Денис Романов: «Сейчас время работать и вести диалог»
О ситуации на рынке торговой недвижимости и о перспективах сегмента порталу Comestate.ru рассказал директор департамента развития Esta Construction Денис Романов.
Как, на ваш взгляд, себя чувствует сегмент торговой недвижимости, в частности торговые центры?
Сегмент торговых центров испытывает довольно серьезные трудности, как и вообще рынок недвижимости. В начале года девелоперы и инвесторы, которые до наступления кризиса собирались сделать вложения в строительство торговых центров, говорили о том, что не будут предпринимать никаких действий до марта: они ожидали, что экономическая ситуация станет более понятной. Март наступил и все еще ничего не ясно. Теперь игроки ждут конца года.
На самом деле, в этой ситуации самое страшное – то, что сейчас никто не может делать прогнозы. Да, курс валют растет, стоимость кредитов растет, но хуже то, что нельзя планировать – строить финансовые модели. Ситуация может как улучшиться, так и ухудшиться.
При этом крупные девелоперы, системообразующие организации, могут рассчитывать на помощь государства – в основном паузу взял средний и малый бизнес.
Думаю, в этом году будут введены только те торговые центры, которые уже почти готовы. Новых проектов, скорее всего, почти не будет.
Каков сейчас уровень вакантности площадей в торговых центрах?
Сложно ответить однозначно. В успешных торговых центрах с хорошей локацией, удачной концепцией и качественным пулом арендаторов этот показатель равен практически нулю. Проблемы испытывают те объекты, которые ввели в эксплуатацию в конце 2014 года, – в них занято только около 40-50% (это «якорные» арендаторы: крупные супермаркеты, fashion ритейлеры и операторы зоны фуд-корт). Среди них, конечно, есть как более успешные проекты, так и менее. Например, новый ТЦ «Авиапарк», с учетом его общей площади и текущей ситуации на рынке, неплохо заполнен.
Стоит отметить, что операторы fashion индустрии чувствуют себя сейчас хуже всего в отрасли. Многие крупные компании, которые последние 3 года занимались активной экспансией, сократили планы своего развития в России (в том числе H&M, Inditex). Некоторые ритейлеры даже начали закрывать неприбыльные точки, например O'Stin и Mexx. В ближайшее время такие компании будут снимать торговые помещения только в качественных проектах.
При этом девелоперам сложно понижать арендные ставки, чтобы привлечь или удержать арендаторов, т.к. им нужно выплачивать кредиты. Сейчас рынок арендатора – ритейлеры могут «гнуть свою линию». Поэтому собственники крупных успешных торговых центров теперь тщательно проверяют арендаторов – на самом ли деле у них снизились доходы, чтобы понимать, насколько нужно уменьшить ставку.
Насколько насыщен московский рынок торговой недвижимости по сравнению с европейским?
В Москве на 1000 человек приходится около 450 кв. м. Это примерно на 35-40% меньше, чем во многих европейских городах.
Значит, еще есть куда развиваться?
Да, конечно. Другой вопрос, что торговые центры в «старой» Москве практически негде строить. На территориях бывших промзон и в составе ТПУ, на развитие которых сейчас взят курс, смогут создавать торговую недвижимость только очень опытные и большие девелоперы. Это довольно сложные проекты.
Также для строительства остаются Новая Москва и область.
Какие проекты будут заморожены?
На мой взгляд, будет заморожено большинство торговых центров, которые находятся в стадии проектирования. По разным оценкам – от 20 до 40% проектов. Это обусловлено повышением кредитных ставок и увеличением стоимости строительства.
Консервирование объектов на довольно высокой стадии готовности – крайне радикальная мера. Девелоперы пойдут на это, только если будут не в состоянии выплачивать кредиты. Вероятнее всего, такие проекты или продадут, или переведут в собственность банков.
А на сколько увеличилась стоимость строительства?
Примерно на 20-30%. Причем в основном это касается объектов высокого уровня – материалы и инженерия, использующиеся для возведения проектов премиум-класса, нельзя заменить отечественными аналогами. Также повышается цена строительных работ – в пределах 35-45% (это обусловлено ростом инфляции и использованием иностранной рабочей силы). Сейчас заработная плата рабочих из стран СНГ увеличена на 35%, из других государств – на 50%.
