Денис Колокольников: «Рынок недвижимости сейчас не зависит от инфляции, курса доллара и нефти»
Портал ComEstate.ru выяснил у председателя совета директоров RRG Дениса Колокольникова, что сегодня больше всего влияет на развитие коммерческой недвижимости в столице и чего ожидать от этого рынка в 2016 году.
Денис Александрович, существует ли, на ваш взгляд, четкая зависимость между стоимостью нефти, курсом рубля и ситуацией на рынке коммерческой недвижимости?
Сейчас, по сути, рынок коммерческой недвижимости напрямую не зависит ни от уровня инфляции, ни от цены на нефть, ни от курса доллара. В целом, конечно, общеэкономическая ситуация в стране влияет на бизнес арендаторов, что взаимосвязано со спросом на коммерческие площади. Если есть большая потребность в коммерческой недвижимости и много арендаторов, то цены на офисы будут расти. В кризис, когда спрос низкий и у арендаторов уже нет возможности платить по «старым» ставкам, они начинают торговаться или массово переезжать в более дешевые офисы, собственники БЦ в свою очередь снижают цены. Таким образом, ставки аренды и цены продаж определяет рынок.
Можно ли ожидать в 2016 году активизации иностранных инвесторов с учетом дешевеющих российских активов?
Сегодня глобальный рынок инвестиций сильно сжался. И на это повлияли независящие от России мировые процессы. Если наша недвижимость не имеет стабильной стоимости в основной мировой валюте, то, как правило, она неинтересна для западных инвесторов. И в этом смысле, кстати, сохранение долларовых ставок для некоторых объектов - это необходимость. Ведь иностранным фондам, которые ими владеют, требуется сохранить принцип доходной части в валюте.
Сейчас ведутся переговоры с азиатскими фондами, но они, скорее, приходят, когда располагаемые ими денежные средства исчисляются сотнями миллиардов долларов, и метр коммерческой недвижимости в Москве или Санкт-Петербурге по цене $1000 кажется выгодным предложением по бросовой цене. Многие ожидают приход китайского капитала, но я, скорее, не верю в это в массовом порядке. Хотя мы работаем по двум проектам, где присутствует китайское финансирование. Для Китая важны глобальные инфраструктурные проекты, например, разработка нефтяных месторождений, строительство дорог и т.д. Такие проекты позволят задействовать в большом количестве собственные компании, которыми располагает наш восточный сосед.
Какие прогнозы вы можете дать относительно ситуации на рынке коммерческой недвижимости, если нефть будет в течение квартала или даже полугода торговаться дешевле $35 за баррель?
При ценах на уровне $30-35 за баррель ничего хорошего на рынке ждать не приходится, будет продолжаться негативно стагнационный сценарий. В лучшем случае стоимость аренды офисных площадей в рублях останется на прежнем уровне, если ситуация в экономике будет усугубляться, то аренда будет и дальше снижаться. Первый этап девальвации национальной валюты уже прошел – ставки упали, однако еще не зафиксировались. Даже в рублях.
В офисном сегменте очень большая вакантность, в А классе больше 35%, в B классе около 20%. И соответственно эти площади кто-то должен занять, а это более 3 млн. кв.м. Сегодня практически не появляется новых арендаторов, одни компании переезжают из более дорогих и больших офисов в дешевые и маленькие на более выгодных условиях, часто сохраняя или даже повышая класс. А поскольку происходит только ротация арендаторов и новый спрос не появляется, то заполняемость в целом по рынку не растет. Учитывая данный факт, застройщики вынуждены снижать свою активность. Сегодня, как правило, девелоперы если и начинают реализацию новых проектов, то только в том случае, когда понимают, кому сдадут площади, либо когда находятся в той ситуации, когда нельзя отложить реализацию проекта (уже начато строительство, взят кредит). Поэтому количество новых объектов в ближайшем году должно уменьшаться. Рынку нужно время для того, чтобы поглотить существующий объем предложения. Однако сколько это продлиться, сказать пока сложно.
Как я понимаю, в потенциал офисного рынка вы не сильно верите, а есть ли потенциал к наращиванию рынка торговой недвижимости?
Ну почему, и в офисы я верю. К примеру, если построить бизнес-центр внутри Бульварного кольца, то он сдастся и за $400-500 за кв. метр. И это будет выгодный для девелоперов проект. Офисы в Новой Москве также можно было бы сдать в аренду, но только при принятии каких-то градообразующих решений, самым простым из которых стал бы переезд министерств и ведомств, чиновников за МКАД.
Что касается торговой недвижимости, то потенциал у рынка есть, поскольку ТЦ неравномерно распределены по Москве. По нашим подсчетам в столице можно еще открыть не менее 500 тыс. кв. метров только продовольственных магазинов. Согласно разработанной нами методологии «белых пятен» мы рассчитали обеспеченность ТЦ для всех жителей Москвы и определили локации, наиболее перспективные для девелопмента. Например, кластер Ленинский проспект - самый многочисленный и один из самых богатых с точки зрения доходов населения - имеет самую низкую обеспеченность суперрегиональными торговыми центрами. Крупный формат торгового центра был бы востребован также на востоке и юго-востоке Москвы. Во многих районах столицы есть большой потенциал для строительства небольших районных торговых центров. Например, в Новогиреево нет ни одного современного торгового комплекса. Поэтому те, кто сейчас будут покупать участки, выиграют в будущем, поскольку землю они приобретут дешево, а пока они будут строить, ритейлеры «придут в себя», решат все кризисные вопросы, смогут дальше развиваться и спрос на торговые площади существенно вырастет.
