно, не способствует росту интереса к отечественным проектам.
Еще в 2014 году многие компании приостановили свою активную деятельность на нашем рынке коммерческой недвижимости, некоторые ушли совсем. В 2015 году эта тенденция продолжилась. Логично, что в первую очередь сократили свою инвестиционную деятельность на территории России иностранцы: им априори непросто работать в чужеродной среде, плюс свое дело сделали санкции, введенные в отношении России, и ответные санкционные меры. При этом наш рынок все еще остается «лакомым» для инвесторов, поэтому многие компании не ушли совсем, но заняли выжидательную позицию. Возобновление их активности возможно при условии стабилизации экономико-политической ситуации.
Кроме того, есть несколько категорий инвесторов, которые сегодня продолжают вкладываться в коммерческую недвижимость на территории России: это, во-первых, собственники морально и/или физически устаревших объектов, пытающиеся вывести свои активы на новый жизненный виток; во-вторых, «охотники», то есть инвесторы, пытающиеся извлечь выгоду из нынешней не слишком благоприятной экономической ситуации. Они активно скупают объекты, выставленные на продажу с существенным дисконтом. И, наконец, последняя категория — это инвесторы, которые осознают, что кризис рано или поздно закончится, и имеют желание и возможность развиваться даже в существующих совсем не простых условиях.
Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE
Инвесторы предпочитают вкладывать в офисную недвижимость по следующим причинам.
Во-первых, текущая вакансия, например, в Центральном деловом районе составляет всего 12,6%. И эта цифра не многим превышает ожидаемую на конец года вакансию в торговом сегменте: 11-12%.
Во-вторых, в торговом сегменте ситуация более сложная с точки зрения спроса. Розничный товарооборот в реальном выражении падает гораздо сильнее (на 8%), чем, например, промышленное производство (2,3%). Восстановление потребительского спроса также произойдет позже, чем общий рост деловой активности.
В-третьих, качественных торговых плозадок, подходящих под определение премиальных объектов инвестиционного класса, заметно меньше, чем аналогичных офисных зданий.
Традиционно, инвесторы в Россию приходят из стран Запада: США, Австрии, Швейцарии, Чехии. Собственно, основные инвесторы и сейчас представлены этими странами. Основные игроки рынка инвестиций в коммерческую недвижимость давно работают в России и имеют богатейший опыт построения бизнеса в России, в том числе и во время прошлых кризисов. Из новичков можно ответить Катарское инвестиционное агентство, которое реализовало единичную сделку в 2014 году.
Интерес азиатских инвесторов к рынку ощущается достаточно отчетливо. Тем не менее, до конкретных заметных сделок дело пока не дошло, так как для азиатов очень важно, чтобы первая сделка оказалась удачной, что означает более высокие требования как к качеству объекта, так и к цене покупки. Продавцы сейчас не готовы продавать по интересующим азиатских инвесторов ценам. По мере улучшения экономической ситуации возможности для сделок будут расти, так как неопределенность в отношении оценки будущих денежных потоков будет уменьшаться.
Если сравнивать поведение собственников объектов коммерческой недвижимости по отношению к арендаторам в России и за границей, то могу сказать, что как правило, международные инвесторы ведут себя схожим образом в разных странах.
Различия обычно связано с валютой, в которой номинируются арендные ставки. В Европе это национальная валюта, в России – иностранная. Исходя из этого строятся различия в подходах при работе в России и за границей.
В России кризисы, как правило, связаны с внешними шоками, которые влекут за собой девальвацию рубля. Соответственно, популярным является механизм временных валютных коридоров, фиксирующих верхнюю границу курса рубля к доллару США. В результате формально в долларах арендная ставка не изменяется, но благодаря коридору в реальном выражении платится меньшее количество долларов. По новым договорам возможно изменение (снижение) и самой ставки с момента начала работы с арендатором.
В Европе кризисы обычно связаны с циклическим падением ВВП, и на колебания евро к доллару внимание не обращается. Соответственно, в нисходящей фазе цикла происходит уменьшение и ставок аренды. При этом оно прямое, а не через механизмы валютного коридора.
Мы ожидаем, что всего в российскую недвижимость, 95% из которых занимает Москва, в 2015 году будет инвестировано порядка 2,5 млрд долларов. Доля иностранных инвесторов окажется на обычном уровне: 30-35%. Соответственно, в целом за год в абсолютном выражении эта цифра может составить 750 – 875 млн долларов, то есть еще 220 - 350 млн долларов до конца года.
Наиболее удачными инвестиционными сделками в 2015 году я бы назвал, во-первых, покупку консорциумом Hines и PPF башен бизнес центра «Метрополис» за порядка 340 млн долларов. Это качественный объект с хорошим расположением и международными арендаторами, приобретенный по интересной цене. Во-вторых, покупку структурами «БИН» логистического парка «ПНК-Чехов». Логистический парк – качественный актив, заполненный арендаторами. К тому же цены на активы в складском сегменте сейчас находятся практически на уровне циклических минимумов. И, в-третьих, покупку бизнес-центра «Мерседес-Бенц Плаза» группой компаний «Регионы». Это также хороший качественный объект по интересной цене.
