Блиц-опрос: Коммерческие помещения в ЖК - доля вакантных площадей выше рынка (часть 1)
Консалтинговые агентства подвели квартальные итоги года. Согласно аналитическим данным, коммерческие площади внутри ЖК хуже сдаются в аренду, чем аналогичные помещения в нежилых зданиях. А к концу года прогнозируется и вовсе вакансия на коммерческую недвижимость в ЖК до 40%. Портал ComEstate.ru обратился к участникам рынка с вопросами: почему так происходит, если арендные ставки в ТЦ и БЦ выше; каков процент ротации арендаторов коммерческих площадей в ЖК; насколько эффективна практика, когда девелопер сдает или продает коммерческие площади внутри своих ЖК преимущественно покупателям квартир в данном ЖК и в каком случае девелоперу выгоднее продать, а в каком – сдать в аренду коммерческие площади в своих ЖК.
Первая часть. Мнение консультантов рынка коммерческой недвижимости (во второй части будет представлено мнение девелоперов и управляющих компаний).
Виталий Лебедев, директор по развитию коммерческой недвижимости компании «БЕСТ-Новострой»
Коммерческая недвижимость должна обеспечиваться постоянным потоком клиентов. Торговые центры строятся именно с этой целью – чтобы аккумулировать потоки покупателей. В этом ключевое отличие от нежилых помещений на первых этажах новостроек. Жилой комплекс в среднем заселяется в течение первых 3 лет, и арендный бизнес в этот период только развивается. Кроме того, если ЖК небольшой, расположен не у метро, имеет огороженную территорию, то вся инфраструктура в нем рассчитана на аудиторию только этого комплекса, без возможности увеличить приток клиентов извне.
Простой пример: в одном крупном жилом комплексе бизнес-класса в районе Щукино пытались открыть сетевую стоматологическую клинику. Однако владельцы медцентра в итоге отказались, так как комплекс расположен далеко от метро, закрытая территория, за полгода можно обеспечить услугами всех жителей, а как привлекать новых клиентов дальше – неясно.
Все эти факторы, безусловно, влияют на уровень ставок, которые в нежилых помещениях многоэтажных домов будут ниже, чем в ТЦ.
Уровень ротации и в коммерческих помещениях ЖК, и в ТЦ подсчитать довольно затруднительно. Можно лишь предположить, что ротация также зависит от целого комплекса факторов: уровня арендных ставок, качества управления (если это ТЦ), соответствия ожидаемого потока посетителей реальному и так далее, а не только от того, какого типа это нежилое помещение (в составе ЖК или в ТЦ).
Что касается практики ряда девелоперов сдавать или продавать коммерческие площади внутри своих ЖК преимущественно покупателям квартир, то я бы сказал, что это неэффективно. Если жестко ограничивать возможный спрос на эти площади только жителями этого ЖК – нужно предлагать спецусловия и некие преференции, при этом закрывая эти помещения от других возможных покупателей/арендаторов. Не совсем понятно, для чего это делать, так как таким образом затягивается срок экспозиции, и собственник помещения лишается маржи.
На вопрос – в каком случае девелоперу выгоднее продать, а в каком сдать в аренду коммерческие площади в своих ЖК, отвечу, что это зависит от стратегии девелопера. Если в ЖК (например, расположенном рядом с метро) есть высоколиквидные коммерческие площади, которые пользуются постоянным стабильным спросом, то девелопер может выбрать стратегию аренды, чтобы регулярно получать доход. Если это первые этажи жилого комплекса с закрытой территорией, с небольшим количеством жильцов и расположенного вдали от людских потоков, - с большей долей вероятности коммерческие помещения здесь будут выставлены на продажу.
Юлия Назарова, руководитель отдела стрит-ритейла компании JLL в Москве
Главными параметрами, определяющими востребованность коммерческих помещений, являются высокий пешеходный и автомобильный трафик и, соответственно, близость к метро, расположение на первой линии, доступность помещения для посетителей (отсутствие пропускного режима/забора), рекламные возможности (визуальная доступность витрин и вывески для потенциальных посетителей). Не все ЖК соответствуют требованиям ритейлеров по данным параметрам, и именно такие площади имеют более высокий срок экспонирования.
