Блиц: Итоги 2015 года на рынке апартаментов и гостиниц
Гостиничный рынок и рынок апартаментов пострадали от кризиса меньше, чем другие сегменты коммерческой недвижимости. Портал ComEstate.ru обратился к экспертам с вопросами: какую сделку можно считать крупнейшей на гостиничном рынке; сколько гостиниц в Москве было открыто в 2015 году и ожидается к запуску в 2016 году; какие тенденции на рынке апартаментов и гостиниц преобладали в уходящем году и будут превалировать в будущем.
Александр Самодуров, руководитель NAI Becar Apartments
К главным трендам 2015 года на гостиничном рынке я отнесу развитие апарт-отелей, а на рынке апартаментов – конвертацию офисных проектов в апартаменты.
Одной из главных сделок года на гостиничном рынке стала покупка группой «БИН» гостиничного проекта на Олимпийском проспекте.
В целом, для гостиничного рынка и рынка апартаментов 2015 год стал не таким провальным, как для других сегментов коммерческой недвижимости. Многие россияне хотят иметь апартаменты в Москве или приезжают в столицу по вопросам бизнеса. Соответственно, они становятся покупателями апартаментов или постояльцами апарт-отелей. Всего в 2015 году в Москве было открыто более 10 гостиниц с номерным фондом более 1000 комнат. В 2017 году, по данным NAI Becar, откроются 7 новых отелей, номерной фонд которых превысит 1000 комнат. В частности, в 2016 году ожидается открытие большого апарт-отеля YE'S, продажами номеров в котором занимается NAI Becar Apartments.
К основным тенденциям будущего года на гостиничном рынке я бы отнес растущую активность частных инвесторов, которые станут драйверами развития гостиничного рынка и рынка апартаментов.
Эвелина Ишметова, заместитель генерального директора компании RRG
К главным событиям на рынке я отнесу смещение интереса потенциальных покупателей апартаментов в сторону квартир.
С весны 2014 года, когда российский рубль только начал стремительно дешеветь относительно мировых валют, спрос на апартаменты стал сокращаться. А к концу 2014 года активность покупателей практически полностью сместилась в сторону квартир. Это вполне объяснимо: на фоне нестабильности покупатели сделали выбор в пользу более понятного с юридической точки зрения сегмента недвижимости. При этом, как показало исследование ЦИАН, сегодня апартаменты утратили свое единственное преимущество относительно квартир - более выгодную цену. На текущий момент в базе ЦИАН на продажу в Москве представлено 130 тыс. квартир на вторичном и первичном рынках, а для сегмента апартаментов этот показатель зафиксирован на уровне 9 тыс. лотов. Таким образом, квартир в столице предлагается почти в 15 раз больше.
Крупнейшая сделка на рынке была заключена в ноябре 2015 года, когда гостиничная сеть Marriott International объявила о покупке Starwood Hotels & Resorts Worldwide за $12,2 млрд.
В целом, в 2015 году гостиничный сегмент «просел» меньше остальных. В противовес снизившемуся числу приезжих из-за рубежа у нас в уходящем году активно развивался внутренний туризм. Другим сегментам противопоставить было, по сути, нечего.
К основным тенденциям на рынке в 2016 году я отнесу крайнюю рациональность выбора туристами отелей и повышение требований к объектам размещения, а также рост внутреннего туризма.
Наталья Корнейчук, директор по маркетингу и PR группы компаний AZIMUT Hotels
В 2015 году изменилась конъюнктура гостиничного рынка: потоки европейских и американских туристов сократились, но активизировался внутренний туризм, стало больше гостей из Азиатско-Тихоокеанского региона. Так, по данным за 11 месяцев 2015 года, число соотечественников, останавливавшихся в отелях AZIMUT Hotels, выросло на 28%. Если раньше россияне чаще выезжали на отдых за границу, то в 2015 году многие предпочли провести в России не только летний отпуск, но и новогодние каникулы. Например, в AZIMUT Отель Кострома, который предлагает отдых в русских традициях, уже забронированы практически все номера. Существенно вырос поток российских туристов в московских отелях сети, летом, в период белых ночей, существенно увеличилась загрузка AZIMUT Отель Санкт-Петербург.
Поток туристов из Китая вырос в целом по сети на 54%. Отвечая запросу рынка, три отеля AZIMUT Hotels присоединись к программе China Friendly, в рамках которой для гостей другой культурной традиции созданы все условия для комфортного пребывания.
