Дмитрий Волков: «Как показывает практика, помещения под общепит по доходности сопоставимы с ритейлом»
О том, почему инвесторам выгодно вкладываться в коммерческую недвижимость, и, в частности, в помещения под общепит порталу Comestate.ru рассказал руководитель группы продаж Sminex Дмитрий Волков.
Еще несколько лет назад частные инвесторы предпочитали вкладываться в жилье, считая этот формат недвижимости наиболее доходным. Сегодня в сферу их интересов все чаще попадает недвижимость коммерческая. В чем, на ваш взгляд, причина такой «смены курса»?
Причина вполне очевидна. Коммерческие площади, покупаемые в инвестиционных целях, то есть для извлечения прибыли от сдачи в аренду, обеспечивают их владельцу доходность в 1,5-2 раза больше, чем жилье. Средняя долларовая доходность квартиры составляет 4-5% в год, тогда как помещения под офисы и ритейл приносят их владельцам 9-12%. Таким образом, купив офисный блок по цене квартиры, инвестор получает арендный поток, который в 2 раза превышает прибыль от сдачи в аренду жилья.
Чем объясняется эта разница?
Согласно законам рынка, и рынка недвижимости в том числе, доходность зависит от степени риска вложения. Если держать деньги «в носке», вероятность их сохранности очень высока, но и «работа» равна нулю. Если вкладывать средства в банк, риски потерять их также минимальны, но уже есть, а потому увеличивается и доходность (в долларовом выражении, как правило, это не более 3-4% в год).
В случае с рынком недвижимости самым низким по доходности является жилой сегмент. Как показывает практика, жилая недвижимость более ликвидна — как с точки зрения продажи, так и точки зрения аренды. То есть, риски не высоки, и доходность минимальна. Сегодня этот показатель составляет 4-5%.
В сегменте коммерческой недвижимости, который в гораздо большей степени зависит от состояния экономики в целом, риски выше. Но и доходность в этой сфере более привлекательна. В зависимости от расположения и качества объекта, в котором находятся коммерческие помещения, этот показатель может достигать от 9 до 12%.
Если рассматривать коммерческую недвижимость с точки зрения соотношения рисков и доходности, какой формат вы бы выделили как наиболее интересный?
Я бы рекомендовал частным инвесторам обратить внимание на площади, предназначенные под общепит. Как показывает практика, помещения под кафе и рестораны по доходности сопоставимы с ритейлом, который исторически считается самым прибыльным форматом для инвестиций. Часто они приносят даже больший доход, нежели офисы.
Интересно, что в этом сегменте, в отличие от ритейла и офисов, арендаторы меняются значительно реже. Ресторанный бизнес, если можно так сказать, более консервативен. Изменение расположения на ресторанах сказывается весьма ощутимо. Дело в том, что лояльные клиенты привыкают к определенному месту. Скажем, если смена офиса редко оказывает влияние на бизнес компании, то в случае с заведением общепита локация является одной из основных составляющих успеха.
Кроме того, сам по себе переезд для общепита — мероприятие достаточно накладное. Рестораторы, которые создают качественный продукт, инвестируют в арендуемое помещение в разы больше, нежели «офисники» и даже ритейлеры. Как правило, стоимость ремонта офиса или торгового зала составляет порядка 500 долларов за квадратный метр. В заведении общепита эта цифра может достигать 2000-3000 долларов за «квадрат». Кафе и рестораны предполагают обязательное наличие кухни, которую владелец заведения должен оснастить оборудованием, а при необходимости обеспечить дополнительными мощностями. Кстати, эти инвестиции повышают и капитализацию самого помещения, поскольку в результате появляются так называемые неотделимые улучшения, например, в виде дополнительных инженерных систем и проч., которые арендатор «не унесет» с собой при переезде.
Почему же тогда владельцы кафе и ресторанов не выкупают помещения, а арендуют их?
Профессиональные рестораторы уже давно пришли к выводу, что им выгоднее арендовать помещение, чем приобретать его. Владение недвижимостью не является их профильным бизнесом. Покупка недвижимости вынуждает «вынимать» значительную сумму из оборота компании в ущерб ее развитию.
В качестве подтверждения такого подхода могу привести примеры из опыта Sminex. В нашем бизнес-квартале «Атмосфера», расположенном недалеко от метро «Новослободская», из восьми заведений общепита только одно находится на собственной территории. Остальные семь арендуют площади у частных инвесторов, которые изначально покупали их для сдачи в аренду кафе и ресторанам.
