Блиц: Плюсы и минусы плана редевелопмента района Очаково-Матвеевское
Власти Москвы объявили о комплексной реорганизации территории площадью 97 га в районе Очаково-Матвеевское. Что характерно, площадка будет застраиваться преимущественно объектами коммерческой недвижимости. В частности, глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев отметил, что на земельном участке будет построено 410 тыс. кв. метров торгово-логистической, коммунально-складской недвижимости и объектов ритейл направленности. Портал Comestate.ru обратился к участникам рынка с вопросами: почему в данном месте решено строить коммерческую недвижимость, а не жилую; есть ли на территории дефицит объектов коммерческой недвижимости; можно ли будет привлечь на данную площадку иностранных инвесторов и могут ли вырасти арендные ставки после реорганизации района.
Анна Данченок, директор департамента консалтинга NAI Becar
Сегодня сложно говорить о дефиците коммерческой недвижимости в Москве, и Очаково-Матвеевское, в зоне МКАД – не исключение. Сегодня в данной локации существует профицит офисных помещений класса B и ниже, что касается торгово-логистической функции, возможный формат – строительство ритейл-парка и/или распределительного центра, однако в сегодняшних условиях это имеет смысл только при наличии потенциальных инвесторов. В качестве потенциальных интересантов могут выступить сети продуктового ритейла, cash&carry, а также DIY.
Очевидно, что застройка территории только объектами коммерческой недвижимости делает данный проект менее интересным для большинства профессиональных девелоперов.
Существующие ставки аренды складской недвижимости в данной локации – около 4-5 тыс. руб./кв. м в год, офисных помещений – от 10 тыс. руб./кв. м в год, торговой – от 15 тыс. руб./кв. м в год.
Александр Ошурко, управляющий партнер компании Praedium
С точки зрения рыночных тенденций текущего года решение о возведении такого большого объема коммерческой недвижимости выглядит довольно странным. Ставки аренды продолжают снижение, арендаторы активно двигаются в центр, стрит-ритейл переходит в торговые центры и занимает площади по довольно низким ставкам аренды. Соответственно любое строительство коммерческой недвижимости недалеко от МКАД вызывает вопросы. Но город явно стремится сместить акцент с центральной зоны в удаленные районы и создать новые рабочие места, иными словами, развить ту самую кластерную систему Москвы, о которой так много говорили три-четыре года назад.
Сейчас данный район характеризуется большим количеством промзон, которые не прошли качественную реконструкцию и были не очень эффективно переделаны в коммерческие помещения. Вероятнее всего, развитие столь масштабного проекта приведет к появлению смешанной застройки: торговые площади, складская и индустриальная зона, небольшой объем офисов – и район сможет стать новой точкой притяжения для жителей окрестностей.
Безусловно, реорганизация данной территории должна предусматривать создание рабочих мест для местных жителей, и город наверняка прорабатывает такое развитие. Однако вряд ли создание рабочих мест является основной целью действий городских властей.
О дефиците же коммерческой недвижимости в этом районе говорить сложно. Арендных площадей, действительно, немного, но они и не требуются рынку: спрос в данной зоне небольшой, направление не популярно среди арендаторов, к тому же за МКАД недалеко от района Очако-Матвеевское присутствуют незаполненные офисные объекты премимум-класса. Но развитие комплексной инфраструктуры определенно необходимо в данной локации: при должном уровне развития этот проект, возможно, станет «ответом» Москва-Сити.
Если концепция будет интересной и привлекательной для жителей района, то инвесторы с удовольствием войдут в данный проект. Вопрос в том, как город собирается реализовать проект застройки. Если все отдать одному инвестору, то в процессе проект может претерпеть существенные изменения и стать, к примеру, коммерческо—жилым комплексом: большая часть инвесторов хочет сейчас заниматься жильем, понимая отсутствие потенциала коммерческого сегмента к росту; кроме того, площадок под застройку в Москве уже немного, и промзоны также привлекают девелоперов для развития ЖК эконом-класса – а он, в свою очередь, может быть востребован в данном районе. Так что городу необходимо очень щепетильно отнестись к выбору будущего инвестора, если он не хочет допустить появления жилых площадей в районе.
Что касается арендных ставок, то поскольку качественных объектов коммерческой недвижимости в районе нет вообще (присутствуют только комплексы классов В и ниже, ставки аренды коммерческих площадей находятся на уровне 8 - 10 тыс. руб./кв.метр в год, в индустриальных помещениях – от 3 до 7 тыс. руб./кв. метр в год. В новом объекте могут быть более высокие ставки, однако для этого необходима не только качественная застройка, но и хорошая транспортная и деловая инфраструктура.
