Блиц-опрос: Конфликт ГК «Дикси» и Raven Russia. Что делать, если арендатор разрывает сделку built-to-suit
ГК «Дикси» разорвала договор с британской инвестиционной и девелоперской компанией Raven Russia, которая строила по схеме built-to-suit складские площади для ритейлера в третьей очереди логистического парка класса А «Ногинск». О заключении сделки между ГК «Дикси» и Raven Russia широко писала пресса в 2013 году. Тогда сообщалось, что «Дикси» будет арендовать в течение 15 лет более 39 тыс. кв. метров, из которых 31,5 тыс. кв. метров займут складские площади, 5,3 тыс. кв. метров – офисные помещения и 2,3 тыс. кв. метров – авторемонтные мастерские. Уникальность строительства заключалась в том, что погрузочно-разгрузочные доки должны были находиться с четырех сторон, а инфраструктура комплекса должна была включать авторемонтный комплекс. Консультантом сделки выступала компания Knight Frank.
Как рассказал один из консультантов рынка недвижимости, когда здание 6 в третьей очереди логопарка «Ногинск», предназначенное для ГК «Дикси», было практически готово, ритейлер отказался от сделки. Сейчас вопрос рассматривается в одном из третейских судов Москвы, а здание экспонируется на рынке с целью продажи или сдачи в аренду.
Примечательно, что осенью прошлого года в СМИ прошла информация, что ГК «Дикси» договорилась с PNK Group о строительстве по схеме built-to-suit для себя распределительного центра в «PNK-Северное Шереметьево». Площадь центра должна составить 55,1 тыс. кв. метров. Консультантом сделки выступила компания Cushman&Wakefield.
Директор по аренде и маркетингу Raven Russia Виктор Афанасенко сообщил, что в компании принято решение не комментировать ситуацию. Запрос в ГК «Дикси» остался без ответа. Портал ComEstate.ru попросил участников рынка прокомментировать ситуацию, а также ответить на вопросы: как девелопер может себя обезопасить при сделках built-to-suit; как посредством договора аренды (или не только за счет договора аренды) свести к минимуму риски и для собственника помещения, и для арендатора; зависит ли «тяжесть» переговорного процесса от типа коммерческой недвижимости.
Вячеслав Холопов, партнер, директор департамента складской недвижимости Knight Frank
Это вообще первый случай такого расторжения договора. Я не юрист и не могу четко прокомментировать, на каком основании сейчас стороны идут в суд; до этого момента было только два случая, когда на последнем этапе покупатель bts-проекта не мог произвести финальную оплату остатка. В одном случае мы перепродали такое здание, а в другом - стороны договорились изменить график оплаты и ищут вариант решения.
Девелопер может обезопасить себя путем получения депозита и банковской гарантии на остаток суммы на время строительства (при строительстве объекта на продажу). Что же касается аренды, необходим жесткий договор со штрафами – однако надо учитывать, что больше года аренды даже через суд будет вряд ли возможно получить. Куда важнее правильно выбирать контрагентов и анализировать состояние бизнеса будущего арендатора, что, к сожалению, в текущее время тоже не является адекватным способом защиты арендодателя…
Убрать риски для обеих сторон сразу не получится, таких механизмов с приемлемой ценой нет…
Сейчас все переговоры непростые, и сказать, что работать с конкретным типом недвижимости проще или сложнее, нельзя. Клиентов, кто умеет пользоваться качественными складами, существенно меньше, чем компаний, готовых занять качественные офисы или современные ТРЦ; так что можно отметить, что компаний, профессионально интересующихся современными складскими зданиями, просто меньше, чем клиентов в иных сегментах.
Сейчас арендаторы и покупатели в переговорах используют все варианты, чтобы получить максимально выгодное предложение – и зачастую делают так, что у собственника проект приносит минимальную прибыль, что тормозит будущее развитие девелоперской компании. Обоюдную выгоду максимизировать нельзя. Но сейчас совет один – быть разумными и пользоваться специальными предложениями, которые появились на рынке.
Что же касается поведения после подписания договора аренды – как правило, в качественных комплексах договоры являются неразрывными на срок действия и изменение условий сторонами не предусмотрено, поэтому там остается только переговоры и разбирательства – вплоть до суда…
Нелля Имаметдинова, заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Praedium
В складском сегменте такие конфликты возникают крайне редко: за последние годы это фактически первый известный крупный случай. Рынок все-таки является достаточно цивилизованным и стабильным, поэтому большинство конфликтных ситуаций решаются еще на начальных этапах, без привлечения судебных инстанций.
Лучший залог безопасности девелопера – правильный и продуманный договор built-to-suit и репутация, причем как собственная, так и непосредственно заказчика. Также обезопасить себя девелоперу поможет крупная предоплата и зафиксированные официально в договоре гарантийные обязательства.
Риски в сделке по аренде присутствуют всегда, и единственное, что поможет их снизить – хорошо составленный договор. Причем предварительные договоры аренды на российском рынке – явление в принципе ненадежное: доказать его юридическую силу проблематично, и заставить арендатора в случае выхода из договора уплачивать неустойку – тоже. На помощь в таких случаях приходят краткосрочные договоры аренды, в которых четко прописывается обязательство по истечении их срока заключить уже долгосрочный договор на несколько лет. В таком случае «выйти» из договора арендатору будет очень сложно, и последствий в виде выплаты неустойки будет невозможно избежать.
