Блиц: Почему УК не спешат заниматься коммерческой недвижимостью в ЖК
Портал ComEstate.ru решил выяснить, почему на рынке коммерческих помещений в жилых комплексах и микрорайонах не работают профессиональные эксплуатирующие и управляющие компании, почему брокеры не интересуются данными объектами, в чем специфика управления коммерческой недвижимостью внутри ЖК и какую доходность могут дать инвестору такие квадратные метры.
Лена Серенко, генеральный директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»
Если говорить в целом, то управляющие компании предпочитают простые объекты. Это значит, что объект должен быть прозрачен с точки зрения доходов, иметь понятный набор арендаторов и соответствовать современным требованиям по существующей концепции. Далеко не все коммерческие помещения в жилых комплексах отвечают этим требованиям, поэтому брокеры и не соглашаются обслуживать их.
Одновременно следует сказать, что решение часто зависит от денежного вознаграждения УК. Любая управляющая компании возьмется практически за любой объект при выгодной рентабельности. Стоимость обслуживания объекта (обсчет объекта) рассчитывается исходя из его площади, количества входов, требуемого функционала.
Если рассматривать данный вопрос с позиции становой принадлежности, то, как правило, бизнес-центры класса А и торговые центры городского значения привлекают иностранные УК. В то время как объекты местного масштаба и стрит-ритейл обычно обслуживаются российскими компаниями.
Застройщики часто создают свои управляющие компании. Это добавляет доходность бизнесу, к тому же даже с точки зрения реализации площадей собственнику выгоднее контролировать свою УК, которая несет ответственность за заполняемость объекта, а не только за работу с арендаторами.
Сегмент стрит-ритейла (а именно торговые помещения, расположенные на первых этажах жилых домов, или первый этаж плюс подвал) уже несколько лет показывает наиболее высокую доходность среди всех типов коммерческой недвижимости. На сегодняшний день наибольший интерес вызывают помещения, заполненные арендаторами, то есть покупка готового арендного бизнеса.
Сейчас на рынке есть два типа инвесторов в коммерческие помещения внутри ЖК, которые действуют следующим образом. Первый тип инвесторов покупает пустые помещения, как правило, недооценённые или с торгов (хотя сейчас цены на торгах не такие привлекательные), либо у партнеров, которым срочно нужны деньги. Улучшает технические характеристики помещения: устанавливает дополнительные входные группы, увеличивает мощности и сдает в аренду «хорошему» сетевому магазину. Затем готовый продукт продается как арендный бизнес. Как правило, эти объекты расположены в спальных районах с хорошей плотностью населения. Чистый доход – не менее $0,5 -1 млн. Второй тип инвесторов покупает готовый продукт (помещение с арендатором на долгосрочном договоре аренды). Доходность такого продукта составляет 10-12,5%. В зависимости от формата помещения срок возврата денег - от 8-10 лет.
В то же время не все нежилые помещения в ЖК являются высокодоходными, что связано со спросом со стороны арендаторов, который в свою очередь зависит от качества и количества людского траффика в локации. Самый стабильный арендатор – продуктовый супермаркет: «Пятерочка», «Монетка», «Дикси», «Магнит», с которым заключен долгосрочный договор аренды.
Помещения, переведенные из жилого фонда в нежилое назначение, также дают очень хороший доход - не менее 200% в зависимости центр это или спальный район. Готовый продукт, готовый арендный бизнес продается с окупаемостью 9-10 лет.
Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group
Действительно, на рынке коммерческих помещений в жилых комплексах и микрорайонах почти не работают профессиональные эксплуатирующие и управляющие компании. Это связано с несколькими факторами. Во-первых, обладая полномочиями по управлению коммерческими помещениями, компания имеет право определять арендаторов. Таким образом, именно УК формирует будущую инфраструктуру комплекса. К примеру, мы продаем помещения только после того, как убедимся в том, что основной набор инфраструктуры уже есть.
