Блиц: Прецедент на рынке коммерческой недвижимости или мелкий спор хозяйствующих субъектов
ПАО «Вымпел-Коммуникации» в Арбитражном суде Москвы выиграло дело в отношении арендодателя, добившись фиксации валютного коридора (30-42 рубля за доллар) в договоре аренды. К чему может привести данное решение суда, если оно останется без изменения в вышестоящей инстанции? Портал ComEstate.ru обратился к экспертам с вопросами: можно ли считать рост курса доллара форс-мажором; ждет ли в наступившем году арендаторов и арендодателей новый виток переговоров и перезаключения договоров; будут ли сделки на рынке коммерческой недвижимости в 2016 году в 100% случаев номинироваться в рублях; как следует вести себя арендодателю в текущих рыночных условиях, если договор заключен в долларах и арендатор хочет его пересмотреть.
Вера Зименкова, директор департамента по работе с корпоративными клиентами Colliers International
В рамках нашей практики мы видим, что стороны всегда стараются находить легальные способы разрешить коммерческий спор. По обсуждаемому кейсу окончательное решение пока ещё не определено, но в целом можно сказать, что такой громкий прецедент, безусловно, будет обращать на себя внимание и, возможно, будет влиять на решения и при построении досудебных стратегий сторон в дальнейшем. Стоит однако отметить, что подобные разбирательства занимают время, и пока итог не станет окончательным и прозрачным для практикующих юристов, вряд ли данная ситуация сможет в ближайшие месяцы по-новому расставить силы.
Если мы вспомним курс, с которого начинался 2015 год, то изменение к январю 2016 года составило около 15%, в то время как за 2014 год рост составил около 93%, если сравнивать средние январские курсы. Подобные изменения привели к тому, что основные переговоры по пересмотру коммерческих условий велись в первой половине 2015 года, поэтому о новом витке переговоров говорить рано по двум причинам: во-первых, разница курсов для вновь заключенных долларовых договоров не столь критична, во-вторых, число долларовых договоров сокращается. Если говорить о том, в какой валюте номинируются ставки сейчас для новых договоров, в начале 2016 года, то в Классе В/В+ мы говорим о почти 100% рублевом рынке. В классе А ситуация несколько отличается – там по-прежнему 70% сделок проходит в долларах, однако если мы говорим о динамике ставок, выраженных в долларах, то за год они уменьшились на 20%, что в среднем компенсировало рост курса доллара за аналогичный период.
Мы ожидаем, что как и в 2015 году бизнес-центры класса В будут преимущественно работать в рублевом рынке, и только небольшая часть объектов класса В+ останется в долларах, а в классе А продолжится сокращение числа объектов, оперирующих долларовыми ставками, однако полностью рублевым рынок вряд ли станет. Важный момент также заключается в маркетинговом аспекте. Собственник может анонсировать на рынке объект в долларовых ставках, однако предлагать арендаторам интересные варианты коммерческих условий: фиксирование курса рубля, скидки от базовой ставки и так далее. Поэтому значение имеет не только валюта, в которой выражена анонсированная ставка, но и итоговый бюджет аренды.
Если арендодатель заинтересован в построении долгосрочных отношений с клиентом, то долгосрочный договор имеет смысл делить на обозримые понятные периоды и предлагать арендатору эксклюзивные условия на ближайший такой период – год или два. В этом отношении инструменты работы в текущих экономических условиях чем-то схожи с таковыми и в других сегментах, где задействованы валютные договоры аренды: фиксированные коридоры валюты, работа с индексацией/деиндексацией ставки. А в дальнейшим – обсуждение новых условий, когда текущий период эксклюзивных условий закончится.
Дмитрий Жидков, директор департамента офисной недвижимости, партнер S.A. Ricci
Мы предполагаем, что данный прецедент, в первую очередь, позволит решать вопросы в досудебном порядке. Но те арендаторы, которые не смогут договориться, потянутся в суды. Скорее всего, подобных дел будет много, так как арендодатели просто так не сдадутся.