Кроме того, сегодня на рынке стрит-ритейла активен общепит, но не все жилые комплексы имеют возможность размещения кафе и ресторанов полного цикла на первых этажах. Но если по проходимости, доступности, техническому оснащению помещения не уступают аналогичным в классическом стрит-ритейле и бизнес-центрах, востребованность таких помещений в ЖК не ниже, чем в схожих локациях в стрит-ритейле. Часто несомненными преимуществами являются большие витрины, высокие потолки, современная инженерия и открытая планировка помещений.
Незначительно более высокая ротация в новых ЖК часто связана с присутствием в них несетевых арендаторов, для которых бизнес является стартапом, например, салоны красоты. Если мы говорим о первой линии домов и удачной для сетевого ритейлера локации, уровень ротации в ЖК не превышает среднюю по рынку, особенно в первые годы аренды, так как для того, чтобы окупить затраты на отделку (а помещение, как правило, принимается в состоянии shell&core), арендатору нужно не менее трех лет.
Практика продажи и сдачи в аренду коммерческих помещений покупателям квартир в ЖК очень распространена. В то же время девелоперу объекта часто важно контролировать профиль арендатора, в особенности в проектах премиум-класса, поэтому многие предпочитают сначала сдавать коммерческие площади в аренду, а потом предлагать их потенциальным инвесторам как уже действующий арендный бизнес.
Для покупателей же интересно приобретение коммерческих площадей на этапе строительства с существенным дисконтом, при этом для них важна надежность продавца-застройщика объекта.
Наталья Круглова, директор бизнес-направления «Недвижимость» компании Strategy Capital Advisor
Арендная плата всегда производная трафика. ТЦ и БЦ его обеспечивают лучше и больше, чем ЖК, в этом и состоит функция централизованной торговли. Арендаторы справедливо считают, что лучше больше платить аренду, но и больше зарабатывать, чем соглашаться на низкую ставку при минимальном потоке покупателей.
Я не думаю, что девелопер сейчас выбирает, кому продавать или сдавать коммерческие площади. Их продают тем, кто готов покупать/ снимать их. Однако продать девелоперу всегда выгоднее: это высвобождает ликвидность, которая идет на погашение обязательств или реинвестируется в основной бизнес. Отклонением от традиционного сценария является продолженное владение застройщиком коммерческими площадями, и оно является обычно или эмоциональным решением, или следствием из невозможности площади продать. Тогда девелоперу приходится ими владеть и заниматься арендным бизнесом.
Нелля Имаметдинова, заместитель директора департамента офисной недвижимости Praedium
Коммерческие помещения в жилых комплексах – это довольно специфический сегмент рынка. Дело в том, что в подавляющем большинстве случаев такие помещения планируются и реализуются как часть инфраструктуры жилого комплекса, а это подразумевает особый набор арендаторов. Аптеки, супермаркеты, небольшие частные клиники и медицинские кабинеты, фитнес-центры и центры для детей – это основные категории арендаторов, которые интересуются помещениями такого формата. Они становятся частью инфраструктуры ЖК, и рассчитывать могут в основном на местный спрос, особенно если речь идет об удаленной от центра новостройке в спальном районе. И на этом достаточно узком рынке сегодня достаточно высокая вакансия, поскольку, действительно, в бизнес-центрах и торговых центрах арендаторам удается найти помещения дешевле.
Высокие ставки в сегменте объясняются тем, что большинство владельцев таких помещений – частные инвесторы. Неопытный инвестор часто не знает всех законов рынка и реального положения дел, и рассчитывает на быструю высокую прибыль. В текущих условиях получить ее, однако, довольно непросто, но частные инвесторы во многом пока живут «вчерашним днем», рассчитывая сдать свой блок по докризисной ставке.