Ольга Кузина, руководитель службы консалтинга и исследований рынка компании Welhome
На текущий момент территория представляет собой промзону №37 «Очаково». Поскольку она находится практически у МКАД, то, возможно, власти приняли решение не выводить и не реорганизовывать ее, а развивать именно в направлении коммерческой недвижимости. На текущий момент некоторые промышленные предприятия на ее территории уже не функционируют, а их имущественные комплексы сдаются в аренду различным мелким предприятиям. Комплексное развитие территории позволит прийти к более качественным форматам и повысит привлекательность для инвесторов и потенциальных арендаторов. В результате развитие данной территории будут созданы новые рабочие места.
Если говорить об офисной функции, то в данной локации дефицита таких площадей не наблюдается, здесь расположены как бизнес-парки класса А («Западные Ворота», Premium West), так и бизнес-центра класса В+ и В-. Торговая функция представлена гипермаркетом «Ашан Кунцево» на МКАД, строящимся ТРЦ «Вегас Кунцево», ТРЦ «Фестиваль» на Мичуринском проспекте. Непосредственно в рассматриваемой локации торговые объекты отсутствуют ввиду того, что это территория промзоны, а плотность прилегающих отдельных жилых массивов невысока. Поэтому говорить о дефиците торговых площадей также не приходится. Качественные складские объекты в данной локации не представлены, но как раз именно эта функция может быть востребована в рассматриваемой локации.
Сейчас на данной территории уже расположены такие объекты, как ТЭЦ-25, предприятия холдинга «Вимм-Билль-Данн», Московский хладокомбинат и многие другие. То есть существующие сегменты фактически будут сохранены и, возможно, появятся новые – торговый, например.
Возможно, кому-то из инвесторов данная локация будет интересна с точки зрения развития логистической функции, поскольку это западное направление, Минское шоссе связывает Москву с Беларусью, частью Прибалтики, Калининградской областью.
Офис в бизнес-центре в рассматриваемой локации можно арендовать по ставке от 8 до 15 тыс. рублей за кв. м в год. Складское помещение можно арендовать за 3 – 5 тыс. руб. за кв. м в год.
Максим Морозов, управляющий партнер девелоперской компании M9 Development
Для создания жилого массива необходимо было бы расширять масштабы застройки, чтобы можно было создать всю необходимую инфраструктуру, социальные объекты и прочее. То есть строительство жилой недвижимости было бы привлекательным только при полной модернизации района. Но трансформировать существующие площади, которые используются неэффективно, необходимо, и здесь как раз правильным выбором является коммерческая недвижимость.
С одной стороны, кризис внес свои коррективы, поэтому сейчас нет дефицита складской, офисной и торговой недвижимости, но это временное явление. По мере улучшения экономической ситуации мы вновь увидим дефицит качественных объектов, а наличие складов внутри МКАД всегда было остро необходимо. Именно отсутствие складов и логистических центров является ограничением для многих ритейлеров в части скорости доставки и ее стоимости. Кроме того, действующие правила по транспорту также мешают бизнесу. Наличие складских и логистических площадей внутри МКАД и другим важным транспортным артериям позволит снизить нагрузку на другие комплексы и систему в целом.
При этом район уже сейчас имеет некоторую специализацию на складах, так что здесь власти просто приводят все в порядок, делая процесс более организованным.
Судя по всему, будет построен целый комплекс объектов, среди которых может быть и подобие распределительного центра.
Средняя ставка сейчас составляет 500-550 руб. за кв. метр в месяц, и после реорганизации этот показатель вырастет. Он в принципе вырастет в любом случае, когда рынок восстановиться после кризиса.
Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»
На мой взгляд, это правильное решение, застраивать данный участок жильем не совсем целесообразно, во-первых, из-за его месторасположения. С одной стороны, площадка граничит с железной дорогой, а с другой – вплотную прилегает к МКАД, которая является постоянным источником шума и негативного влияния на экологию района в целом. Во-вторых, фактически с трех сторон данный участок граничит с крупными промзонами. Кроме того, рассматриваемая площадка имеет не самую лучшую транспортную доступность, ближайшие станции метро и железнодорожные платформы находятся достаточно далеко. И очевидно, что жить в данной локации с подобным окружением будет некомфортно. Именно поэтому вероятно и было принято решение застроить рассматриваемый участок коммерческой недвижимостью различных форматов.