Из-за этого мы стараемся с новыми заказчиками заключать договоры частично в валюте, частично в рублях. Таким образом, мы пытаемся добиться максимально выгодных условий. Наступило время диалога.
Что бы вы посоветовали девелоперам, которые уже начали строительство, замораживать которое невыгодно?
Конечно, нужно постараться сдать помещения – пусть даже по низкой стоимости. Сейчас очень важно договариваться. В крайнем случае, такие торговые центры придется продавать (причем желательно сначала сдать площади, иначе сделка состоится только по демпинговой цене).
На самом деле, для профессионалов кризис – это время возможностей. То есть на рынке останутся только те компании, которые умеют договариваться и работать.
Мы считаем, что сейчас выгоднее приобретать готовые объекты, чем строить их. И ожидаем, что к концу года на рынке появится очень много интересных предложений, которые мы собираемся рассматривать.
Каким проектам вы будете отдавать предпочтение?
Все зависит исключительно от их характеристик. Мы планируем рассматривать торговые центры в выгодной локации, с качественным пулом арендаторов, которые приносят хороший доход и продаются по приемлемой цене.
А новые вы не будете покупать?
Смотря какие новые. Если часть площадей в торговом центре уже сдана и он довольно перспективен, то вполне возможно. Если объект только что ввели в эксплуатацию или он вообще еще не достроен, то нет, конечно. Недостроенные проекты будут приобретать девелоперы с большим опытом управления торговой недвижимостью.
Какими качествами должен обладать торговый центр, чтобы стать успешным?
Безусловно, в первую очередь у торгового центра должны быть удачная локация и хорошая транспортная доступность. Также значение имеет формат проекта – его размеры.
В ближайшее время, на мой взгляд, больший коммерческий успех будут иметь не очень крупные объекты (20-30 тыс. кв. м), поскольку в них можно проще сдать все площади – они быстрее окупятся.
Свою роль, разумеется, играет и грамотно разработанная концепция.
Вы занимаетесь строительством торговых центров и все они довольно успешны. Как у вас получается достигать таких результатов?
Всегда хорошо, когда строительная компания решает вопросы проектирования совместно с девелопером или инвестором. У нас есть отдел разработчиков – при необходимости мы разрабатываем концепцию, проектируем, составляем рабочую документацию.
Но чем больше привлечено профессионалов (например, консультанты, архитектурные бюро) и чем раньше заказчик обращается к нам, тем лучше. На ранних стадиях проектирования проще исключить риски, оптимизировать затраты на строительство и создать успешную концепцию.
Сейчас вы занимаетесь строительством второй очереди ТЦ «Метрополис». Как продвигается реализация проекта?
С «Метрополисом» все хорошо – идет активное строительство, на площадке работает порядка 1400 человек. Мы планируем закончить все работы к концу года. При этом реализация происходит совместно с заказчиком, турецким архитектурным бюро и российской компанией.
На что рассчитывает заказчик, какие преимущества центра позволят ему стать успешным?
Во-первых, это бренд — торговый центр «Метрополис» очень успешен. Арендаторы, многие из которых уже, скорее всего, подписали договоры, придут сюда из-за имени. Во-вторых, это удачная локация, опытная управляющая компания, хорошая концепция.
Как вы думаете, какие проекты из тех, которые также введут в ближайшее время, будут менее успешными?
В первую очередь те, к которым изначально был не профессиональный подход. Девелоперы таких проектов не правильно просчитали риски, не застраховали инвестиционные вложения. Также сыграли свою роль форс-мажорные ситуации.
Ваш прогноз – что ждет сегмент торговых центров в среднесрочной и долгосрочной перспективе?
Конечно, в ближайшее время будут банкротства, многие проекты непрофессиональные игроки рынка заморозят. Новые стройки будет появляться в минимальном количестве. Повторюсь, в данный момент выгоднее всего не строить, а покупать проекты, или приобретать земельные участки по низким ценам.
При этом в дальнейшем рынок торговой недвижимости обязательно будет развиваться. И для профессиональных компаний сейчас наступило время возможностей.