Если рассматривать только новые сделки аренды (без учета сделок renegotiation), то 80% сделок проходило в рублях. Рост курса доллара приведет к новым переговорам по пересмотру условий договора аренды. Думаю, что количество сделок по пересогласованию договоров аренды в 2016 году будет сопоставимо с прошлым годом. В текущем году участники сделок по аренде будут ориентироваться на курс доллара. Думаю, что уровень рублевых сделок в новых договорах аренды в 2016 году сохранится на уровне 80%. Сделки по продаже офисов в течение 2015 году проходили только в рублях, эта тенденция сохранится и в 2016 году.
Что касается стратегии арендодателя при переговорах с арендатором, желающим изменить договор, отмечу, что, как показывает 10-летняя практика работы S.A. Ricci на офисном рынке, единого «рецепта» не существует. Все индивидуально. У кого-то из арендаторов выручка в долларах, и ему нет необходимости настаивать на пересмотре условий договора аренды. А кто-то находится на грани банкротства, и для него этот вопрос жизненно важен. Кто-то несколько лет назад заключил долгосрочный долларовый договор аренды, выход из которого предусматривает огромные штрафы. В каждом отдельном случае необходима выработка индивидуальной стратегии переговоров. Конечно, арендодателю следует понимать, что, если арендатор найдет способ уйти из здания, найти нового альтернативного арендатора за сопоставимые деньги будет сложно.
Андрей Кротков, генеральный директор УК Zeppelin
На мой взгляд, сам факт роста курса валюты не является форс-мажорным обстоятельством. Скорее, допускаю, что, возможно, в договорах аренды закладывались формулировки и подходы, позволяющие арендаторам трактовать валютные колебания в свою пользу. Так же считаю, что обращаться в суды арендаторов может заставить не создание подобного прецедента, а продолжающееся ухудшение общеэкономической ситуации в стране. Скажу более, каждый нормальный коммерсант просто обязан проанализировать все возможные варианты и изыскать способы оптимизации своих операционных расходов, и в первую очередь – расходов на аренду. Я поддерживаю переход рынка в рубли. Это естественный и неизбежный процесс. На рынке как со стороны арендаторов, так и со стороны арендодателей ещё присутствует достаточно игроков, которые не попытались перейти в рубли в 2014-2015 годах. Более того, предполагаю, что значительное количество арендаторов будет вынуждено выйти с просьбами о снижении или некой реструктуризации ставки уже повторно. Но на 100% рынок коммерческой недвижимости не станет рублёвым никогда, даже если подобное требование будет жёстко контролироваться законодательно. Прайм-сегмент всегда будет «сверять часы» в валюте, даже если это и будет замаскировано некими валютными коридорами или иными ухищрениями.
Я часто привожу сравнение, что арендатор и владелец недвижимости сегодня похожи на байдарочников, сплавляющихся в одной лодке по бурному потоку. Потерять арендатора в нынешней ситуации очень просто, а вот найти адекватную замену гораздо сложнее. Так что выплыть в одиночку у арендодателей не получится. Придётся услышать своих арендаторов и сообща искать компромиссный выход из сложившейся непростой экономической ситуации.
Елена Мишина, руководитель департамента коммерческой недвижимости Est-a-Tet
На мой взгляд, история с «Вымпел-Коммуникации» вряд ли станет значимым прецедентом на рынке коммерческой недвижимости, поскольку и арендаторы, и арендодатели стремятся прийти к обоюдному консенсусу, а не пускаться в долгие тяжбы. Сейчас, особенно для собственников, невыгодно терять постоянных арендаторов, тем более крупных, поэтому они идут навстречу компаниям, чтобы удержать их от смены офиса. Некоторые арендаторы для «большей убедительности» заказывают оценку конкурентного предложения и дают с ней ознакомиться арендодателю, тем самым давая понять, что выбор на рынке большой и при отсутствии взаимного согласия им проще разорвать договорные отношения, а не переплачивать при наличии более выгодных предложений. Большинство арендаторов еще в течение 2015 года договорились с собственниками о пересмотре арендных ставок, отмене индексации и прочих преференциях.