В целом сегменты выбраны правильно. Данная территория как нельзя лучше подходит для строительства складской недвижимости. Во-первых, потому что он расположен внутри МКАД, а в границах «старой» Москвы сегодня наблюдается дефицит участков, пригодных для строительства подобных объектов. Кроме того, его месторасположение выгодно и с точки зрения логистики. Ведь участок, на котором могут появиться складские комплексы, фактически прилегает к МКАД, по которой грузовые автомобили смогут достаточно легко и быстро добираться до других районов столицы, а также основных федеральных трасс, следуя в другие города Подмосковья и России. Во-вторых, рассматриваемая площадка расположена на большом удалении от жилых районов, поэтому появление на ней складских и логистических комплексов не окажет негативного влияния на жителей близлежащих районов. В-третьих, на данной территории традиционно размещались различные промышленные предприятия, поэтому вероятно здесь уже есть все необходимые для подобных объектов инженерные коммуникации и технические мощности.
На сегодняшний день в целом инвесторы проявляют невысокий интерес к рынку коммерческой недвижимости в силу низкого спроса на подобные площади, а также дорогого банковского финансирования. Однако в принципе данный участок, учитывая его локацию, может быть достаточно перспективным. И если в итоге будет принято решение о строительстве здесь крупного складского или логистического центра, то это будет уникальный случай расположения подобного объекта внутри МКАД. Поэтому не исключено, что к данному проекту в итоге может появиться высокий интерес со стороны как отечественных, так и зарубежных инвесторов.
Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate
Так как эти территории исторически были заняты промышленными предприятиями и район является не совсем благополучным с точки зрения экологии, было логично построить здесь коммунально-складские, логистические, торговые или промышленные объекты. Территория застройки будет ограничена Южным дублером Кутузовского проспекта, ул. Рябиновая, ул. Генерала Дорохова. Общая площадь возводимых объектов составит 410,8 тыс. кв. метров, что в несколько раз превышает текущие площади. Проектирование ведется за счёт бюджетных средств.
В данной локации действительно наблюдается дефицит торгово-развлекательных и складских комплексов. Сегменты недвижимости властями выбраны правильно - это промышленная территория с удобной доступностью к железнодорожным станциям и транспортным магистралям. Безусловно, удобнее разворачивать мощные складские кластеры вблизи будущих торговых или складских комплексов, так как для них уже создана необходимая транспортная инфраструктура. Также хочу отметить, что сейчас жители западного округа для удовлетворения потребностей едут в район Теплого Стана или в район МКАД на пересечение с Рублевским шоссе.
Привлечь инвесторов в проект можно, но все зависит от гарантий обеспечения возвратности денежных средств.
Если говорить об офисной недвижимости, арендные ставки в данной локации составляют 10-15 тыс. руб. за 1 кв. метр/год для класс В+, если говорить о торговых центрах и объектах стоит-ритейла, то ставки от 25 до 100 тыс. руб./кв. метр/год, в зависимости от этажа и пешеходного трафика.
Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений CBRE в Московском регионе
Скорее всего, решение о строительстве на этой площадке промышленных и торговых объектов прозаично. Эта территория изначально является промышленной, соответственно снос старых строений и рекультивация земли имеют высокую стоимость. Поэтому с позиции эффективности инвестирования и оптимизации затрат (а значит и снижения рисков) лучше сохранить текущее назначение участка при редевелопменте.
Достаточно низкая насыщенность торговыми площадями в ЗАО действительно позволяет реализовать крупный объект недвижимости, поскольку, помимо уровня сатурации, эта площадка имеет хорошую транспортную доступность. Минусами зоны с точки зрения торговой недвижимости является отсутствие плотной жилой застройки, поскольку, по сути, район Очаково заполнен производственными и складскими объектами недвижимости. Кроме того, стоит учитывать заявленный проект многофункционального центра от ГК «Ташир», где торговая часть займёт более 75 тыс. кв. метров.
Площадка достаточно большая для возможности совмещения целого ряда функций. Однако для точного определения объёма каждой из них в общем проекте необходима детальная проработка наилучшего использования участка и каждой конкретной локации для того или иного сегмента коммерческой недвижимости.
Многие иностранные девелоперы уже давно и активно работают в Москве и регионах России. Для иностранного инвестора важнее всего партнёрство с качественным локальным девелопером/подрядчиком, четкие критерии кредитования проекта, а также прозрачная схема покупки самого участка. Если эти условия будут выполнены, то площадка может быть интересна иностранным инвесторам.
При грамотном освоении площадки эта локация может стать самостоятельным элементом московского рынка. Уровень ставок, в свою очередь, во многом будет определяться не окружением по принципу «у нас так принято», а конкретными параметрами проекта. Релевантных примеров на рынке, кроме «ЗИЛ», я пока не вижу, но то, что получается сейчас у «ЛСР», «ТЕН» и «Платформы», мне очень нравится. Экономический эффект пока нельзя оценить, поскольку проект «ЗИЛ» ещё в процессе реализации.