Ставка на помещения свободного назначения (ПСН) в ЖК также существенно зависит от локации объекта. Если говорить об отдаленных ЖК в новых микрорайонах, то она в принципе весьма выгодна для небольших инфраструктурных арендаторов. Однако если речь о ЖК бизнес-класса недалеко от центра Москвы, рядом с метро и транспортными развязками, то в таком помещении ставка аренды по-прежнему может находиться на докризисном уровне и номинироваться в долларах, ввиду высокого спроса.
Насколько эффективна практика, когда девелопер сдает или продает коммерческие площади внутри своих ЖК преимущественно покупателям квартир в данном ЖК? Такие ситуации встречаются, но очень редко и преимущественно в объектах бизнес- или премиум-классов. Покупатели жилья делятся на две категории: инвесторы и конечные пользователи. Последних приобретение коммерческой площади в ЖК, где они купили квартиру, обычно не интересует. А вот инвестор, который приобрел этаж, нередко готов купить и ПСН на первом этаже. Он уже готов заниматься арендным бизнесом, знает его специфику, способен качественно привлекать арендаторов. В эконом-классе ситуации, когда один покупатель приобретает и жилье для себя, и коммерческое помещение, крайне редки.
Основная задача девелопера – это построить объект и продать его. Поэтому в 90% случаев коммерческие помещения в ЖК тоже выставляются на продажу. Арендный бизнес – это не девелоперская деятельность, и крайне редко девелоперы прибегают к практике самостоятельной сдачи площадей. Это возникает в случаях, когда у владельца девелоперской структуры, к примеру, есть дополнительный собственный бизнес: собственная управляющая компания, которая и займется сдачей площадей в аренду, либо, к примеру, своя торговая сеть, которая займет площади на первом этаже ЖК. Но в основном все-таки коммерческие помещения в ЖК девелопер старается продать.
Алексей Гарстуков, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Welhome
Большая вакантность торговых площадей в ЖК относительно ТЦ и БЦ обусловлена второстепенностью торговой функции в составе ЖК. При планировании нового ТЦ учитывается масса факторов, в том числе количество потенциальных клиентов торгового объекта в зоне его охвата, наличие развлекательной инфраструктуры для привлечения клиентов, наличие парковочных мест, якорного арендатора и прочие конкурентные преимущества. Коммерческие функции в составе крупных БЦ (рестораны, кафе, магазины и т.д. – портал ComEstate.ru) ориентированы, в основном, на арендаторов офисов и формирующийся деловым объектом людской трафик, просчитанный еще на стадии концепции БЦ. Основными потенциальными клиентами торговых объектов в составе ЖК являются его жители, в меньшей степени уличный пешеходный и автомобильный поток. Соответственно, самыми перспективными торговыми площадями являются те, фасады которых выходят на улицу, т.к. в такие магазины проще привлечь стороннего покупателя. Планировка современных ЖК не всегда позволяет сделать вход во все торговые объекты непосредственно с улицы, таким образом отрезается внешний людской трафик. Также не все ЖК располагаются на крупных транспортных и пешеходных артериях города. Дополнительные сложности при реализации торговых объектов в составе ЖК обусловлены планировкой помещений, высотой потолков, наличием выделенных мощностей. Все вышеперечисленные нюансы делают торговые площади в составе ЖК менее конкурентоспособными относительно торговых площадей в составе БЦ или ТЦ.
Насколько эффективна практика, когда девелопер сдает или продает коммерческие площади внутри своих ЖК преимущественно покупателям квартир в данном ЖК? Данная практика достаточно популярна среди покупателей квартир. Стоит отметить, что не все форматы торговых помещений могут быть популярны среди жильцов. При акценте на продажу торговых помещений преимущественно жильцам, девелопер на стадии концепции ЖК может спроектировать помещения и применять инструменты продаж, ориентированные непосредственно на будущих жильцов ЖК. Эффективность реализации торговых помещений жильцам сильно зависит от конкретного проекта, его статуса, расположения, окружения и конкурентной среды. Если жилой комплекс позиционируется как единое пространство для жизни и бизнеса, то предполагается, что потенциальным жильцам могут быть интересны коммерческие площади под офисы, как в аренду, так и на продажу.
