Блиц: Небоскребы – перспективы строительства в условиях кризиса
В России появится план развития высотных зданий и уникальных сооружений. Предполагается, что дорожная карта «Улучшение предпринимательского климата в строительстве уникальных, в том числе высотных зданий и сооружений» будет утверждена на заседании оргкомитета форума по высотному строительству 100+ Forum Russia в ноябре 2015 года. Портал ComEstate.ru обратился к экспертам с вопросами: как может измениться ситуация с высотным строительством в России после принятия дорожной карты и нужна ли она в условиях кризиса; какое функциональное назначение может быть у небоскребов – только ли МФК с офисами и апартаментами; есть ли смысл строить небоскребы на территории Новой Москвы и ММДЦ «Москва-Сити».
Сергей Дубинский, директор центра компьютерного моделирования SPECTRUM R&D группы компаний «Спектрум»
С принятием дорожной карты есть надежды, что будет прозрачнее и качественнее обсуждение и утверждение проектов. Мы хотели бы предложить дополнительно включить разработку методических рекомендаций по численному моделированию прочности и аэродинамики высотных и уникальных зданий с использованием современных программных комплексов.
Актуальность в дорожной карте по высотному строительству особенно остро чувствуется в условиях кризиса и современного состояния строительной отрасли. Заказчики стали более разборчивыми. С наименьшими потерями выйдут те, кто тщательнее прорабатывает свои проекты, - кризис не бесконечен.
Если говорить о назначении небоскребов, то они не очень подходят для круглосуточного пребывания. Как офисное здание, своей высотой подчеркивающее солидность, «видность» фирмы и ее превосходство над конкурентами, небоскреб наиболее целесообразен. Статус апартаментов юридически не вполне проработан. Как гостиница небоскребы вполне уместны, при обеспечении необходимой надежности инженерных систем и лифтов. Нужно обратить внимание на уменьшение ускорений верхних этажей, вызванных ветром. Это необходимо учитывать на самых ранних этапах проектирования и выбора облика и конструктивной схемы здания с участием специалистов по аэродинамике и численному моделированию.
На вопрос, есть ли смысл строить небоскребы на территории Новой Москвы, отвечу, что поскольку стоимость возведения вне границ «старой» Москвы может оказаться ниже, это имеет смысл рассмотреть. Небоскребы стали бы акцентами, вокруг которых могли бы формироваться кластеры.
Что касается «Москва-Сити», возможности и целесообразности строить еще небоскребы к уже имеющимся, не могу комментировать. Нужно учитывать современное и перспективное состояние с точки зрения ветровой аэродинамики и пешеходной комфортности. Строительство новых зданий может существенно увеличить ветровые нагрузки на уже существующие объекты, вплоть до превышения расчетных значений, принятых при их проектировании. Для таких оценок может быть применено численное моделирование аэродинамики.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
Не совсем понятно, как план развития высотных зданий и уникальных сооружений будет коррелировать с утвержденным в прошлом году высотным регламентом, согласно которому в пределах МКАД полностью запрещено строить здания выше 75 метров, то есть 24-25 этажей, а в исторических местах, даже удаленных от центра, и того меньше. Необходимость дорожной карты власти объясняют, прежде всего, сохранением градообразующих и исторических видов, а также регулированием нагрузки на социальную и транспортную сеть. По сути, строительство высотных зданий возможно будет только в случае отмены высотного регламента. Тем не менее, я не думаю, что в случае разрешения девелоперы приступят к массовому строительству небоскребов. Это будет актуально только в том случае, если участок дорогой и находится в перспективном месте, где люди готовы будут заплатить бОльшую сумму за апартаменты или квартиру, чем в том же среднеэтажном комплексе. Конечно, в центральных локациях высотный проект может быть востребован, чего не скажешь о спальных районах Москвы и регионах. Да, небоскреб может стать доминантой города. Однако говорить о подобном массовом строительстве вряд ли приходится. Кроме того, не стоит забывать, что власти следят за сохранением исторического облика центра, и вряд ли город допустит появление высотки, не вписывающейся в концепцию района.
Нужно вводить высотную карту или нет – спорный вопрос. С одной стороны, «каменные мешки» из небоскребов, причем еще и расположенных в небольших городах, не отличаются особой комфортностью проживания. Мало- и среднеэтажная застройка в этом отношении, безусловно, выигрывает. Кроме того, не стоит забывать и о противопожарной безопасности. Если в Московском регионе это не столь болезненный вопрос, поскольку соответствующая техника представлена в должном объеме, то в других городах России с этим могут возникнуть проблемы. С другой стороны, в нашей стране по-прежнему ощущается нехватка жилья. И курс на строительство высотных зданий будет способствовать решению проблемы обеспеченности населения квадратными метрами.
Все мегаполисы мира сейчас развиваются в сторону высотного строительства. И в этом плане Москва сильно отстает. Строительство невысоких домов – это неэффективное использование дорогой земли (особенно в центре города). Однако в Москве всегда действовали те или иные запреты для каждого района по высотности зданий. К тому же строить небоскреб – это довольно затратное мероприятие, подразумевающее дополнительные действия по укреплению грунтов, обеспечению противопожарной безопасности и т.д., а эти мероприятия удорожают проект. Не каждый застройщик готов идти на подобные трудности. Зачастую гораздо проще построить среднеэтажный комплекс, если это позволяет площадь земельного участка.