Денис Колокольников, председатель Совета директоров RRG, председатель экспертного совета по редевелопменту при РГУД
Реорганизация промышленной площадки в районе Очаково-Матвеевское – это один из крупнейших редевелоперских проектов на рынке Москвы. Не так давно всё Очаково представляло собой промышленно-коммунальную зону, но в последние годы осуществляется застройка отдельных участков. Сейчас город объявил о старте масштабного комплексного проекта, затрагивающего территорию в 97 га, ограниченную МКАД (51 км), Южным дублером Кутузовского проспекта, улицами Рябиновая и Генерала Дорохова.
Проект планировки пока не разработан, но, судя по первичной информации, промышленное назначение площадки предполагается частично сохранить, разместив на ней коммунально-складские, логистические функции. Мы бы рекомендовали построить на данной территории жилые объекты, а точнее сервисные апартаменты и арендное жилье. Важно соблюдать баланс - появляются новые объекты коммерческой недвижимости, количество рабочих мест будет расти, а откуда появятся сотрудники, - они поедут из других районов, что создаст дополнительный трафик (что городу не нужно). Поэтому интегрировать в данный кластер жилье было бы рациональным решением. Безусловно, не в качестве доминирующей функции, а в ограниченном объеме. Такое решение будет способствовать разгрузке транспортной сети, так как поблизости не предусмотрено станций метро, люди добираются до работы на автомобилях и общественном транспорте. Жилье генерирует меньше трафика, чем объекты любого другого назначения: жилье – 1 человек на 30 метров, офисы – 1 человек на 7 метров, торговля – еще больше. В данной промзоне отсутствуют загрязняющие предприятия (есть ТЭЦ, что не критично), и она абсолютно пригодна для проживания. Более того, с точки зрения экономической эффективности, жилье – самый интересный вариант.
Отмечу, что обычно наблюдается обратная ситуация: участки в промзонах выделяются под жилую застройку и город обязывает девелоперов создавать рабочие места. В Очаково рабочие места уже есть, при этом застройщикам говорят, что нужно создать еще. Необходимость значительного увеличения жилой функции RRG обосновывала при разработке первых концепций комплексного освоения территории «ЗИЛа». На данной территории давно создано большое количество рабочих мест, Дербеневский кластер застроен офисными объектами с самой высокой обеспеченностью на душу населения (более 40 тыс. кв. метров на 1000 жителей), тогда как жилых объектов в окружении «ЗИЛа» почти не строилось. Сейчас ситуация иная, баланс будет улучшаться.
В районе Очаково-Матвеевское, теоретически, возможно развивать и торговую функцию. К этому располагает наличие первой линии МКАДа и других крупных радиальных магистралей. Однако здесь встает вопрос формата. В Кунцево строится крупноформатный ТЦ «Вегас», поэтому мы бы не рекомендовали делать большой объем ритейла, над концепцией надо работать. Также стоит рассмотреть возможности строительства логистически-торгового объекта с профилем «мелкооптовая торговля» (наподобие уменьшенного «ФудСити»).
Что касается складов, то строить их в Москве не совсем рентабельно по причине высокой стоимости земли в столице. Как вариант, можно запроектировать многоуровневые склады. Такие проекты не пользуются высоким спросом у арендаторов, но если организовать хорошие вертикальные связи, качественные подъёмники, то вполне возможно найти резидентов. При этом я бы не рекомендовал делать чисто логистический проект, так как склады и паркинги займут масштабные участки, и, как результат, выход площадей получится не очень эффективным. Например, можно найти резидентов, которые создадут здесь какое-либо производство, сборочные цеха. В частности, это могут быть иностранные компании.
На рассматриваемой территории однозначно не будут востребованы спекулятивные офисы. Данная функция уместна только для удовлетворения нужд производственных, логистических объектов, распределительных центров (в объеме 10-20% от их функций).
В целом, для разработки эффективной концепции редевелопмента промышленной зоны необходим комплексный анализ площадки и, что важно, прилегающих к ней территорий; мониторинг распределения трудовых, логистических и пр. потоков; изучение спроса на типы недвижимости и рассмотрение различных вариантов и возможностей синергии между ними.
Можно ли будет привлечь на данную площадку иностранных инвесторов? В принципе, иностранных инвесторов привлечь возможно, особенно производственные компании. Объект находится на территории Москвы, что предполагает быструю логистику, в т.ч. трудовых ресурсов – это фактор, повышающий привлекательность проекта.
Каковы сейчас арендные ставки в данной локации в сегменте коммерческой недвижимости? Стоимость аренды складских площадей может составлять от 4 до 7 тыс. рублей за кв. метр в год, офисной недвижимости – 12 тыс. рублей за кв. метр в год, торговой – сильно зависит от концепции. После реорганизации ставки теоретически могут вырасти, но не существенно.