Коммерческие площади в составе ЖК обычно не являются профильным активом крупных строительных компаний. Кроме того, коммерческие объекты требуют постоянного управления, что предполагает дополнительные трудовые и материальные ресурсы. Наличие в стилобате здания фитнес-центра, стоматологии, продуктового супермаркета является конкурентными преимуществом застройщика. Обычно данные площади реализуются ритейлерам с дисконтом.
Сдача в аренду может быть актуальна в ЖК, удачно расположенных относительно городской инфраструктуры, с развитой торговой функцией, заложенной на стадии проектирования, иными словами, в тех случаях, когда сдача в аренду имеет существенные финансовые или имиджевые преимущества перед продажей объекта.
Алексей Игнатов, директор департамента коммерческой недвижимости Центра управления недвижимостью (ЦУН), компания Of.ru
Для большинства арендаторов офисных помещений имеет значение не только проходимость локации, но и удобство доступа в комплекс. Зачастую жилые комплексы обладают системой охраны, которая затрудняет посещение офиса. Кроме того, парковка на территории комплекса либо запрещена (необходимо заезжать в подземный паркинг), либо занята автомобилями жильцов. Имеет большое значение также инфраструктура комплекса: речь идет не только о пунктах питания или магазинах, а также об офисах банков, нотариусов, кофе-поинтах и проч. Также важно понимать, что в целом атмосфера бизнес-центра намного лучше располагает к решению бизнес-задач, новым знакомствам и деловым встречам с партнерами и клиентами.
Очень сложно оценить средний процент ротации арендаторов коммерческих помещений в жилых комплексах, поскольку он существенно варьируется в зависимости от класса ЖК. Дело в том, что, как правило, в течение первого года с момента запуска в эксплуатацию редко заполняются все коммерческие помещения, а значит и сменяемость не cоставит выше 10-15%. В дальнейшие годы на территории жилых строений ротации подлежат в основном рестораны, кафе и торговые площади (около 30%). В данном случае хорошим примером может послужить ЖК «Английский Квартал» на Мытной улице, заведения общественного питания в котором постоянно меняются, не «дотягивая» даже до года. Что касается сравнения с ротацией арендаторов в бизнес-центрах, то там коэффициент ротации зависит от класса здания: в классе А составляет около 15%, в классе В может доходить до 40-50%.
На вопрос, насколько эффективна практика, когда девелопер сдает или продает коммерческие площади внутри своих ЖК преимущественно покупателям квартир в данном ЖК, отвечу, что для меня эффективность такой практики сомнительна, так как она ориентируется на очень специфический спрос. В среднем можно говорить об эффективности в 15-25%, не более.
Продажа коммерческих площадей в жилых комплексах выгодна на этапе «котлована» или уже после начала функционирования комплекса вместе с арендаторами, в качестве готового арендного бизнеса. Что касается сдачи в аренду, то тут ситуация прямо противоположная: выгоднее сдавать помещения после ввода здания в эксплуатацию, применяя льготные условия оплаты аренды на первый год: как вариант, ввести процентовку, поскольку платежеспособность арендаторов будет напрямую зависеть от заселенности комплекса.
Антон Белых, генеральный директор DNA Realty
Чтобы анализировать ситуацию, нужно разделить ЖК по критерию открытая/закрытая территория. В комплексах с закрытой территорией, за заборами вообще с коммерческими площадями все плохо, так как пул клиентов ограничен жителями ЖК. Лишь иногда в очень больших домах ритейл может существовать на этом траффике, но это редкость.
В открытых ЖК и районах массовой жилой застройки ситуация иная. Там спрос на площади выше. Однако есть ряд проблем:
1. Панировки. В панельных домах планировки помещений ужасные для ритейла. Все помещение состоит из небольших комнат без возможности сноса перегородок, что не подходит сетевым компаниям и просто многим торговым операторам.
