«Бюджетирование на проектах реновации сложнее, чем при строительстве офиса с нуля»
При реновации офисного пространства специалистам приходится сталкиваться с множеством сложностей, в том числе несоответствием документации и реального положения дел на объекте, устаревшей инженерией и ограниченными возможностями планировки. О том, что необходимо учитывать при реализации подобных проектов, мы попросили рассказать Андрея Хазова, управляющего директора строительной компании FORT Project.
Расскажите, пожалуйста, в чем заключаются основные сложности реновации офисов?
Реновация офисного пространства – малопредсказуемый процесс для непрофессионалов, он связан с рисками и дополнительными издержками. Чтобы избежать сложностей в процессе реализации и эксплуатации, нужно крайне внимательно отнестись к вопросу анализа объекта уже на начальном этапе.
При демонтаже велика вероятность обнаружить несоответствие между строительной документацией и состоянием объекта. К примеру, вместо двух слоев гипсокартона строители заложили один, или же гипсокартонные перегородки смонтированы на фальшпол, а не на перекрытие. Без тщательного профессионального обследования «масштаб бедствия» оценить трудно.
Кроме того, в процессе реконструкции строитель работает с уже изношенными инженерными сетями, строительными и отделочными материалами. Чтобы определить объем необходимых работ и успешно реновировать объект, нужно в совершенстве знать строительные технологии.
Какие еще «подводные камни» нужно учитывать при выборе объекта под реновацию, что может серьезно удорожить или усложнить проект?
Часто случаи удорожания связаны с недостаточным исследованием инженерных систем на этапе разработки проекта, именно поэтому стоит привлекать строительную компанию в стадии, когда компания начинает планировать обновление офиса. Мы часто сталкиваемся с ситуацией, когда документация по инженерным сетям у здания либо отсутствует, либо составлена некорректно.
Мы рекомендуем заказчику перед заключением договора аренды запросить технические условия и исполнительную документацию по зданию, проверить сроки работы оборудования, гарантии. Инженерные системы — крайне уязвимая часть в процессе реновации. Если заранее выявить дефекты, можно избежать сложностей в процессе эксплуатации, а также удорожания работ.
Бюджетирование на проектах реновации сложнее, чем при строительстве офиса с нуля. Если в случае с shell&core мы прогнозируем стоимость работ с точностью до 95-100 %, то в случае с реновацией – 75-80 % , и это хороший результат для рынка. Часто при самостоятельных расчётах (без привлечения fit-out подрядчика и без проведенного обследования) ошибка в расчетах бюджета для таких проектов достигает двукратного размера.
Неформальное пространство для общения и работы.
Есть ли у помещений после реновации преимущества перед новыми пространствами?
Для меня это вопрос степени проработки проекта и профессиональных целей. Мы сфокусированы на рациональном подходе с точки зрения затрат. Часто в проектах реконструкции появляется возможность использовать существующие материалы, и мы это делаем. Если возможно только локальное вмешательство, без кардинальных изменений, мы используем этот шанс. Таким образом, при разумном отношении мы сокращаем затраты заказчика без потери качества.
Какая разница в требованиях со стороны российских и зарубежных компаний к реновации их офисных пространств?
Для иностранных компаний характерно четкое представление о качестве конечного продукта, поэтому на входе в проект мы получаем детально сформулированное техническое задание. Я бы назвал их работу максимально спланированной на всех этапах. Кроме того, у международных компаний жесткие требования к отчетности. Объемы работ и материалов должны быть выверены, а каждое изменение подтверждено большим количеством документации с обоснованиями. Большое внимание уделяется экологическим сертификатам. Недавно мы построили новый офис для компании Herbalife Nutrition, материалы, использованные в этом проекте, прошли экологическую сертификацию.
Игровая зона.
Какие тенденции в организации офисных пространств актуальны сегодня? Что чаще всего просят сделать заказчики?
Лидирующий тренд — создание в офисных пространствах специальных зон со смешанной функцией для совместной работы, общения, креатива, коллабораций. Это лаунжи, зеленые террасы с комфортными пуфами или с диванами, кофе-пойнты, где можно поработать с ноутбуком или отдохнуть. Сегодня такие неформальные пространства реализованы практически в каждом новом офисе.
Для современных работодателей рабочее пространство стало инструментом привлечения и стимуляции сотрудников. Отсюда и высокая вариативность зон. Сотрудник может выбрать, где ему комфортно работать – в кресле в лаунже, за рабочим столом, в кухне, на террасе или в переговорной. Не так давно в офисе одного из заказчиков мы даже оборудовали спальное место.
Другой очевидный тренд – акустические кабины. Шумное пространство open space не располагает к сосредоточенному деловому разговору по телефону или по скайпу, а акустические кабины решают эту проблему.
Акустика в принципе занимает особое место в современных рабочих помещениях. Большая часть офисов, реализованных FORT Project, оснащены шумопоглощающими потолочными панелями, а в интерьере мы часто размещаем диваны и кресла со встроенными акустическими системами.
Популярнее становятся так называемые «игровые зоны». Это пространства для игры в кикер (настольный футбол – прим. ред.), для занятия спортом и другого отдыха. К примеру, в московской штаб-квартире международной компании Experian мы оборудовали боксерский зал, а в офисе другого нашего клиента построили изолированную музыкальную комнату.
Какие новые технологии применяются при создании бизнес-центров?
Популярностью пользуются технологии, связанные с автоматизацией пространства. Датчики присутствия и датчики освещенности – одни из самых используемых решений. Крайне востребованы технологии, связанные с управлением светом. Это и контроль освещения при помощи смартфона, и светильники, которые автоматически реагируют на уровень естественного освещения в помещении. Очевидна тенденция на централизованное управления офисом при помощи умных технологий.
На ваш взгляд, в какую сторону пойдет развитие офисного строительства в будущем?
Очевидно, что офисы становятся высокотехнологичными. Например, активно внедряются умные решения управления доступом. Сегодня технологии позволяют встраивать датчики контроля в ручку двери. Продвинутые рабочие пространства оснащены интеллектуальными системами бронирования рабочих мест и переговорных комнат.
В некоторых из них внедрена технология отслеживания загрузки различных зон. Данные, которые можно получить в результате такого анализа, помогут создавать офисы, адаптированные под потребности бизнеса.
Иллюстрации предоставлены пресс-службой Fort Project.