Андрей Ковалев, собственник ГК "ЭКООФИС"
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы еще по итогам 2014 года снизился довольно существенно по сравнению с относительно благополучным 2013 годом: более чем в полтора раза. И хотя на долю столицы по-прежнему приходится до 4/5 всего объема инвестиций в российскую коммерческую недвижимость, роста объема инвестиций ожидать не стоит - скорее всего, по итогам 2015 года показатель окажется на уровне 2014-го, то есть 3-3,5 млрд долларов.
Порядка половины вложения приходится сейчас на офисный сегмент, при этом растет доля вложений в офисную недвижимость сегментов В, В- и С. По структуре инвесторов: порядка 2/3 - это российский капитал, оставшаяся треть почти полностью приходится на западные компании: наметившаяся в прошлом году тенденция, связанная с интересом азиатских инвесторов к московскому рынку коммерческой недвижимости, найдет свое выражение в цифрах, скорее всего, еще не в этом году - сейчас эти сделки единичны.
Дарья Брюховецкая, руководитель проектов NAI Becar
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России по итогам первого полугодия 2015 году составил около 1, 1 млрд долларов, что на 60% ниже аналогичного периода 2014 года (3 млрд долларов). В Москве и Санкт-Петербурге текущий объем инвестиций сформирован за счет 2-х крупнейших сделок (65-67% от общего объема инвестиций).
Общий объем инвестиций в недвижимое имущество Москвы во 2 квартале 2015 года составил 893,6 млн долларов (46 467 млн. руб.), что на 58% выше по сравнению с 1 кварталом 2015 года. Значительный рост объема инвестиций в отчетном квартале наблюдался в земельном и производственно-складском секторах. Наибольшая доля инвестиций (62%) по-прежнему приходится на коммерческую недвижимость – 554,2 млн долларов (28 816 млн. руб.). По сравнению с 1 кварталом 2015 года объем инвестиций увеличился на 40%. При этом доля офисного сегмента сократилась на 64% (21% от объема инвестиций в коммерческую недвижимость). Наибольшую долю занимает производственно-складской сегмент (56% от объема инвестиций в коммерческую недвижимость), сформированный единственной крупнейшей сделкой (группа «БИН» приобрела индустриальный комплекс «ПНК-Чехов»). За счет крупных сделок с участием кипрской Horizon Properties Ltd и инвестиционной компании Glincom объем транзакций в торговую недвижимость во 2Q 2015 года увеличился на 142%.
Доля Москвы в общем объеме инвестиций России в коммерческую недвижимость составляет около 85% (для сравнения в 1Q доля Москвы составляла 88%).
Активность иностранных фондов на российском рынке недвижимости снижается с каждым годом. Однако несмотря на то, что многие крупные фонды уходят с рынка (Sponda, Wells REIT II, KanAm, Apollo Real Estate Advisers), некоторые игроки только усиливают позиции: Morgan Stanley, Raven Russia, Horizon Properties. Среди регионов, чьи фонды проявляют также интерес к России, можно выделить Азию и Ближний Восток.
Объем инвестиций в 2015 году будет снижаться, ожидается отток иностранцев, пока нет замещения восточными деньгами (хотя, вероятно, к этому придет), инвесторы с реальным капиталом будут действовать по принципу «20 раз отмерь, еще 20 перемерь, надрежь, еще раз померь, а только потом уже отрезай». Стоимость активов в крупных сделках тоже упадет - поэтому до момента нормализации геополитической обстановки, начала экономического роста объем инвестиций будет падать.
Екатерина Рашникова, заместитель председателя Комитета по иностранным инвестициям и работе с инвесторами ПН «РГУД», эксперт Объединенной рабочей группы по работе с иностранными инвесторами (ОРГ).
За год инвестиции в коммерческую недвижимость России снизились примерно на треть. По итогам первого квартала вложения составили около 1,1 млрд долларов, при этом более половины из них пришлось на офисные проекты.
Инвестиции в офисную недвижимость более перспективны. Нестабильность рано или поздно закончится, а когда рынок вновь станет высоким, в первую очередь востребованными окажутся качественные офисы, расположенные в хороших локациях.
Отечественная коммерческая недвижимость традиционна была интересна инвесторам из Австрии, Германии, Италии, Чехии. Большинство их них по-прежнему готовы вкладывать средства и усилия в развитие офисной, торговой, промышленной и складской недвижимости в нашей стране, обеспечивать обмен знаниями и опытом. Но сегодняшние реалии вынуждают иностранных инвесторов брать паузы на год-полтора. Иностранцы просто не хотят неоправданно рисковать. Их настораживает зависимость российской экономки от цен на нефть и ограничения по трансферу технологий и доступу к рынку капиталов в связи с санкциями. Но снижение стоимости рубля в сочетании с мерами государственной поддержки, которую российское правительство оказывает компаниям, создает очень благоприятные условия для захода иностранного бизнеса в Россию. Поэтому, уверена, мы не потеряем своих инвестором, а наоборот воспользуемся ситуацией и приобретем новых партнеров, в первую очередь из восточных стран. В силу особенностей менталитета они более осторожно подходят к каждой сделке, поэтому небольшое количество громких контрактов не может рассматриваться как показатель низкой активности. По прогнозам экономистов, к 2020 году товарооборот России с Турцией достигнет 100 млрд долларов, а Китай вложит в нашу экономику более 12 млн долларов. Также активно развиваются отношения с Объединенными Арабскими Эмиратами, Индией, странами АСЕАН и Африки.