2. Отсутствие у застройщиков какой-либо логики по сдаче в аренду площадей. Для девелоперов жилья нежилые помещения воспринимаются как нагрузка, и они стараются от них избавиться. Поэтому их не волнует ни тип оператора, ни конкуренция между ними. То есть сдав помещение аптеке, они с легкостью сдадут соседнюю площадь конкуренту. К тому же, чаще всего такие площади пытаются продать, из-за чего арендаторы могут работать с разными собственниками, а значит, не имеют гарантий, что рядом с твоим магазином пива не откроется еще один такой же. Из-за этого и ротация операторов очень высока, и спрос на площади ниже. Кроме того, во многих ЖК, особенно на стадии заселения, живет очень мало людей, и их поток недостаточен для нормальной выручки арендаторов.
Есть и исключения: например, в заселенных новостройках Реутова спрос на торговые площади очень высокий, а ротация низкая, так как там огромный жилой массив.
Опять же совсем иная ситуация в неогороженных ЖК у метро. Там и спрос, и траффик очень высокий, поэтому такие помещения охотно арендуют сетевые компании, особенно, в монолитных домах с хорошей планировкой.
Ротация арендаторов часто происходит из-за того, что застройщики и новые владельцы сдают площади, не глядя на конкуренцию. В таких ситуациях один, а иногда и оба конкурента умирают и закрываются.
Многие девелоперы говорят, что предпочитают сдавать или продавать коммерческие площади внутри своих ЖК преимущественно покупателям своих квартир. Считаю, что девелоперам это не важно - лишь бы платили. Вообще, идея хорошая, но соблюдать ее в эконом-классе нереально, так как люди из этого сегмента редко владеют собственным бизнесом и могут его правильно выстроить.
Девелоперу всегда выгоднее с финансовой точки зрения продавать, так как это приносит быстрые деньги. К тому же, не надо заниматься управлением, бороться с ротацией арендаторов и вакантными площадями. А кроме финансов, застройщиков мало что интересует. Комфорт и удобство жителей, коммерческая инфраструктура - в большинстве своем это лишь рекламные слоганы, которые никто не собирается воплощать в жизнь после продажи ЖК.
Александр Грек, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «Азбука Жилья»
Жилой комплекс – это город в городе, с четко продуманным набором услуг, необходимых для повседневной жизни. Востребованность коммерческих площадей здесь зависит как от количества проживающих, так и от их целевого использования.
Например, на 1000 человек услуги предлагают 10 салонов красоты, 5 аптек, 10 продуктовых магазинов, что является переизбытком предложения. Рестораны, бутики, фитнес-центры ориентируются на большой поток посетителей и величину их денежных средств. Класс жилого комплекса тоже имеет значение, но даже в элит- или комфорт-классе уровень потребления относительно ровный.
Ситуация с торговыми центрами другая. Они предлагают то, чего нет в жилых комплексах: высокий трафик, якорные арендаторы, разноуровневый контингент посетителей, конкуренция брендов. Покупателю открывается большой выбор товаров и услуг, не ограниченный одним продавцом. Кроме того, формат «всё в одном» намного удобнее потребителю. Практически в одном торговом центре посетитель получает комплекс услуг от потребительских товаров до развлечений, не бегая по улице от магазина к магазину.
Исходя из вышесказанного, крупные бренды в ЖК заходят неохотно. Исключение – представители ритейла. Основными арендаторами становятся стартапы или небольшие предприятия, расширяющие бизнес. А это приводит к результату «пошло – не пошло». Во втором случае помещения освобождаются. Именно поэтому, в первые два года процент ротации заметно выше, чем в последующие.
Как правило, 50% арендованных изначально площадей остаются стабильно заполнены на три-пять лет. Остальные меняют арендаторов примерно раз в год. Это связано с тем, что арендатор обычно заключает договор на 11 месяцев, заходит, предлагает свои услуги. По итогам года делает вывод: оставаться или нет.
Практика реализации коммерческих площадей показывает, что даже в элитных жилых комплексах продажа квартир осуществляется с использованием ипотеки. Свободные денежные средства у покупателей отсутствуют. Жильё - это жильё, бизнес – это бизнес. Единственный удобный вариант - льготные условия аренды для жильцов, но с минимальной выгодой для девелопера.