Кроме того, коммерческие помещения, расположенные внутри многоквартирного дома, относятся к его имуществу. Важно также и то, что по закону только одна УК может получить право управления этим домом, включая жилые и нежилые помещения. А принимая во внимание тот факт, что профессиональные УК, работающие на рынке коммерческой недвижимости, в силу своей специфики не хотят браться за жилые помещения, то их интерес в данном случае минимален.
Существует также ряд других причин. Так, после ввода комплекса в эксплуатацию вся коммерческая недвижимость на его территории может находиться в собственности не у одной компании, а у нескольких не связанных между собой физических и юридических лиц.
В том случае если нежилые помещения были куплены с целью арендного бизнеса, это может сказаться на сроках окупаемости инвестиций. Тогда управление возлагается на компанию, арендующую помещение.
Если нежилые помещения приобретают в собственность или арендуют сетевые компании (банки, магазины и т.д.), то они самостоятельно занимаются управлением, поскольку располагают собственными подразделениями и штатными единицами. В некоторых случаях это связано с безопасностью, так как посторонние люди на территории торговых точек и тем более банковских офисов должны иметь ограниченный доступ.
Если девелопер придерживается политики продажи нежилых помещений на этапе строительства жилых комплексов, то, как правило, при вводе в эксплуатацию объектов строительства все нежилые помещения уже проданы. В этом случае застройщик не располагает объектами, которые могли бы быть переданы УК.
В случае если застройщик придерживается политики передачи коммерческой недвижимости в аренду после ввода в эксплуатацию жилого комплекса, то тогда застройщик передает имущество в свою УК, так как большинство строительных компаний имеют собственные управляющие компании.
Для нас важно обеспечить достаточный уровень инфраструктуры для жителей комплекса. Мы следим за тем, чтобы в ЖК было достаточное количество объектов инфраструктуры и они были равномерно распределены. Кроме того, при сдаче коммерческих помещений в арену мы отдаем предпочтение жителям, то есть в первую очередь именно они могут арендовать коммерческие помещения для организации или развития своего бизнеса.
Если говорить о доходности коммерческой недвижимости в ЖК, то она зависит от таких факторов, как расположение жилого комплекса, численность жителей, соотношение жилой площади на общее количество кв. метров коммерческой недвижимости и её назначение. В среднем на 100 тыс. кв. метров жилья должно приходиться 6-7% объектов инфраструктуры. Если процент будет выше, то предложение может превышать спрос, и помещения могут долго пустовать. Еще одним фактором является время покупки. К примеру, наиболее выгодно делать вложения на раннем этапе строительства ЖК – это обеспечит хороший прирост стоимости на этапе ввода в эксплуатацию. Кроме того, доходность зависит от качества нежилых помещений и их площади (этажа, на котором расположено помещение, количества выделенной электрической мощности, высоты потолка, количества входных групп, планировки и т.д.).
В среднем окупаемость вложенных инвестиций в нежилые помещения составляет от 4-10 лет.
Андрей Хитров, директор по развитию компании Welhome
Прежде всего необходимо отметить, что технически выделить нежилые помещения из общего состава помещений жилого дома невозможно, они являются его составной частью в соответствии с техническим паспортом. А, следовательно, все помещения дома должны находиться под единым управлением. Управление жилым домом может осуществляться через ТСЖ, через УК или непосредственным управлением домом собственниками помещений в нем. Собственники как жилых, так и нежилых помещений, согласно ЖК РФ, несут одинаковые расходы на содержание общего имущества.
На первоначальном этапе после ввода жилого комплекса в эксплуатацию застройщик обязан сам осуществлять управление жилым домом. Согласно ЖК РФ, в течение 20 дней после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК. До выбора УК и заключения с ней договора на эксплуатацию жилого дома управление домом осуществляет сам застройщик. В соответствии с принятыми в 2013 году изменениями в ЖК РФ плата за коммунальные услуги может поступать самому застройщику, который осуществляет эксплуатацию жилого дома.
