Дмитрий Герастовский: «До кризиса вакансии в складском сегменте вообще не было»
Директор департамента складской и индустриальной недвижимости S.A. Ricci Дмитрий Герастовский рассказал порталу ComEstate.ru, как российская компания «БИН» вытесняет с рынка западных игроков и почему построить качественный логистический центр так же сложно, как небоскреб.
Дмитрий, давайте начнем интервью с общего описания рынка. Сколько на данный момент в столичном регионе логистических центров? Какая вакансия и уровень поглощения?
На данный момент емкость рынка индустриальной недвижимости 10,5 млн кв. метров. Вакансия – 9%, не занято порядка 950 тыс. кв. метров. Для сравнения: в офисном сегменте уровень вакантности составляет более 30%. По нашим прогнозам, во второй половине года доля вакантных площадей в складском сегменте снизится до 7-8%. Сегодня большинство девелоперов строят склады built-to-suit, то есть под конкретного клиента. Соответственно, многие введенные в эксплуатацию складские объекты имеют высокий уровень заполняемости. В 2015 году по системе built-to-suit сданы ЛП «Южные Врата» (здание 2, блоки DE) для General Motors (40 тыс. кв.метров), ЛК «Сынково» (корпус 2) для Mystery Electronics (13,7 тыс. кв.метров), «ПНК-Бекасово» (корпус 3) для «Детский мир» (63,5 тыс.кв.метров).
До полутора миллионов «квадратов» рынок «кушал» до кризиса, сейчас уровень поглощения, конечно, снизился. На конец года, думаю, он не превысит 850-900 тыс.кв. метров. В первом полугодии было поглощено 465,5 тыс.кв. метров площадей, из них во втором квартале было куплено и арендовано 220,5 тыс.кв. метров. В 2015 году резко сократилось количество сделок по продаже складских помещений, практически весь поглощенный объем составляли арендованные площади. В первом полугодии была совершена всего одна сделка по продаже корпуса ЛП «Южные врата» площадью 100 тыс.кв.метров (built-to-suit).
Но, несмотря на отсутствие явных признаков восстановления экономики страны, мы ожидаем значительно быстрого восстановления рынка. Складские девелоперы оперативно отреагировали на рыночную ситуацию, приостановив коммерческие стройки, и сосредоточились на built-to-suit. В первом полугодии 2015 года рынок пополнился на 568 тыс. кв. метров, что, правда, в два раза больше объемов ввода площадей в 2012-2013 годах.
Среди наиболее крупных проектов назову «ПНК-Чехов 3» (корпус 1), «Холмогоры» (I очередь), «Логопарк Север-2» (I очередь), «ПНК-Бекасово» (корпус 3). В структуре предложения 77% составили склады класса А. По нашим прогнозам, эта тенденция сохранится и во втором полугодии: 96% запланированных к вводу складских площадей относятся также к классу А.
К концу года будет введено 646 тыс. кв. метров складских площадей, общий объем предложения превысит 11 млн.кв. метров. Однако в текущей ситуации на рынке, когда возведение новых объектов ориентировано на формат строительства под клиента, девелоперы предпочитают не заканчивать строительство без наличия арендатора/покупателя на новые площади. Поэтому показатель прироста предложения будет зависеть от активности спроса на складские помещения.
В ваших прогнозах чувствуется осторожный оптимизм. Рынок индустриальной недвижимости объективно чувствует себя лучше, чем рынок офисной аренды-продажи или ритейл. Массового перепроизводства нет. Почему же инвесторы не вкладывали в логистические комплексы?
Рынок складской недвижимости всегда отличался стабильностью. Скажу больше, до кризиса вакантных площадей в складском сегменте почти не было, на уровне статистической погрешности – 1-2%. В начале 2000-х, когда рынки росли, компании развивались, складов физически не было. Умные западные инвесторы попытались вкладывать опыт и средства в складской рынок, но практически все не справились с реалиями российской стройки. Поэтому выжили на этом рынке только самые стойкие, или те, кто выбрал стратегию не строить, а покупать готовый продукт, генерирующий денежный поток от привлеченных арендаторов. Достаточно долгое время на рынке не было ни одного крупного отечественного игрока, правда, сейчас ситуация кардинально меняется и именно российские компании уже потеснили иностранцев и, видимо, начинают бороться за монополию.
В течение последних 10 лет консультанты надоедали инвесторам рассказами о преимуществах бизнеса складской недвижимости, и, наконец-то, те поняли, что логистический центр – это стабильный антикризисный актив. Что происходит в кризис? Если утрировано говорить, подскочил доллар и на следующий день арендаторы из бизнес-центра класса А уехали, ставки в течение недели упали. А складской комплекс может и полгода после наступления кризиса держать прежнюю ставку. Это торговую точку можно закрыть, но товар, эвакуированный из нее, нужно где-то хранить. Разумеется, на растущих рынках маржа выше у собственников бизнес- и торговых центров, у строителей жилья. Срок окупаемости у бизнес-центров в «тучные нулевые» составлял 2-4 года, у складского комплекса – 10 лет. Вот и строили все бизнес-центры. Кроме того, был такой психологический момент – люди с большими деньгами предпочитали быть собственниками бизнес-центров класса А, это престижно. А как в компании среди людей из списка «Форбс» сказать: «У меня склады»? Не поймут. Но эти времена, по моим ощущениям, проходят.