Если сравнивать продажу и аренду коммерческих помещений, то аренда имеет свое преимущество. Это долгосрочное получение прибыли и постоянный доход. Продажа - единовременное получение средств. Кроме того, востребованный арендатор может повысить продаваемость квартир. Например, расположение частного детского сада на территории ЖК, значительно ускоряет продажи.
Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости компании RRG
В большинстве случаев высокая вакансия наблюдается в коммерческих помещениях, которые рассчитаны на внутренний спрос со стороны жителей новостройки. Подобные помещения расположены в домах, которые находятся в глубине жилого массива и не имеют выхода на крупные оживленные улицы с высоким пешеходным трафиком. Низкая востребованность подобных площадей по сравнению с ТЦ и БЦ связана с несколькими факторами. Во-первых, внутренний спрос не может «заполнить» данные помещения арендаторами. В большинстве случаев девелоперы не проводят предварительных исследований, которые могли бы определить необходимый баланс жилых и нежилых площадей и поэтому строят их в гораздо большем количестве, чем необходимо. Во-вторых, возможности по использованию многих подобных помещений ограничены. Например, помещения на первых этажах в панельных домах имеют не очень удобную планировку и расположение, поэтому они подойдут далеко не под каждый магазин или офис.
Поэтому для того, чтобы «повысить» привлекательность коммерческих площадей в ЖК, девелоперу необходимо обращаться за помощью к консультантам. В частности и компания RRG неоднократно проводила подобные исследования для застройщиков. Например, мы сотрудничали с компанией «ЛСР» по их проекту комплексного освоения территории бывшего завода «ЗИЛ». После проведения кластерного анализа урбанистической среды вокруг «ЗИЛа», нами были составлены прогнозы и сценарии развития окружения проекта на среднесрочный период, рассчитано «дневное» и «ночное» население территории в будущем и определен требуемый баланс нежилых помещений в проекте. Результатом нашей работы стали рекомендации по размещению объектов коммерческой недвижимости: их состав, сочетание, объемы, функциональное наполнение, коммерческие условия и основные технические требования. В частности, мы дали и конкретные рекомендации в отношении трех типов коммерческих помещений, планируемых к размещению на первых этажах жилых домов, возводимых в пределах нового городского кластера.
Если говорить о продуктовых ритейлерах, которые чаще всего занимают помещения на первых этажах, то среди них ротация небольшая. В остальных случаях все зависит от положения дел у самого арендатора, а также специфики его работы. Традиционная ротация есть среди компаний, которые занимаются продажей стройматериалов и товаров для ремонта (например, межкомнатных дверей, электротоваров и инструментов, лакокрасочных товаров, мебельной фурнитуры и пр.) Как правило, подобные магазины работают в среднем в течение 5 лет после сдачи новостройки в эксплуатацию, после чего закрываются. Ведь данные товары высоко востребованы лишь пока большая часть жителей дома делает ремонт в свой квартире. А после арендатору зачастую выгоднее перевезти свой магазин в другую новостройку.
В каком случае девелоперу выгоднее продать, а в каком – сдать в аренду коммерческие площади в своих ЖК? Здесь все зависит от стратегии и планов девелопера. Продавая коммерческие помещения на стадии строительства, как правило, с дисконтом, он получает быстрый возврат денежных средств, которые он может пустить для погашения кредита перед банком. Если же застройщик реализует проект за счет собственных средств, либо у него есть возможность «придержать» данные площади до завершения строительства, он, как правило, так и делает и не упускает возможности хорошо на этом подзаработать. «Заполняя» коммерческие помещения арендаторами, и получая в течение нескольких месяцев от этого дополнительный доход, в дальнейшем он реализует их по более высокой цене.
Елизавета Гудзь, первый заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость»
В строящихся объектах преобладает продажа коммерческих помещений, а сдача в аренду приходится в основном на завершающие этапы строительства, не ранее чем за несколько месяцев до ввода в эксплуатацию.