На территории «Москва-Сити» есть свободные участки для строительства. Например, уже известно, что «Мосинжпроект» хочет построить офисно-гостиничный комплекс в «Москва-Сити». Очевидно, что для сохранения общей архитектуры района, это должна быть аналогичная «высотка». В данной локации будет уместно строить как офисные помещения, так и апартаменты. Покупательская активность ММДЦ «Москва-Сити» показала актуальность и востребованность подобного формата недвижимости.
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»
На мой взгляд, оптимальной для Новой Москвы является среднеэтажная застройка. Более того, даже если в Новой Москве в принципе не будет запрета по этажности, это не значит, что все застройщики дружно начнут строить небоскребы. На самом деле есть и множество других нюансов, которые ограничивают девелоперов, начиная от высотных отметок, нужных аэропортам (в Новой Москве рядом с «Внуково» строятся несколько крупных жилых комплексов) и заканчивая техническими и финансовыми особенностями строительства небоскребов. Ведь застройщику гораздо дешевле построить три 10-этажных дома, чем один 25-этажный. Тем более пока плотность застройки Новой Москвы это вполне позволяет.
Нелля Имаметдинова, заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Praedium
Развитие высотных зданий в Москве в целом соответствует европейской практике. Но цельные офисные или цельные жилые небоскребы – это не так интересно для инвестора. К примеру, редкий покупатель захочет приобрести апартаменты на первых этажах, но в то же время офисы на большой высоте тоже нельзя будет реализовать с существенной наценкой. Поэтому, как правило, на первых этажах создаются торговые помещения, далее идут офисные этажи, а последние 10-20 этажей отдаются под апартаменты. Такая схема позволяет инвестору реализовать сразу несколько типов объектов и создать полноценный кластер, где люди могут жить, работать и отдыхать.
Пока, скорее, Новая Москва не нуждается в офисных небоскребах. Их строительство выгодно в условиях дефицита земли – в Новой Москве еще масса свободных участков, где можно реализовать деловые проекты. Стоимость возведения небоскреба достаточно велика, а ставка на офисы в Новой Москве не позволит окупить затраты на строительство. Кроме того, по нашим наблюдениям, потенциальные арендаторы хотят видеть в Новой Москве скорее бизнес-парки с невысокими, но протяженными по площади проектами, деловые кварталы с собственной инфраструктурой и охраняемой территорией. Такой формат более интересен компаниям, стремящимся за МКАД, а это в большинстве своем крупные IT-структуры, компании производственного и технологического секторов.
Потенциал участков в «Москва-Сити» практически исчерпан: сейчас завершается строительство нескольких офисных башен, далее на территории продолжат развивать инфраструктурную составляющую: концертный зал, гостиницу и большой транспортный хаб, который позволит соединить объект с аэропортом. Учитывая, что вакансия в объектах Сити превышает среднерыночную в классе А (около 30%), то входить на эту территорию с новыми офисными или торговыми проектами сейчас неуместно.
Дмитрий Лехмус, партнер Rusland SP
Принятие дорожной карты, безусловно, положительный момент: это стратегический документ, рассчитанный на длительный период. Отмечу, что сроки реализации, указанные в дорожной карте, крайне оптимистические. Мне кажется, что реализация ключевых моментов, связанных с нормотворческим процессом, а именно согласование новых требований и создание необходимой административной инфраструктуры и условий, займет значительно большее время.
Сегодня в России существует мнение, что небоскребы - это офисные здания. Я считаю, что это заблуждение, которое во многом связанно с тем, что самые знаковые высотные объекты - это объекты делового назначения или отели, однако в целом в мире картина другая. Например, центр Торонто (Канада) во многом формируется исключительно жилыми небоскребами, также дело обстоит во многих крупнейших городах Китая, активно растет количество жилых небоскребов и в такой столице высотного строительства как Нью-Йорк - дома Трампа (Дональд Трамп – инвестор, финансист, кандидат в президенты США от партии республиканцев – портал Comestate.ru) вполне типичный пример. При этом чаще всего первые этажи, стилобаты в подобных жилых небоскребах - это деловые или даже публичные пространства. Кстати, в США и Канаде, а также в ряде городов Европы есть даже требования по публичности части таких высотных объектов.
Есть ли смысл строить небоскребы на территории Новой Москвы? Девелоперы реализуют высотные небоскребы чаще всего по причине высокой стоимости удельного квадратного метра земли, ее ценности, как в коммерческом значении, так и в градостроительном. Гораздо реже мотивом выступает позиционирование объекта как особо знакового и символичного, то есть небоскребы не строят только ради того, чтобы построить небоскреб. Но бывает и по-другому. В частности, небезызвестный «Лахта-центр» для Газпрома в Санкт-Петербурге вполне можно было реализовать не как высотный объект.
По моему мнению, появление небоскребов в Новой Москве не будет иметь особого экономического смысла, однако возможно появление небоскребов по другим мотивам, таким, как знаковость, попытка привлечения внимания.
Особо отмечу, что небоскребы нельзя построить где угодно ввиду значительного числа ограничений и условий, которые должны быть соблюдены при такой застройке.