Сложность переговоров зависит не столько от сегмента, сколько от уровня компаний. Конечно, в каждом сегменте есть свои нюансы, особенно в части расчета ставки аренды, но участники рынка к ним, как правило, готовы. Гораздо больше сделки зависят от объема арендуемых площадей. Если сделки с помещениями площадью 30-100 кв. метров могут пройти в срок двух недель, то крупные сделки, объемом от нескольких тысяч квадратных метров, могут тянуться годами. Это, конечно, сложный процесс для всех сторон, но если есть желание достичь компромисса, собственник и арендатор обязательно к нему придут.
Наилучший способ заключения эффективной сделки – привлечение к ней консультантов. Именно третья сторона в процессе сможет подсказать правильный выход из ситуации, близкой к конфликтной, предоставит информацию обо всем рынке, что очень важно: девелопер часто ориентируется только в своем объекте и объектах конкурентов, но не имеет информации о реальном положении дел на рынке. Арендатор же обычно приходит из своей сферы и плохо знаком с законами рынка недвижимости, ему также требуется правильная консультация. Чаще всего участие консультанта с большим опытом и достойной репутацией в сделке является залогом того, что стороны смогут договориться об изменениях условий и нивелируют риски.
Дмитрий Герастовский, директор департамента складской недвижимости S.A. Ricci
Случаев срыва сделок на последнем этапе на рынке всегда хватало, однако тяжесть последствий для девелопера от такого срыва может очень сильно отличаться. Ведь эксперты рынка до сих пор спорят о том, что считать проектом built-to-suit. Этим определением у нас называют как легкое дооснащение объекта, так и полностью спроектированное здание под конкретное ТЗ. Если девелопер планировал строить здание в любом случае, и переделки под конкретного заказчика не столь существенны, могут устроить и другого клиента, то объект просто начинает экспонироваться на рынке (именно так и происходит в большинстве случаев). Если же девелопер начал строить то, что никому кроме заказчика, решившего разорвать договор, не пригодится, или девелопер не планировал начинать строительство, если бы заказчика не существовало – в этом случае без суда не обойтись.
Как девелопер может себя обезопасить при сделках built-to-suit? Выхода по сути два: или обложить заказчика существенными штрафами за отказ от сделки, или переложить финансирование строительства на заказчика (работает в случае дальнейшей продажи объекта заказчику). Размеры штрафных санкций обычно закладываются с учетом альтернативных путей развития строительства, которые мог предположить девелопер на момент заключения сделки с заказчиком.
Как вообще посредством договора аренды (или не только за счет договора аренды) свести к минимуму риски и для собственника помещения и для арендатора? Самым правильным методом является изучение финансовой и иной истории сторон сделки. Чем более стабильны девелопер и заказчик в прошлом (грамотно планировали этапы развития своих компаний, выполняли взятые обязательства и прочее), тем легче прогнозировать ситуацию на время стройки. Чем грамотнее составлен договор, чем подробнее прописаны в нем риски обеих сторон, тем больше шансов на благополучный исход дела. В качестве инструмента воздействия могут служить штрафные санкции, подкрепленные гарантиями первоклассных банков или материнских компаний.
Нет абсолютно никаких трендов или отличий в заключении сделок в складском или ином виде коммерческой недвижимости. «Сложности» или «простота» больше зависят от того, насколько стороны хотят стабильности. Стабильность подразумевает более строгие условия к договору аренды, с четко прописанными шагами сторон в случае изменения как рыночной ситуации, так и внутренней ситуации у компаний - сторон сделки.
Обезопасить себя можно только прописывая в договоре все возможные сценарии, меняющие условия сделки, и последствия при подобных изменениях для обеих сторон.
Сергей Шиферсон, коммерческий директор компании City&Malls PFM
Компенсация затрат собственника (арендодателя) при отказе арендатора от строящихся «под него» помещений обычно предусмотрена в договоре в виде, например, штрафных санкций. Их размер обычно покрывает затраты на строительство или специальную отделку помещения и упущенную выгоду на период «простоя», пока осуществляется поиск другого арендатора. Кроме того, когда речь идет о выполнении отделки, то арендодателю выгоднее предусматривать более стандартные решения, что при внезапном отказе арендатора повысит шансы на скорейшую реализацию площадей. Как правило, определенная часть такого штрафа берется от арендатора вперед в виде обеспечительного платежа. В случае если сделка не состоится по вине арендатора, эта сумма удерживается арендодателем или собственником.
Идеальным способом минимизации рисков помимо грамотно составленного договора является проверка «чистоты» сделки на стадии ее заключения – проверка правоспособности сторон, платежеспособности будущего арендатора, анализ прозрачности права собственника (арендодателя). Готовиться надо к наименее «болезненному» выходу из возможных проблемных ситуаций, когда стороны будут максимально защищены от потерь.
Определить «степень сложности» переговоров в зависимости от функционального назначения помещения не представляется возможным. Все зависит от конкретного объекта и требований компаний к положениям договора. Можно сказать с уверенностью, что сделки с крупными компаниями зачастую длятся дольше и переговоры ведутся в несколько итераций, когда постепенно арендатор и арендодатель сближают позиции и ищут компромисс. Если стороны заинтересованы в сделке и открыты для сотрудничества, у них нет «кота в мешке», с обеих сторон работают профессионалы, то любые, самые тяжелые переговоры, приведут к желаемому результату.
Сделка – это определенный баланс интересов двух сторон, каждой из которых есть, что предложить и чем ответить на предложение. Самым ответственным этапом считается этап подписания договора, а значит именно в этом документе необходимо предусмотреть все нюансы и просчитать риски. Каждая из сторон страхует себя: арендодатель – от досрочного выхода арендатора из договора, арендатор – от несоразмерных индексаций в пользу лояльных условий аренды. Четкая и последовательная позиция сторон в переговорах обычно помогает понять друг друга и найти взаимоприемлемый вариант.