Возникновение проблем со сдачей в аренду помещений в ЖК может быть связано с расположением ЖК, непродуманной концепцией, огороженной территорией, кабинетной планировкой, отсутствием витрин, возможностей размещения наружной рекламы, отсутствием отдельного входа, недостаточной высотой потолков и отсутствием возможности переноса «мокрых точек», неоптимальными площадями и ценообразованием помещений, не отвечающим требованиям рынка. Также стоит отметить, что в строящихся ЖК вакансия может быть выше за счет отсутствия свидетельства о собственности, что сужает круг целевой аудитории.
В то же время в ТРЦ при отсутствии изначальной качественной концепции и ошибки в формате может быть отмечена достаточно высокая доля вакантных площадей, зачастую сопровождаемая высоким уровнем ротации арендаторов.
В БЦ на сегодняшний день также наблюдается высокая доля свободных офисных площадей. В то же время стоит отметить, что продвижением ТЦ или БЦ занимается профессиональная управляющая компания, участвующая при проектировании и последующем управлении объектом, способная своевременно и адекватно отреагировать на изменения рынка, сформировать привлекательное предложение для арендаторов. Вдобавок к этому собственники крупных коммерческих объектов имеют больший ресурс, что позволяет им предоставить дополнительные скидки или иные привилегии.
Говоря о стоимости аренды, стоит учесть, что часто коммерческие помещения в составе ЖК могут иметь ряд преимуществ, в том числе отдельный вход, удачное расположение, например, рядом с метро, они могут сформировать торговый коридор, способный генерировать самостоятельный покупательский поток. Ставки аренды в таких объектах могут быть значительно выше ставок в традиционных торговых центрах районного формата.
Ротация арендаторов в ЖК так же, как и в других объектах, зависит от многих факторов. Существуют объекты с минимальной ротацией. Это, как правило, объекты удачно расположенные и нашедшие своих арендаторов, которые представляли особенности этого формата и смогли извлечь максимум пользы из него. Также данный фактор зависит от политики, проводимой застройщиком, если он занимается арендным бизнесом в своих ЖК, особенно в крупных, когда застройщик не следит за внутренним конкурентным окружением. Однако определяющим фактором является соотношение стоимости аренды к выручке с помещения.
В существующих реалиях рынка девелоперам невыгодно придерживаться избирательной стратегии реализации коммерческих площадей в ЖК, предлагая их сугубо жителям ЖК. К тому же никто не может гарантировать, что со временем собственник не переедет в другое место.
Девелопер может ограничивать реализацию объемов по другим признакам, например, по направлению бизнеса. Как правило, на этапе проектирования девелоперы уже представляют примерный перечень инфраструктурных объектов, которые будут расположены в ЖК, таким образом, на этапе реализации может быть ограничена продажа помещений под бизнес, уже представленный в проекте, а также который не соответствует уровню жилого комплекса.
Практика показывает, что девелоперы, специализирующиеся на строительстве и реализации жилой недвижимости, не рассматривают арендный бизнес в своих ЖК как стратегическое направление.
Для крупных объектов с внушительным объемом коммерческих площадей девелопер может сформировать ядро, которое будет генерировать основной покупательский поток, при этом будет отражать общую идею проекта и дополнять весь комплекс, что даст толчок для реализации остальных помещений. Т.е. девелопер создает единую среду комплекса, дополняя его функциями, отвечающими ожиданиям своего покупателя. Как правило, со временем, когда сформируется подходящий пул операторов, девелопер продает и само коммерческое ядро.
Девелоперу также имеет смысл рассматривать аренду своих помещений, в случае, если он не собирается продавать их именно сейчас, а хочет подождать более подходящего момента. Аренда помещений позволит избежать их простоя. Как уже выше говорилось, для большинства девелоперов, аренда помещений в ЖК является непрофильным направлением, поэтому им выгоднее реализовывать их.