У крупных застройщиков есть собственные управляющие компании. Например, у девелопера «Ведис Групп» есть собственная компания АО «ВК Комфорт», осуществляющая обслуживание всех жилых комплексов застройщика, а также паркингов. ГК «ПИК» имеет в своей структуре эксплуатирующую компанию ООО «ПИК-Комфорт» и так далее.
Даже если теоретически девелоперы готовы передать УК нежилые помещения в управление, это может быть неинтересно самим УК, поскольку объем таких помещений часто не сопоставим, например, с отдельным коммерческим объектом (торговым или бизнес-центром). Следовательно, для УК невыгодно содержать штат работников, которые будут задействованы в управлении таких помещений.
Что касается услуг УК, то здесь можно выделить следующие виды управления. Первое – это непосредственно техническая эксплуатация помещений и зданий, которая включает в себя обслуживание инженерных систем и оборудования, систем водоснабжения и канализации и прочее. Второе – это так называемое коммерческое управление. Оно подразумевает разработку концепции и дальнейшую ее реализацию по коммерциализации помещений, сдачи их в аренду и получения гарантированного дохода для собственника. Однако такие услуги все же относятся к коммерческой недвижимости, собственниками которой являются юридические лица. Нежилыми помещениями в жилых домах зачастую могут владеть физические лица, ИП. В связи с этим в рамках коммерческого управления становится невозможным реализовать единую концепцию по коммерциализации этих помещений, здесь каждый собственник решает для себя этот вопрос самостоятельно.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
На рынке коммерческих помещений, расположенных в жилых комплексах, действительно редко можно встретить управляющую компанию. Дело в том, что такая деятельность для застройщика или брокера обычно не выгодна. Ему гораздо проще реализовать коммерческие помещения и выйти из проекта. Управление жилыми домами – гораздо более прибыльный и традиционный бизнес, поэтому на рынке он встречается гораздо чаще.
Один из примеров, когда застройщик занимается управлением нежилых помещений, - проекты ГК «Мортон». Они предлагают в аренду офисные помещения, павильоны в торговых центрах, первые этажи жилых домов, площади свободного назначения, а также занимаются обслуживанием. В принципе, ГК «Мортон» - достаточно крупная организация, которая имеет финансовые и трудовые ресурсы на реализацию подобной деятельности. Ведь управление коммерческими помещениями – отдельный сегмент бизнеса, имеющий свою специфику. Не каждый девелопер имеет возможность содержать отдельный департамент по управлению нежилыми помещениями или их аренде.
Я не думаю, что девелоперы готовы массово заниматься сдачей в аренду коммерческих помещений в своих ЖК. И не важно – самостоятельно или через управляющую компанию. Ведь это заведомо неприбыльно, аренда будет «отбиваться» не один год, поэтому гораздо проще продать нежилые помещения. Это самый распространенный сегодня способ работы девелопера с коммерческими площадями.
На вопросы в чем специфика управления коммерческой недвижимостью внутри жилых комплексов, и какую доходность могут дать инвестору приобретенные коммерческие помещения внутри ЖК, отвечу следующим образом. Как правило, управляющие компании коммерческих помещений занимаются не только непосредственно их обслуживанием, но и сдачей в аренду. А это трудности, связанные с поиском арендаторов, согласованием арендных ставок, работой с просрочками и прочее. При этом доходность от управления проекта минимальна и намного ниже прибыли от сдачи в аренду, которая сегодня находится в пределах 6-10%.
Оксана Моисеева, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»
Согласно действующему жилищному законодательству выбор управляющей компании лежит на собственниках многоквартирных домов. Таким образом, предложить свои услуги населению может любая УК. Крупные профессиональные управляющие компании, в том числе иностранные, не работают в жилых комплексах и микрорайонах по ряду причин.