Вы можете отметить какие-то проекты, управляющие компании, которые в новых экономических условиях четко сориентировались и сделали правильные шаги?
В качестве одного из ярких примеров предлагаю вспомнить ситуацию с крупнейшим в Европе торговым центром «Авиапарк». Это 390 тыс. кв. метров, арендуемая площадь - 230 тыс. кв. метров. В конце 2014 года, когда ТЦ только открылся, заполняемость была не более 30%. Чуть более чем за год управляющей компании удалось «вдохнуть» жизнь в проект и сдать практически все пустующие площади (около 85%). И это отличный результат, которого они достигли благодаря грамотной политике. Во-первых, была достигнута договоренность о смягчении условий для арендаторов (арендная ставка в долларах сменилась льготным курсом, фиксированной ставкой на процент с оборота и т.п.) Во-вторых, изменилась концепция и для заполнения площадей были привлечены не совсем профильные арендаторы. Один из таких – магазин радиоуправляемых игрушек с залом для демонстрации на 1500 кв. метров, где каждый покупатель может протестировать покупку. В «Авиапарке» появилась также первая в России «Кидзания». Благодаря всему этому удалось на большой площади создать шоу-пространство, которое привлекает посетителей ТЦ и создает эффект постоянного движения. Кроме того, в «Авиапарке» есть и другие нестандартные активности: кочующий японский театр, различные выставки, рынки. Понятно, что данные площади были сданы ритейлеру по сниженным ставкам, но это позволило занять квадратные метры, которые в противном случае пустовали бы. Сейчас, когда уровень вакантных площадей снизился до 15%, а проходимость выросла до 70 тыс. человек в день, собственник ТЦ уже может думать и о повышении ставок, замене операторов, которые были привлечены в самом начале, на более «дорогих» и т.д.
Кстати, новые объекты, такие как «Авиапарк», Columbus чувствуют себя значительно лучше, чем морально и технически устаревшие торговые центры, введенные в прошлый кризис. Тому же «Золотому Вавилону» в Ростокино необходимо принимать какие-то решения, проводить реконцепцию и реновацию. Торговый центр в отличие от офиса должен постоянно видоизменяться, развиваться, жить за счет акций, маркетинга.
А каким 2015 год стал для вашей компании?
Весь 2015 год мы занимались основными направлениями нашей деятельности: исследованиями, консалтингом, геомаркетингом, брокериджем, управлением. В структуре холдинга есть все направления, в том числе и инвестиционный фонд, что позволяет развить объект с нуля до его продажи и управления.
Прошлый год был не самым простым для участников рынка коммерческой недвижимости. Но он стал для нас одним из самых лучших по оборотам, как и 2014 год. В прошлом году мы отметили 10-летие компании, вывели на рынок новые продукты и услуги. У нас исторически сложилось мощное исследовательское направление. Два года назад мы создали научно-практическую лабораторию RRG Lab, которая разрабатывает новые методологии для анализа и прогнозирования рынка недвижимости, ритейла. В геомаркетинге, прогнозировании покупательских потоков и оборотов погрешность наших исследований не выше 10%, а это отличный результат для данного вида работы. Могу с уверенностью сказать, что некоторые наши методологии не имеют аналогов в мире, и сейчас мы изучаем возможность некоторые из них запатентовать.
В прошлом году мы продолжили работу со многими крупными застройщиками и ритейлерами. В частности, хотел бы отметить сотрудничество с ЛСР. В ходе работы специалисты RRG провели кластерный анализ урбанистической среды площадки бывшего завода ЗИЛ, составили прогнозы и сценарии развития окружения проекта на среднесрочный период, рассчитали «дневное» и «ночное» население территории в будущем, определили требуемый баланс нежилых помещений в проекте. Результатом работы стали конкретные рекомендации по размещению объектов коммерческой недвижимости: их состав, сочетание, объемы, функциональное наполнение, коммерческие условия и основные технические требования. Были разработаны концепции отдельных объектов коммерческой недвижимости (торговый центр, универмаг, ресторанный комплекс с фреш-маркетом и т.п.). С каждым привлеченным к проекту архитектором проводился анализ и оптимизация предоставляемых поэтажных планов, проектов организации пешеходного и транспортного движения, размещения той или иной функции с точки зрения их последующего коммерческого использования.
RRG известна в том числе и как компания, благодаря которой в России появился Starbucks. Если Вы знаете, где и что нужно строить или открывать, почему активно не работаете на инвестиционном рынке, привлекая ритейлеров, WallMart, например, которого до сих пор нет в России?
Когда компания Starbucks пришла в Россию, им был нужен подрядчик для геомаркетингового исследования. Они хотели понять стратегию своего дальнейшего развития в стране, но их собственная консалтинговая компания, которая занималась концептуальным развитием, отказалась проводить исследование, сославшись на недостаток информации по рынку. У меня было 13 встреч с пятью вице-президентами компании. В итоге они решились. Мы сделали концепцию развития в Москве и Санкт-Петербурге, определили наиболее перспективные локации, по которым они до сих пор развиваются. Кроме того, мы делали для арабских франчайзи (развивают в России и ряде стран бренды Starbucks, Victoria's Secret, Mothercare, Payless - портал ComEstate.ru) концепцию развития Mothercare, Payless. Также мы делали исследования и для других не менее известных рестораторов - KFC, Сoffeeshop, крупных гипермаркетов - OBI, «Глобус».
Что же касается вашего вопроса о том, почему мы не работаем на рынке привлечения новых брендов в Россию, скажу так: международные игроки хотят развиваться по франшизе, а поиск франчайзи для них – это не наш бизнес.