Александр Самодуров, руководитель NAI Becar Apartments
Сложная экономическая ситуация также заставила ритейлеров всерьез рассмотреть в качестве площадки лофт-проекты. Если помещения в торговых центрах, как правило, сдаются в аренду, то в лофте их можно приобрести в собственность и, по сути, внести сумму покупки не в графу расходы, а в графу инвестиции. Если в будущем с собственным бизнесом возникнут сложности, помещение можно сдать в аренду или продать. Вход в лофт-проект составляет в среднем по Москве на сегодняшний день 200 тыс. рублей за 1 кв. метр, то есть ниже, чем в классическом street-retail на 70 тыс. рублей. При этом владелец получает площади в понятном проекте, находящемся под управлением профессиональной УК. Стоимость лофт-проектов возрастает на 15% ежегодно, а сдача в аренду приносит до 14% годовых. Кроме того, УК лофт-проектов предлагают доходные программы для инвесторов. Такая недвижимость становится альтернативой пенсионной программы.
Аренда в лофт-проектах также выгоднее, чем в ТРЦ. Ставка для 1 кв. м составляет от 25 тыс. рублей в год против средней 40 тыс. рублей за 1 кв. м в год для арендаторов галереи торговых центров Москвы и против средней 18 тыс. рублей за 1 кв. м в год для арендаторов БЦ с похожей локаций. А при падении товарооборота в целом по рынку на 10-25% оптимизация затрат для ритейлеров выходит на первый план.
Елена Мишина, руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet
Подход к заполнению или продаже коммерческих помещений в новых жилых комплексах и бизнес-центрах в целом сопоставим, разница в проценте заполняемости в одном случае бизнес-центра, в другом – жилого комплекса. Нередко арендаторы или покупатели слишком оптимистично смотрят на темпы заполнения объекта (БЦ или ЖК). По-настоящему функционировать инфраструктура (рестораны, кафе, магазины и т.д. - ComEstate.ru) в ЖК или БЦ может, когда заполнено не менее 50% от всех помещений, жилых или нежилых. Если спустя полгода после сдачи в эксплуатацию БЦ или ЖК не выходит на этот показатель, то, скорее всего, будет наблюдаться отток арендаторов. Еще одна причины ротации арендаторов – это отсутствие взвешенной концепции заполнения и расположение конкурирующих бизнесов. Чаще этим страдают жилые комплексы, где застройщики стараются привлечь любого покупателя, независимо от профиля компании, однако и в БЦ приходится сталкиваться с такими просчетами.
В новых жилых проектах наметился профицит коммерческих помещений из-за большого выхода жилья на рынок, которое по закону должно быть обеспечено такими объектами. Однако далеко не каждая локация и ЖК в состоянии «поглотить» предусмотренный объем нежилых помещений. В жилых комплексах может существовать определенное количество типов инфраструктурных объектов, которые не будут конкурировать. Это в большей степени применимо к жилым проектам. Однако и в БЦ такая проблема есть – перенасыщенная конкурентная среда, которая отпугивает арендаторов. При грамотной проработке застройщики не будут помещать объекты под ритейл в каждом из корпусов своего БЦ, например.
Я считаю, что сдача в аренду или продажа коммерческих помещений жителям ЖК эффективна, поскольку большие сетевые магазины редко приобретают коммерческие объекты, чтобы не изымать из оборота большие суммы денег и не держать на балансе непрофильный актив. Поэтому основная аудитория покупателей – это частные инвесторы, которые или привлекают арендаторов, или покупают объекты под свой бизнес.
Девелоперу гораздо выгодней продавать, нежели сдавать коммерческие объекты. Это не требует содержания дополнительного персонала или привлечения консалтинговых агентств для управления объектом. Для застройщиков жилья коммерческие помещения – это непрофильный бизнес, который они хотят быстрее продать, а полученные деньги «перекинуть» на свои новые объекты. В случае с арендой они фактически «замораживают» свой актив. К аренде девелоперы прибегают как к вынужденной мере в случае проблем с продажей. Также аренда может быть дополнительным инструментом стимулирования спроса за счет создания застройщиком особой инфраструктурной среды. В случае с продажей застройщик не вправе регулировать направление деятельности арендаторов.
Вторая часть блиц-опроса - мнение девелоперов и управляющих компаний - готовится к публикации и скоро будет представлена.
