Блиц: Аренда за рубль – выгодное предложение для бизнеса или утопия
Премьер-министр России Дмитрий Медведев подписал постановление, которым разрешил сдавать объекты культурного наследия, находящиеся в неудовлетворительном состоянии, в аренду на срок до 49 лет по символической ставке в 1 рубль. В Москве программа «1 рубль за 1 кв. метр в год» работает с 2012 года. Портал ComEstate.ru решил выяснить перспективы реализации программы в Москве и регионах.
Роман Щербак, директор департамента офисной недвижимости компании Praedium
Необходимость в такой программе, безусловно, есть: откровенно ветхих зданий-памятников архитектуры в Москве много, а на рынке они афишируются слабо. Это упущение активно исправляет департамент конкурентной политики города Москвы: сейчас новости о выставленных на торги зданиях появляются в СМИ, эксперты дают оценку представленным лотам. Все списки объектов лежат в открытом доступе, и это безусловный плюс для инвесторов. Уже выполненную реконструкцию зданий можно назвать удачной, но пока не совсем понятно, что в них будет, какой бизнес. Можно отметить здание на Мясницкой, 43, стр. 1: оно было качественно реконструировано, внутри созданы эффективные помещения, залы для приемов и торжеств.
На первый взгляд, такая программа сулит сплошные выгоды для инвесторов, но на самом деле затраты на реконструкцию часто оказываются колоссальными. Существенный минус – необходимость прибегать к помощи большого количества контрагентов и подрядчиков: специальных архитекторов, историков, нередко археологов, согласовывать все свои действия с комиссиями – не каждый инвестор готов пойти на столь затратные мероприятия. Город, в свою очередь, готов помогать, консультировать проект. Изначально объекты по данной программе позиционировались как места будущего притяжения туристических потоков, которые позволят ближайшим объектам инфраструктуры быстро развиваться. Но пока об этом говорить рано.
Такие особняки интересуют представительства регионов России, различные фонды, а также частные компании, желающие создать обособленную территорию для себя. Сложности в данном случае однако возникают из-за обязательства организации доступа туристов в эти объекты, поэтому девелоперы не все готовы «заходить» в проекты особняков.
Организация общепита в таких помещениях проблематична: множество ограничений, связанных с конструкциями зданий, поэтому активнее их рассматривают под офисные цели. В данный момент на торги выставлены 4 объекта: особняк на проспекте Мира (СВАО), пристройка на Гончарной улице (ЦАО), особняк в Сытинском переулке (ЦАО) и особняк в Гусятниковом переулке (ЦАО). Новые лоты появляются регулярно, запас таких объектов в Москве еще точно остался.
Судить об эффективности данной программы в Москве пока рано: реализовано немного объектов, не по всем из них окончены работы, поэтому стоит подождать еще несколько лет для более тщательной оценки результатов. Из городов России такая программа могла бы теоретически быть интересной Петербургу и городам Золотого кольца.
Эвелина Ишметова, заместитель генерального директора компании RRG
При всей потенциальной привлекательности исторических особняков для инвесторов большинство объектов сегодня находится в плачевном состоянии. Расходы на восстановление или реставрацию таких зданий спрогнозировать очень сложно - именно поэтому в Москве программа «1 рубль за 1 кв. метр» пока не получила большого развития. Есть и другой минус: ограничения при эксплуатации исторических объектов, особенно если мы говорим о культурном или архитектурном памятнике. Все здание или некоторые его элементы могут охраняться государством, что снижает возможности коммерческого использования площадей и, соответственно, привлекательность вложений в восстановление объекта.
И все же в этот сегмент можно привлечь инвесторов, но только в том случае, если система реставрации, аренды/продажи домов-памятников и механизм их перепрофилирования будут на 100% прозрачными. Пока же инвесторы с опаской смотрят на исторические здания, предпочитая другие более прогнозируемые и «безопасные» виды девелопмента.
