Блиц: Что нужно знать, чтобы инвестировать в ЗПИФ в недвижимости
Недавно было объявлено, что Сбербанк начинает реализовывать среди широкого круга частных инвесторов паи закрытого паевого инвестиционного фонда в недвижимости. Портал ComEstate.ru решил выяснить у экспертов, какие перспективы имеют ЗПИФы в России, в какую недвижимость выгодно инвестировать и последуют ли другие госбанки примеру Сбербанка.
Дмитрий Сороколетов, вице-президент NAI Becar
В первую очередь необходимо понимать, что ЗПИФ – это только структура, через которую происходят инвестиции в тот или иной сектор. Это форма собственности, так называемая оболочка, которая была создана для того, чтобы дать возможность выхода на рынок инвестиций коллективным инвесторам, объединив их объемы инвестиций. Ключевой момент – это вопрос управляющей компании в команде, которая будет управлять инвестициями в проекте, который выберут для реализации конкретной бизнес идеи. Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости подразделяются на фонды для квалифицированных и неквалифицированных инвесторов. В квалифицированном фонде пайщики могут создавать инвестиционный комитет, который будет регулировать деятельность всего фонда, в неквалифицированном фонде все определяется инвестиционной декларацией фонда, которую выпускает УК при формировании фонда, регистрирует в ФСФР, декларирует и далее пайщик либо соглашается с декларацией, либо нет. В этой связи необходимо обращать пристальное внимание на то, что написано в декларации, а именно: порядок получения выплаты доходности, ее формирование, порядок выплаты вознаграждения УК – это может быть привязано к переоценке, поскольку УК получает процент от стоимости чистых активов, которые формируются не только выручкой фонда от деятельности. Например, если фондом куплена коммерческая недвижимость, которая сдана в аренду и дает рентный доход, то стоимость чистых активов формируется не только рентным доходом, но и стоимостью имущества в фонде. Это означает, что на момент переоценки, например, раз в квартал, стоимость имущества составляет 1 млрд рублей, а в год приносит 100 млн рублей. В итоге выплата процента УК происходит не от 100 млн рублей рентного дохода, а от 1, 1 млрд. Таким образом , надо понимать полномочия и возможности пайщиков по смене УК. И это будет относиться только к правилам жизни внутри фонда и управлению структурой, в которую вы собираетесь инвестировать, никакого отношения к имуществу в фонде это отношения не имеет. Безусловно, в инвестиционной декларации написано, в какие активы может инвестировать компания, критерии выбора и т.д., но по факту вы, как пайщик, никакого влияния на имущество в фонде оказать не сможете. Соответственно, в случае если вас устраивает инвестиционная декларация, управляющая компания, правила жизни структуры, нужно смотреть на актив. Существенный минус ЗПИФов заключается в том, что ранее прогнозируемая доходность в итоге может оказаться значительно ниже. Если рассмотреть в качестве альтернативы готовый арендный бизнес «БЦ Станция», то идея такого предложения – это полностью сформированный с доходной и расходной базой бизнес с договорами аренды с арендатором класса А+, а также договорами на управление и эксплуатацию. Данная модель позволяет получать арендный доход, сравнимый с депозитом, но при этом обеспеченный недвижимостью и потенциальным ростом как от арендных платежей, так и от роста стоимости самой недвижимости.
Плюсы ЗПИФ для частного инвестора - в низком пороге входа и контроле всей структуры государством. Достаточно зарегламентированная сама по себе структура закрытого паевого фонда предполагает, что вся деятельность, весь документооборот контролируется несколькими организациями, в том числе ФСФР, независимыми оценщиками, депозитарием и управляющей компанией, которая должна иметь лицензию на управление ЗПИФ и иметь в штате как минимум 5 человек с определенными брокерскими лицензиями. При этом два года назад ужесточили требования к уставным фондам УК и ограничили источники формирования уставного капитала.
Олеся Дзюба, директор отдела стратегического анализа и планирования CBRE
ЗПИФы недвижимости как инструмент существует в России уже давно, и использовался негосударственными пенсионными фондами (НПФ) для инвестирования в жилую и коммерческую недвижимость. Но, тем не менее, инструмент не часто использовался на рынке недвижимости. ЗПИФН похож на известный на западе REIT (Real Estate Investment Trust), и отличается от него тем, что торгуется на фондовых рынках как акции и облигации. Перспективы ЗПИФов в России хорошие, но для их развития необходимо, чтобы наш рынок стал более предсказуемым, как рынки развитых стран, а также необходимо изменить отношение инвесторов к инструменту – сейчас не многие понимают что это и как это работает.
