Блиц: улучшит ли понижение ключевой ставки до 14% ситуацию на рынке коммерческой недвижимости
13 марта совет директоров ЦБ принял решение о снижении ключевой ставки еще на 1 пункт – до 14%. Эксперты рынка коммерческой недвижимости поделились с порталом Comestate.ru своими мнениями о том, сможет ли эта мера улучшить ситуацию в сегменте.
Олеся Дзюба, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL
Понижение ставки в целом для банковского сектора означает снижение стоимости заимствований, в частности ЦБ будет предоставлять финансирование коммерческим банкам дешевле. В то же время на кредитовании сектора коммерческой недвижимости это изменение не окажет большого влияния: хотя ликвидность на рынке есть, она очень дорогая (от 23% годовых), и компании вряд ли станут брать кредиты по таким ставкам. Соответственно, строить на заемные средства тоже.
Кроме того, для девелоперов, помимо заемного финансирования и его стоимости, немаловажное значение имеет спрос со стороны арендаторов. В настоящий момент он остается ограниченным и избирательным. Для банков тоже важна стабилизация на рынке – окончание периода предоставления уступок арендаторам, положительная динамика или фиксация ставок аренды.
Хотя стабилизация рынка зависит не от ключевой ставки, а скорее от общего состояния экономики, ставку снизят до приемлемого уровня как раз в период смены тренда на позитивный. При этом уровень ее уменьшения будет зависеть от динамики инфляции. Ожидается довольно быстрое понижение инфляции, поэтому и снижение ставки не заставит себя долго ждать.
Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE
Снижение ключевой ставки на 1 пункт не улучшит ситуацию на рынке коммерческой недвижимости. Это связано с несколькими факторами.
Во-первых, уровень в 14% остается очень высоким, означая рыночные ставки для корпоративных заемщиков от 17-18% и более. В условиях стагнации ВВП и уменьшения доходов населения очень немногие проекты смогут выдержать такую нагрузку. Во-вторых, уровень вакансии во всех сегментах коммерческой недвижимости также высокий, а давление на арендные ставки все еще сильное. Это значит, что рынку большинство новых проектов просто не нужно. В-третьих, банки уже столкнулись с уменьшением процентной маржи и предвидят рост доли просроченных и неработающих кредитов в своих портфелях. В результате всего этого банки продолжат придерживаться жестких условий кредитования.
Желательно, чтобы ключевая ставка в ближайшее время была снижена до 10-12% (до 12% в апреле, до 10-11% в мае). Хотя в свете избытка предложения эта мера не приведет к увеличению объемов девелопмента, она будет способствовать улучшению финансовой ситуации для рублевых заемщиков с плавающей процентной ставкой. Активное строительство начнется только тогда, когда девелоперы увидят понижательный тренд в вакансии и рост арендных ставок.
Действия ЦБ в IV квартале 2014 года показали, что он способен на очень необычные решения, последствия которых ощутимо и не всегда положительно сказываются на рынке. В такой ситуации прогнозировать его действия довольно сложно.
Евгений Каур, управляющий LCMC
Вообще, это положительная тенденция. За последнее время, когда на рынке происходили очень негативные события, это один из важных положительных моментов. Некоторым компаниям снижение поможет возобновить деятельность. Для каких-то не сыграет особенной роли. Но тренд в любом случае хороший.
При этом рынок благодаря одному только понижению ставки не стабилизируется. Но ожидания, которые вызваны этим событием, окажут, безусловно, благотворное влияние на сегмент и игроков.
Думаю, что стоит ждать дальнейшего снижения ставки. Планомерно, постепенно, но уверенно, в рамках обозначенной стратегии.
Антон Белых, управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty
Само по себе снижение ключевой ставки на 1% (или даже 5%) сейчас существенно не сможет оживить рынок коммерческой недвижимости, так как возникшие на рынке проблемы в первую очередь связаны с общей конъюнктурой и резким снижением спроса во всех секторах рынка. Так, многие компании сейчас оптимизируют расходы на аренду, сокращая офисные пространства и переезжая в менее дорогие здания. Покупатели стали существенно экономить – розничные сети сильно сократили планы развития. В складском сегменте также наблюдается переизбыток предложения при дефиците спроса.