Еще в 2015 году более 50% бизнес-центров класса А перешли к рублевым ставкам, в класса В – это повсеместная практика. Прошедший год прошел на волне постоянных валютных скачков, поэтому сейчас долларовые ставки – это, скорее, исключение, которое мешает арендодателям найти арендаторов.
Роман Щербак, директор департамента офисной недвижимости компании Praedium:
Ситуация с «Вымпелкомом» достаточно неоднозначная. Во-первых, нам по-прежнему неизвестны все детали договора аренды: возможно, в нем были прописаны условия, согласно которым арендодатель действительно обязан установить валютный коридор при определенных значениях курса. Во-вторых, стоит дождаться итогов апелляции: вполне возможно, что решение будет отменено в силу различных обстоятельств.
Однако прецедент действительно создан, что позволяет многим арендаторам, находящимся в подобной ситуации, требовать от собственников установления валютного коридора или перевода договора в рубли в досудебном порядке. Стоит помнить, что каждый договор все равно достаточно индивидуален, часто он составлен так, что никаких вопросов или «лазеек» для арендатора возникнуть просто не может, особенно если арендодатель – иностранная компания. Об этом стоит помнить арендаторам и для пересмотра договора обязательно обращаться к консультантам, которые оказывают данные услуги профессионально.
По нашим оценкам, до 90% рынка офисной недвижимости Москвы перейдет в рублевую зону в течение 2016 года. Это новая экономическая реальность, и тот, кто не будет считаться с объективными условиями, однозначно проиграет. Вакансия на офисном рынке продолжает расти, ставки – снижаться, а значит у арендаторов есть масса возможностей для выгодного переезда и избавления от кабальных долларовых договоров. Стоит однако учитывать тот факт, что большинство арендаторов, которым требовалось переехать, постарались сделать это в 2015 году, в 2016-м могут ожидаться в основном плановые перезаключения договоров аренды, в некоторых случаях даже с сохранением условий.
Для собственников настало время проявить лояльность по отношению к своим арендаторам. Сейчас долларовые договоры предлагаются в основном в бизнес-центрах классов А и А+, которые были возведены с привлечением кредитов в валюте. Однако у арендодателей даже в этой ситуации остается люфт за счет низких процентов по кредитам, поэтому они способны предоставить своим арендаторам если не рублевые договоры, то хотя бы установку валютного коридора.
Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty
Я считаю, что в таких ситуациях должны руководствоваться тем, что написано в договоре аренды. Если в договоре аренды была прописана «чистая» долларовая ставка, то никаких оснований для установления постфактум валютного коридора через суд нет и быть не может. Арендатор должен сам идти к арендодателю и пытаться договориться с ним о фиксации рублевых сумм аренды либо освободить помещение. Благо - выбор помещений и зданий на рынке сейчас огромный, особенно в офисном сегменте. Мне кажется, что в появлении такого договора - вина арендатора, который не обратил на это внимание или погнался за объектом, невзирая ни на какие риски. Даже в самые сложные для арендаторов годы большинство собственников недвижимости, подписывая долларовые договоры аренды, соглашались установить в рамках договора фиксированный валютный коридор. Его диапазон мог отличаться, но чаще всего он был в пределах 30-40 рублей за один доллар. И если арендатор не настоял при согласовании договора аренды на такой формулировке, то это его проблемы. И идти надо не в суд, а на поклон к собственнику здания и решать вопрос, тем более сам собственник будет, скорее всего, заинтересован в сохранении крупного стратегического партнера и пойдет на уступки.
Если же в договоре все-таки был прописан некий коридор, но собственник отказался его признавать и настаивал на оплате аренды по курсу ЦБ вместо курса, установленного договором аренды, тогда обращение арендатора в суд и выигрыш дела абсолютно обоснованы и справедливы. Но если это не было, то, повторюсь, суд не должен был принимать такое решение и не создавать негативный прецедент, так как по сути это является вмешательством в деятельность двух хозяйствующих субъектов.
Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости компании RRG:
Новые валютные договоры в 2015 году не заключались в принципе и почти 100% подписанных ранее были переведены в рубли. Некоторые собственники зафиксировали для арендаторов курс доллара на «докризисном» уровне (30-40 рублей за доллар). Ставки в валюте по курсу ЦБ РФ, насколько мне известно, остались лишь в таких суперуспешных объектах, как, к примеру, торговые центры «Европейский» и «Метрополис». Но и владельцы этих объектов в скором будущем, вероятнее всего, будут вынуждены пересмотреть ценовую политику. Ни о каких новых долларовых договорах в 2016 году и речи быть не может - арендаторы просто не будут их подписывать. При этом из-за волатильности курсов валют собственники будут стремиться заключать договоры на меньшие, чем было принято до кризиса сроки (до 3 лет). В целом принять и осознать тот факт, что мы живем в рублевой стране - зарабатываем рубли, их же тратим, поэтому рублевые ставки - это норма. Возврат к долларовым отношениям, существовавшим когда доллар был относительно стабилен, вряд ли возможен.
Ирина Хорошилова, директор отдела глобальных корпоративных услуг CBRE
Безусловно, решение Арбитражного суда – это весьма опасный прецедент на рынке. При условии вступления в силу данного решения не возникает сомнений, что другие арендаторы, у которых текущие договоры аренды заключены по ставке в долларах, также будут обращаться в суд. Последствием этого может стать невозможность собственника офисных площадей обслуживать обязательства по кредиту, и, как следствие, банкротства девелоперов и переход собственности банкам. Однако каждый случай индивидуален, поэтому последствия для собственников могут быть разными, от уменьшения прибыли до банкротства. Изменение курсов валют не является форс-мажором, это валютные риски.
По нашей оценке, арендаторы, имеющие возможность пересмотреть условия договора, сделали это еще в 2015 году. Мы не ожидаем увеличения доли договоров по пересмотру условий и продлений в 2016 году.
Основной объем новых сделок аренды и продажи в 2015 году заключался в рублях. Это были либо договоры в рублях, либо договоры по фиксированному курсу, однако в обоих случаях договоры заключались на срок не более трех лет. Сегмент класс А Прайм – единственный, где ставки аренды все еще номинируются в долларах, основная часть рынка запрашивает ставки, номинированные в рублях.
На вопрос, как следует вести себя арендодателю в текущих рыночных условиях, отвечу, что необходимо находить золотую середину в переговорах с арендатором.
Светлана Григорьева, директор по маркетингу Делового квартала NEOPOLIS
Если арендодатели и арендаторы не договорятся, то возможен переезд арендаторов. Но при этом может возникнуть вопрос о ремонте помещений, а отделочные материалы закупаются заграницей, и вопрос с нестабильностью их цены также остаётся…
Пожалуй, спокойнее всего в этом отношении чувствуют себя арендаторы, которые выкупили занимаемые площади. С другой строны, и в сегменте продажи коммерческой недвижимости существует проблема девальвации, и некоторые стараются сейчас избавиться от недвижимости.
Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»
Вероятнее всего, именно массового перезаключения договоров мы наблюдать не будем, тем более в течение всего года. 2015 год начался для рынка серьезным стрессом гораздо большей психологической неопределенности, но и тогда основные изменения «карты» рынка, связанные с перезаключением договоров и «миграцией» арендаторов, произошли в первом квартале. По сути с тех пор рынок и живет по новым правилам - правилам «рынка арендатора». 2016 год, скорее всего, просто закрепит это положение дел, и без того устойчивое. Те немногие объекты, которые закончили 2015 год с валютными ставками, в 2016-м «сдадут позиции» и перейдут на рубли. При этом в среднем по офисному рынку базовые (уже рублевые) арендные ставки, с большой вероятностью, останутся прежними, тогда как реальное снижение может составить порядка 10% - за счет разного рода акций и специальных предложений. Продолжит расти при сохранении сегодняшней конъюнктуры и уровень вакантных помещений - до конца года ожидаемый рост показателя можно оценить в 5-10% к уровню декабря 2015 года.