В жилых домах квартиры в основном используются собственниками для проживания. Остальные объекты сдаются в аренду не через УК. Мелкие собственники коммерческих помещений зачастую сами готовы управлять своим имуществом. Нет затрат на услуги УК, выплачивается лишь процент риэлторам от разовой сделки со своим имуществом.
Отметим, что вести данный бизнес сложно: сложно зайти на этот рынок и удержаться. Кроме того, сложилась практика, что обслуживание домов закреплено за дирекциями (ДЕЗы), которые обладают всей информацией о сетях и коммуникациях. Если на объект придет сторонняя обслуживающая компания, то данная информация, скорее всего, будет утеряна. Легче преобразовать прежний ДЕЗ в новую компанию с новым юридическом лицом и сохранить все наработки, знания и сотрудников. Кроме того, такую компанию может приобрести другая организация, в том числе и крупная профессиональная УК. Хотя собственники квартир и помещений на общем собрании могут выбрать любую другую управляющую компанию.
Застройщики жилых комплексов зачастую нацелены на продажу своих коммерческих помещений ещё на стадии строительства. После реализации площадей на объекте работают разные собственники, при этом владельцы небольшого бизнеса стараются экономить на услугах подобного рода. Взять все в свои руки можно за счет выкупа всех помещений, но вряд ли брокер будет это делать. В случае если требуется ещё и техническое обслуживание квартир, домов и территорий, то у брокеров нет в этом плане профессиональных знаний, опыта и сотрудников. Хотя не исключено, что найдутся брокерские компании, которые имеют в своём активе управление недвижимостью, преимущественно в сегменте сдачи помещений в аренду, оплаты коммунальных платежей.
Управление объектом коммерческой недвижимости эксперты определяют как комплексное ведение объекта на длительной постоянной основе с целью повышения его доходности. Нанять управляющую компанию намного дешевле, чем содержать целый штат УК у себя на одном объекте. Согласно данным из открытых источников, доля сторонних УК пока составляет лишь только пятую часть рынка управления объектами недвижимости в Москве. В этот объем входят компании-владельцы ЖК, которые сами осуществляют управление и комплексное обслуживание своей недвижимости (80%), УК-ветераны (давно зарекомендовали себя на рынке), а также новые высокотехнологичные компании, возникшие в кризис и активно развивающиеся сейчас (2%).
Под оптимальным набором для собственника на данном этапе развития рынка управления и обслуживания недвижимости подразумевается комплекс услуг, состоящий из коммерческого управления (включая брокеридж, консалтинг и PR), фасилити-менеджмента (клининг, сервисно-технические услуги) и различных сервисных услуг. В числе показательных примеров высокотехнологичных УК: УК «Тройка Диалог», более 61 тыс. кв. метров, УК «Тринфико Проперти Менеджмент», около 50 тыс. кв. метров, УК «Деловой дом Калита», около 40 тыс. кв. метров.
Специфика управления коммерческой недвижимости в новостройках заключается, прежде всего, в соседстве предпринимателей с жителями. Как показывает практика, причин для возможных конфликтов существует немало, включая вопросы, касающиеся графика работы объекта, организации зон разгрузки товара (если речь идет о магазине или кафе) и мест для парковки. Все эти проблемы позволяет урегулировать управляющая компания.
Также в зону компетенции УК входит согласование проектов и решение вопросов, касающихся работы электрических сетей, разводки водоснабжения, организации контейнеров для строительного мусора. Например, вытяжка в нежилых помещениях должна располагаться отдельно от жилой части дома, поэтому на крышах устанавливается отдельное оборудование. Хоть предприниматели и устанавливают его за свой счет, ответственность за технические нормативы и проверку состояния систем в дальнейшем берет на себя управляющая компания.
Доходность коммерческих помещений, расположенных внутри жилых комплексов, при сдаче в аренду составляет в среднем 10-12%.