Безрисковыми принято считать инвестиции в государственные облигации, поэтому риски у пайшиков ЗПИФов безусловно есть. Указанные Сбербанком доходности от ЗПИФа являются ожидаемыми: если все было верно рассчитано и рынок будет восстанавливаться, то, скорее всего заявленные ожидаемые доходности будут достигнуты. Тем не менее, существует вероятность не достижения доходности и даже потери средств.
Вероятно, крупнейшие банки захотят последовать примеру Сбербанка. Сейчас все сегменты находятся практически на дне, поэтому нужно смотреть скорее на качество активов и арендаторов, которые гарантируют стабильность арендных потоков.
Роман Щербак, директор департамента офисной недвижимости компании Praedium
Перспективы ЗПИФ на нашем рынке достаточно позитивные. Кризис – это именно то время, когда инвесторы с большей охотой предпочтут действовать сообща, нежели «пропадать поодиночке». Участие в ЗПИФ позволяет инвесторам существенно минимизировать свои риски, а также снизить налоговую нагрузку при приобретении объектов. Это всегда консервативные вложения, однако в условиях экономического спада желающим вложиться в стабильный инвестиционный инструмент вполне приемлемо объединять усилия ради будущей выгоды.
На падающем рынке довольно выгодно приобретение объектов, однако нужно учитывать экспертизу и тщательно выбирать актив с учетом потенциальной доходности. И ЗПИФ как раз поможет приобрести наиболее интересные варианты, предлагаемые на рынке.
Также большая выгода для инвесторов – «вход» в объект с профессиональной управляющей командой и отсутствие необходимости самостоятельной заботы о многочисленных нюансах в коммерческой недвижимости.
Маловероятно, чтобы другие банки сейчас массово начали бы создавать ЗПИФы, поскольку это довольно серьезная ответственность: за вложения, за стабильность дохода перед вкладчиками. Рассчитаны такие фонды в основном на крупных и средних инвесторов, а позволить себе создавать подобные организации могут только крупные госбанки. Вероятнее всего, Сбербанк опробует формат, но масштабного развития тенденция не получит.
Наиболее интересные объекты для ЗПИФ – крупные торговые и офисные центры с хорошей и долгой историей. Например, идеальным для вложений был бы такой объект как ТРЦ «Метрополис»: отсутствие вакансии, хорошая локация, высокие инженерные характеристики. Возможен также интерес ЗПИФ к стрит-ритейлу: в этом сегменте в течение одного-двух лет прогнозируется отскок, а сейчас на рынке есть возможность для приобретения ликвидных объектов по очень привлекательной стоимости.
Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости компании RRG
ЗПИФы сегодня используют многие компании, поскольку это очень удобный инструмент для привлечения инвестиций в недвижимость. Особенно в текущей ситуации, когда возможности привлечения финансирования ограничены. Поэтому, на мой взгляд, вполне вероятно, что в дальнейшем многие банки начнут создавать ЗПИФ в недвижимости. Сегодня к ним приходит достаточно много различных активов в виде объектов жилой и коммерческой недвижимости в качестве залогов за непогашенные кредиты. Поэтому банкам необходимо привлекать средства для развития данных объектов, управлять ими и реализовывать их, и ЗПИФ являются для этого наиболее оптимальным инструментом.
На мой взгляд, не совсем верно выделять какой либо отдельный сегмент коммерческой недвижимости как наиболее привлекательный для ЗПИФ. Паевой фонд - это инструмент, который не подразумевает фиксированной доходности, поэтому выгода от инвестирования в него зависит от самих объектов. В данном случае может оказаться выгодным вложение как в складскую, так и офисную, и торговую недвижимость. Для инвестора главное правильно оценить пул объектов, насколько он перспективен и устойчив, а это, как правило, могут быть не все объекты в портфеле. Перед тем как вложить собственные сбережения в какой-либо ЗПИФ, лучше обращаться за помощью к профессиональным консультантам.
Александр Рукин, автор маркетинговой стратегии сервиса онлайн-заказов ремонтов PriceRemont.ru
Инфраструктура и обязательные элементы экосистемы ЗПИФ: спецдепозитарий, регистратор, управляющая компания - хорошо защищают права пайщиков как на владение паями, так и на объект инвестиций, упакованный в такой фонд. Главное преимущество владения активом в разрезе налогового режима заключается в том, что ЗПИФ не является плательщиком налога на прибыль. Если в фонде, например, упакован объект недвижимости, то единственный пайщик, пайщики - партнеры-соинвесторы могут легко отчуждать права владения на объект через простую продажу паев и уже самостоятельно платить налог с полученного финансового результата. Это очень удобно, так как применимо и к девелоперскому проекту на стадии реализации, неважно - до или после регистрации прав ЗПИФа на объект недвижимости.