Ориентируясь на существующие тенденции рынка, можно прогнозировать, что в 2016 году внутренний туризм только усилится. Соответственно, будут в большей степени востребованы отели среднего ценового сегмента 3* и 4*. Ожидаем, что увеличится количество туристов категории mice (деловой, корпоративный туризм – портал ComEstate.ru) за счет более активной работы туроператоров на внутреннем рынке.
Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию, индустрия гостеприимства, CBRE
Туристическая активность на рынке начала постепенно стабилизироваться во второй половине года: с одной стороны, существенно снизились бизнес-потоки из Европы и США, с другой - наблюдается существенный рост доли внутреннего туризма и турпотоков из Китая и стран Азии. В результате показатель заполняемости в российских отелях незначительно увеличился по всем сегментам. Во многом на величину среднего показателя оказал влияние рост заполняемости в верхнем и люксовом сегментах, в среднем, на 5%. Кроме того, за счет роста показателя ADR (средняя цена за номер – портал ComEstate.ru) в люксовом сегменте, в среднем, на 15% по сравнению с прошлым годом, рост по всем сегментам составил порядка 5%.
В течение 2015 года номерной фонд Москвы увеличился на 765 единиц, что в 2,9 раз меньше, чем в прошлом году. Среди наиболее знаковых открытий года крупными международными операторами следует отметить Marriott Novy Arbat 5* (234 номера), Ibis Moscow Dinamo 3* (317 номеров) и Hampton by Hilton Moscow Strogino 3* (214 номеров). В целом, 49% всех введенных гостиниц в 2015 году относятся к среднеценовому сегменту. Ввод еще 10 объектов различных международных операторов общим номерным фондом 1 762 единицы, вероятнее всего, будет перенесен на 2016 год.
В рублевом выражении показатели ADR и RevPAR (показатель эффективности, доход с имеющиxся номеров – портал ComEstate.ru) в гостиницах среднего и верхнего сегментов показывают наименьшие колебания по отношению к прошлому году. При этом значения показателей в люксовом сегменте несколько увеличились за аналогичный период.
В долларовом выражении снижение показателей составило около 20-30%. Выгодные условия размещения привлекли потоки иностранных туристов, и в результате уровень заполняемости в верхнем и люксовом сегментах показал положительную динамику по сравнению с прошлым годом.
Правительство Москвы всерьез заинтересовано в восполнении дефицита бюджетных гостиниц в городе, большая часть которых на данном этапе строится и проектируется за пределами Садового кольца. Кроме того, проведение Чемпионата мира по футболу в 2018 году, рост внутреннего туризма и деловой активности будут способствовать привлечению в Россию новых мировых брендов.
Елизавета Гудзь, заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость»
В 2015 году продолжилась тенденция появления на рынке все большего количества проектов с апартаментами, на конец года предложение апартаментов приближается к 32% всего рынка новостроек в старых границах Москвы. Выход новых проектов, нестабильный курс национальной валюты, и, как следствие, перевод долларовых цен в рублевые привели к значительным скачкам стоимости апартаментов в начале 2015 года. После тенденции снижения цен в начале года средняя стоимость квадратного метра скорректировалась, и к концу 2015 года составила 230 000 рублей за кв. метр.
Для стимулирования спроса со стороны потенциальных покупателей в уходящем году застройщики предлагали разнообразные скидки, акции, бонусы и варианты рассрочки. Также следует отметить такую тенденцию, как сокращение средней площади апартаментов, а, следовательно, уменьшение бюджета покупки.
Что касается юридического уравнивания статуса квартир и апартаментов, то в 2015 году появилось несколько успешных примеров перевода объектов с апартаментами в жилой фонд. Перевод апартаментов в жилье, несомненно, способствует повышению спроса и увеличению стоимости, однако, следует отметить, что перевод апартаментов в жилье не повлияет на наличие инфраструктуры в уже строящихся комплексах.
Несмотря на непростую ситуацию, сложившуюся в экономике и на рынке недвижимости, спрос на апартаменты достаточно высок, что обусловлено, в первую очередь, более низкой стоимостью по сравнению с квартирами (20%), при этом при покупке апартаментов действуют те же условия, что и на приобретение квартир. Апартаменты пользуются спросом у покупателей, которым непринципиален вопрос постоянной регистрации. Поэтому апартаменты из-за более низкой стоимости можно рассматривать как альтернативу покупке комнаты или квартиры в области. Но отсутствие возможности регистрации и необходимой инфраструктуры будет тормозить спрос на апартаменты.
Предложение апартаментов на рынке будет пополняться за счет выхода новых объектов. Что же касается стоимости апартаментов, то цены будут корректироваться относительно стадии строительства, колебания курсов валют и общей экономической ситуации в стране.