Вы упомянули российскую компанию, которая первой начала вкладывать в рынок индустриальной недвижимости России. Речь идет о компании, которая недавно купила «ПНК-Чехов»?
Да, это группа «БИН» братьев Гуцериевых. Они начали свою экспансию на складской рынок с покупки «Евразии» в 2011 году. Сейчас у них в управлении уже находятся около 1,7 млн «квадратов» складской недвижимости, они уже потеснили самого первого и до недавнего времени самого крупного игрока рынка – английский инвестиционный фонд Raven Russia Property Advisors Ltd.
В кризис многие собственники торговых и бизнес-центров предпочитают отдавать управление своими объектами на аутсорсинг профессиональным управляющим компаниям. А есть ли смысл поступать аналогичным образом, если речь идет о складской недвижимости? Есть ли принципиальные отличия при управлении офисом и логистическим центром?
Во-первых, надо разделить вопрос на две составляющие. Есть управление складом как объектом недвижимости. Управляющая компания в данном случае следит за тем, чтобы свет горел, дороги были расчищены, пропускной режим работал и т.д. Тут у собственников разный подход. Кто-то создает свою УК, кто-то прибегает к аутсорсингу. И тот, и другой способ работает.
Во-вторых, существуют компании, так называемые 3 PL провайдеры, которые оказывают услуги по управлению товарными потоками своих клиентов. Их услуги могут включать от простого хранения товара клиента на складе 3 PL провайдера до полного цикла по доставке товара из заграницы до полок магазина в России с перепаковкой, вклейкой рекламной продукции внутрь упаковки, или создание промо-наборов.
Сегодня доля логистических компаний среди складских арендаторов составляет примерно 30%, остальное – это арендаторы, которые не отдают доставку и хранение своего товара на аутсорсинг, а используют складские площади самостоятельно. До кризиса логисты занимали до 60% рынка, брали площадки про запас. Как только случился кризис, клиентов стало меньше, логисты стали отказываться от взятой «на вырост» недвижимости.
Хочу отметить, что строительство качественного склада не легче, чем строительство небоскреба. Логистический центр - это тот же небоскреб, но построенный в горизонтальной плоскости. Нужно выдержать большое количество нормативов, например, вы строите склад площадью 50 тыс. кв.метров, и вот попробуй-ка на такую площадь сделать супер ровную плиту пола с миллиметровыми допусками, на которой смогут работать штабелеры, поднимающие тяжелый товар на 12-и метровую высоту. В самостоятельном управлении складской недвижимостью также много сложностей. Для примера, представители одной крупной сети электронной и бытовой техники рассказывали, что за год на территории не самого крупного своего склада не досчитались товара на 70 млн рублей.
Кстати, об арендаторах, какие сегодня ставки в складских комплексах?
В складах класса А ставка в среднем составляет 4 000 рублей за кв.метр в год, в классе В - 3 800 рублей. За первое полугодие 2015 года рублевые ставки упали на 15-20%. В складской недвижимости, наверное, в отличие от бизнес-недвижимости, класс В может сдаваться по ценам класса А или даже выше и приносить собственнику актива бОльший доход, чем класс А. Например, склады класса В, или бывшие овощебазы внутри городской черты или ТТК прекрасно сдаются по цене, превышающей цену в классе А где-нибудь в 30-и километровой удаленности от МКАД. Сегодня склады на МКАДе никто не строит – дорогая земля, земля для торговли. МКАД – это то же Садовое кольцо. Вы видели на Садовом кольце логистический центр? Вот и на МКАДе их практически нет, уж тем более класса А. Аренда в таком складе будет золотой. Вообще вопрос стоимости земли с принятием нового порядка исчисления налога на землю становится очень болезненным. Часть собственников сохранила выплату налога на землю по старым ставкам, кто-то не сохранил. Кто не сохранил, сейчас судится, поскольку может вообще лишиться бизнеса - с таким налогом арендная ставка становится не конкурентоспособной.
Консультанты советуют в кризис перепрофилировать недостроенные бизнес-центры в апартаменты, а можно перепрофилировать логистический центр?
Так говорить может только тот, кто никогда реально не сталкивался с процессом перепрофилирования одного типа недвижимости в другой. Совершенно непрофессиональный подход. Те, кто немного разбирается в девелопменте скажут, что новое назначение объекта недвижимости легче получить, если снести и построить заново, но так, конечно, никто делать не будет. Соответственно о перепрофилировании лучше забыть.
Из недавних заявлений припоминается единственный случай – логистический парк «Радумля» собираются переделать в агрокластер, что, во-первых, достаточно близкая тема к складам (сейчас работает несколько таких «цивилизованных» овощных рынков, сделанных на базе обычных складов класса А), а, во-вторых, это, на мой взгляд, не однозначно интересная идея. В любом случае рынок индустриальной недвижимости очень быстро восстановится и покажет рекордные темпы роста.