В исторических особняках, большинство из которых расположено в пределах Садового кольца, часто размещаются представительские офисы. Арендаторами выступают банки, консалтинговые и прочие фирмы, которым важно подчеркнуть престижность бизнеса. Кроме того, большое количество особняков в Москве арендовано иностранными посольствами и рестораторами. Несмотря на то, что многие исторические здания в свое время выполняли общественно-культурную функцию, общественных учреждений — музеев, галерей, занимающих исторические особняки, в городе сейчас немного.
Михаил Виленский, эксперт Rusland SP
Многие объекты федеральной собственности, федеральные памятники, которые не используются в настоящее время и находятся в неудовлетворительном состоянии, экономически неэффективны независимо от уровня арендной платы, поскольку стоимость реставрации подобных объектов может исчисляться многомиллионными суммами, а возможности их использования крайне ограничены.
Представьте, памятник, в котором в принципе нет парковочных мест, в котором невозможно организовать современную систему инженерного обеспечения, а также выполнить планировочные требования, присущие современным объектам, но при этом необходимо нести огромные затраты на реставрацию/адаптацию объекта. Вряд ли символическая арендная плата повысит коммерческую привлекательность подобного проекта. Кроме того, процедура реализации проекта (до начала использования в качестве арендных площадей) с учетом обследований, историко-культурной экспертизы, реставрации и приспособления крайне длительная.
Дворец это замечательно, но когда мы в итоге имеем длинную анфиладу помещений, в которой ничего нельзя сделать, то это только объект престижа.
В России практически нет опыта, когда исторический объект становится жилым домом в рамках рефункционализации, поскольку набор норм и требований к жилой застройке практически несовместим с историческими объектами.
Попытки решить задачи с памятниками промышленной архитектуры также обычно завершаются ничем. В рамках предметов охраны, когда новое строительство на территории невозможно, в коммерческий оборот попадают только единичные объекты. Владельцу подобного объекта проще оставить все как есть, чем привести здание в надлежащий вид с минимальным выходом эффективных площадей и функций.
Отмечу, что есть целый ряд объектов, которые настолько затратные, что без государственного участия их сохранение не представляется возможным в принципе.
Полагаю, что необходимо внести изменения в закон об объектах культурного наследия.
Государство, предлагая механизм сдачи по символической ставке в аренду памятников в неудовлетворительном состоянии с обязательствами их реставрации, не обеспечивает необходимую документально-информационную базу, чтобы инвестор, заинтересованный в подобном объекте, понимал будущие затраты. Документация, которая имеется на подобные объекты сейчас, очень часто в значительной степени расходится с фактическим состоянием дел.
Отмечу, что контроль над реставрационными работами и иными мероприятиями также требуется усовершенствовать, чтобы реставрация и приспособление памятников под современные реалии не оборачивались в итоге их полным разрушением или иными казусами, как например, когда в случае вместо очистки каменной кладки ее могут просто покрасить.
Андрей Ковалев, собственник ГК «Экоофис»
Что касается регионов, в первую очередь на ум приходят подмосковные усадьбы, многие из которых находятся в удручающем состоянии, требующем скорейшего вмешательства. Необходимо предотвратить разрушение тех построек, которые в принципе подлежат восстановлению - это задача уровня региональных, а возможно, и федеральных властей.
Вполне возможно, что переход на схему аренды по принципу «рубль за метр» способен спасти исторические объекты. Конечно, вопрос с коммерческой функцией таких зданий довольно неоднозначный: вряд ли (в силу одной только транспортной доступности до Москвы) речь может идти о переориентировании под торговлю или офисы. Скорее всего, оптимальной будет адаптация под гостиничную, рекреационную функции - особенно с учетом развития внутреннего туризма.
Не исключено, что наряду с арендой стоит разработать и некие механизмы передачи таких объектов в собственность под жесткие обязательства по реконструкции и восстановлению исторического облика зданий. Еще один вариант - позволить застройку территории, прилегающей к историческим зданиям, коттеджами или малоэтажными объектами, но при условии сохранения исторического облика исторических объектов и при соблюдении норм плотности застройки.