Рассмотрим случай, когда фонд - полноправный участник долевого строительства. Риском для пайщиков-физлиц, по сравнению с дольщиками, не является, на первый взгляд, худшая защищенность в рамках Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Ведь если фонд имеет диверсифицированный набор разных объектов, это позволяет пайщикам размыть риски банкротства девелопера, минимизировать потери в доходности, исключить риск потери всех своих денег. Фонд, например, реинвестирует денежные средства от продажи каких-то объектов в другие и вкладчики не несут ощутимых потерь из-за задержек в строительстве того или иного проблемного объекта в портфеле фонда.
Пожалуй, главным риском является непрозрачный состав активов в фонде и случаи с манипуляцией оценочной стоимостью паев. Для того чтобы избежать таких ситуаций, в ЗПИФ могут инвестировать лишь физлица - квалифицированные инвесторы. Те люди, кто имеет опыт и навыки работы на финансовых рынках, позволяющие признать их таковыми.
Для улучшения структур балансов и перераспределения активов ЗПИФ, как инструмент, используется многими финансовыми институтами. Поэтому, принимая инвестиционное решение, нужно внимательно анализировать - рыночный ЗПИФ или «схемный». Опытные институциональные инвесторы, оперирующие с паями, знают много примеров, приемов и случаев разнообразных структурных сделок с использованием паев. Например, если вместо объекта недвижимости у вас на балансе паи ЗПИФ, их можно заложить разным кредиторам через сделки РЕПО. Также, для удобства совладения теми или иными объектами, для получения рентных платежей с коммерческой недвижимости, могут применяться упаковки объектов недвижимости в ЗПИФ и ИСУ (ипотечные сертификаты участия). Конечно, такой удобный и востребованный элемент экосистемы учета собственности и управления, распределения финансовых результатов от недвижимости как ЗПИФ был и будет востребован самыми разными экономическими агентами. Для крупных же банков, находящихся под пристальным контролем Центробанка, любые финансово-бухгалтерские манипуляции несут риски столкновения с регулятором. Поэтому мы увидим появление действительно рыночных, рентных фондов и фондов с пайщиками-соинвесторами девелоперских проектов около крупных банков, обусловленные частичным вовлечением пайщиков в хозяйственную деятельность на упакованных в ЗПИФ объектах недвижимости. Что-то похожее на обратный лизинг или льготную аренду - варианты смешанных инвестиций. В целом большие проекты и объекты, как правило, финансируются и реализуются в классических форматах отношения прав собственников, якорных инвесторов и соинвесторов.
Главной парадигмой инвестиционного девелоперского рынка является закон эквивалента цены коммерческого объекта дисконтированной приведенной стоимости будущих платежей с поправкой на риски. То есть чем на более длительный срок, чем дороже сданы площади в складе или бизнес-центре,чем более надежен плательщик - тем большую премию к средним уровням доходностей девелоперского рынка может просить с покупателей паев-соинвесторов владелец объекта. Большой популярностью в среде инвесторов коммерческой недвижимости пользуются объекты стрит-ритейла, арендованные супермаркетами крупных розничных федеральных сетей на десятилетия вперед. Активно зарождается такой новый сегмент на стыке коммерческой и жилой недвижимости, как доходные дома. Принимая решение об инвестициях, нужно быть и «финансистом-рисковиком», и немного футурологом. Ведь хоть и трудно, но можно спрогнозировать перспективы проекта в недвижимости исходя из его местоположения, текущего спроса, качества управления объектом. Видеть будущее позволяют примеры западных стран, европейских столиц. Анализируя динамично меняющуюся картину мира вокруг нас, можно предположить, с одной стороны, продолжение концентрации экономической активности в избранных местах в мире, в странах, в городах и районах городов. А если ориентироваться на простые предпочтения потребителя - то формат «у дома» и необходимость удовлетворять базовый повседневный спрос на товары первой необходимости дают прогноз перспективности точечного выбора самой простой незамысловатой недвижимости первых этажей жилых микрорайонов.
Если же ориентироваться на текущие тренды спроса и предложения, в выигрыше те инвестиционные идеи, которые могут продемонстрировать стабильный доход, привязанный к валюте, - самые востребованные складские комплексы или бизнес-центры, где плательщиками-арендаторами являются международные транснациональные корпорации, работающие в области обеспечения базового спроса граждан: еды, воды, одежды и обуви, строительства и сторйматериалов, лекарств и т.д. В период кризиса жилая недвижимость под разумным менеджментом, доходные дома , могут стать достойной альтернативой торгово-офисным проектам, так как бизнес может перестать платить арендную плату и съехать, а базовый спрос на жилье был есть и будет.