К тому же 14% – это все равно слишком большая ставка, чтобы оживить кредитование девелоперских проектов. Впрочем, даже при очень лояльной стоимости кредитов запускать новые проекты в текущих условиях весьма рискованно, поскольку совершенно непонятно, как долго продлится кризис, какой будет его глубина. Планировать проекты на 1-3 года вперед сейчас крайне сложно.
Таким образом, единственное, что сегодня могло бы постепенно оживить рынок коммерческой недвижимости, – снижение курса доллара до уровня 40 рублей и рост цен на нефть. В настоящий момент многие проекты просто не будут пользоваться спросом у арендаторов и покупателей, а значит, целесообразность их строительства отсутствует.
Само по себе постепенное снижение ключевой ставки до 9,5-10% было бы хорошим знаком, и после окончания острой фазы кризиса позволило бы девелоперам начинать новые проекты на этапе восстановления рынка. Но прогнозировать сейчас практически невозможно.
Яна Кузина, директор департамента консалтинга и оценки S.A. Ricci
Снижение ключевой ставки ЦБ на 1%, увы, не может улучшить ситуацию на рынке коммерческой недвижимости. Для девелоперов эта ставка почти так же высока, как и 15%. Банки, в свою очередь, в сегодняшней сложной экономической ситуации не смогут предоставлять займы по низкой стоимости – в экономике ограничено количество денежной массы.
В ситуации, когда денежных ресурсов нет или они слишком дороги, девелоперы пытаются искать альтернативное финансирование – привлекать инвестиции с азиатских рынков, Восточной Европы. Однако это сложные схемы, и примеров, когда каким-то компаниям это удалось, сегодня практически нет.
Вопрос о том, когда оживет рынок, тесно связан с целым комплексом экономических и политических проблем, решить которые, как мы понимаем, одним лишь снижением ключевой ставки невозможно.
Роман Щербак, директор департамента офисной недвижимости компании Praedium
Пока говорить о резком оживлении рынка преждевременно, но ЦБ подает заемщикам хорошие сигналы. Есть большая вероятность, что в течение года ставка будет и дальше понижаться, а значит, девелоперы смогут вернуться к своим запланированным объектам.
Ситуация сейчас такова, что принципиальное влияние на рынок окажет только снижение ставки до прежнего уровня или максимально близкого к нему значения. Тогда участники рынка почувствуют себя свободнее и станут принимать решения о развитии крупных проектов, которые сейчас отложены.
Вероятнее всего, дальнейшее некардинальное снижение ставки произойдет летом или в начале осени 2015 года.
Марат Манасян, генеральный директор М1 Solution
Движение в сторону снижения ставки – тенденция положительная. Но сейчас ставка снижена незначительно - с 15% до 14%. Это не сильно отразится на рынке, если вообще отразится. Есть еще несколько факторов, которые оказывают на сегмент ключевое влияние: стоимость кредитных денег и спрос. Средства пока дорогие, а спрос ограничен.
Кроме того, на рынок заемного финансирования влияет не только уровень ставки, но и сроки кредитования, а также наличие заемных денег. Некоторые предприятия сегодня могут позволить себе даже такие дорогие средства, но при условии предоставления их на долгосрочный период. Отсутствие ликвидности в достаточном количестве, ее стоимость для банков и возросшие риски вынуждают кредитные учреждения быть более осмотрительными, выдавать средства в меньших объемах, на относительно короткие периоды и, конечно, гораздо меньшему числу заемщиков.
Желательно, чтобы ставку снизили до уровня ниже того, что был раньше. Дело в том, что экономику нужно стимулировать и двавать предпринимателям возможность получать недорогие средства. Возвращение к ставке в 11% было бы логично, если бы и экономика вернулась к прежнему состоянию. Но условия значительно изменились: резко упал курс российской валюты, выросли темпы инфляции.
В такой ситуации довольно трудно предсказать, как будут менять ставку в дальнейшем. Чтобы выбрать вектор действий, ЦБ РФ должен получить результаты этого снижения: дали они положительный, отрицательный или нейтральный эффект.
Александр Самодуров, руководитель NAI Becar Apartments
Ситуация немного улучшится, поскольку получать заемные средства будет все же проще. Тем не менее рынок не оживет, так как экономика многих компаний не позволяет получать столь дорогие кредиты. Для действительного оживления рынка необходимо снижение ставки как минимум до 12%. В ближайшие 3 месяца мы прогнозируем дальнейшее понижение ставки как раз до этого уровня.