В первой очереди нашего МФК «Парк Мира» сегодня успешно работают такие заведения, как ресторан итальянской кухни «Пастарианец», кафе-ресторан японской и европейской кухни «БифТайм», кафе «Урюк», кафе-пиццерия «Академия», кулинария-кондитерская «Кулек». Все эти заведения являются арендаторами помещений, находящихся в собственности инвесторов.
Примечательно, что в последнее время начал складываться круг инвесторов, специализирующихся на площадях, предназначенных именно для общепита. Они выбирают не только помещения, но и проводят собственный «кастинг» среди рестораторов – зная тенденции рынка, они изучают концепции заведений, а затем выбирают наиболее интересные и привлекательные из них (ориентируются на личные предпочтения), и выходят со своими предложениями к «финалистам».
Как определить, насколько успешно может быть сотрудничество с тем или иным рестораном в качестве арендатора?
Какой-то универсальной формулы, разумеется, не существует. Вместе с тем, как показывает опыт, для того чтобы защитить свои арендные потоки, частному инвестору нужно ориентироваться на заведения общественного питания среднего сегмента, чек в которых составляет 800-1500 рублей. Такие заведения по сравнению с ресторанами элитного уровня гораздо успешнее за счет больших оборотов.
Однако ценовая политика ресторана – не единственное условие. В настоящий момент в Москве в нише «чека 800-1500 рублей» работают сотни кафе и ресторанов, но далеко не все они могут похвастаться высокой доходностью. При таком уровне конкуренции роль играет не только демократичность цен, но и оригинальность концепции.
На мой взгляд, очень показательный пример в этом смысле – рестораны «Хачапури» и «Одесса-мама», арендовавшие помещения в одном из наших зданий. Концепция заведений продумана очень детально – и в смысле кухни, и в дизайне, и в тех неуловимых мелочах, которые превращают «точку общепита» в гастрономическое заведение, куда хочется возвращаться снова и снова.
На какие факторы при выборе помещения нужно обратить внимание частному инвестору, решившему вложиться в площадку под общепит?
В первую очередь на расположение — находится ли объект в уже сложившемся торговом коридоре, далеко ли от метро и проч.
Часто одним из важнейших показателей успеха называют расположение на «первой линии». Безусловно, этот фактор имеет большое значение, но не всегда играет решающую роль. Например, для уже упоминавшихся ресторанов «Хачапури» и «Одесса-мама», которые занимают здание на Кривоколенном переулке. Оно стоит на «второй линии» от основного автомобильного и пешеходного трафиков (Мясницкая улица). В этом случае локация идеально подошла под концепцию заведений. Судя по тому, что в обоих ресторанах постоянный аншлаг даже в рабочие дни, расчет владельцев оправдал себя.
Еще один важный фактор — наличие отдельного входа с улицы. Кроме того, хорошо, если у помещения есть «рекламная составляющая», скажем, витринные окна. Но и этот момент при правильно подобранном арендаторе, имеющем интересную, оригинальную концепцию заведения и его развития, вовсе не обязательно должен быть из разряда «must have». Существует немало примеров, когда заведения в силу особенностей окружающей застройки не имеют витринного остекления, но настолько умело обыгрывают это обстоятельство в своих концепциях, что превращают его в преимущество.
Что касается этажа, безусловно, предпочтительным вариантом является первый. Но в отличие от помещений под ритейл, для ресторанного формата вполне приемлемы и неглубокий цоколь, и второй этаж. А в оживленных местах может сгодиться даже подвал.
Если говорить о характеристиках самого помещения, то, прежде всего, следует обращать внимание на его конфигурацию — насколько она соответствует идее будущего кафе. Нередко в исторических зданиях встречаются площади, которые «изрезаны» несущими стенами. С точки зрения ритейла, это минус, поскольку такая планировка не позволяет организовать полноценный торговый зал. Зато для общепита это обстоятельство наоборот может стать преимуществом, поскольку дает возможность зонирования. При этом такие помещения стоят, как правило, дешевле, а «правильному» арендатору (такая планировка вписывается в его концепцию) их можно сдать по рыночной ставке.
Желательная высота потолков для ресторана – от 4 м. Нередко собственники делают антресоли, тем самым увеличивая арендопригодную площадь, а значит, и возможности дополнительного дохода.
С технической точки зрения для помещений под общепит важны следующие параметры: наличие второго выхода, который позволит вести разгрузку-погрузку, не мешая посетителям; выделенные электрические мощности не менее 150 Вт/кв. м; наличие достаточно сильной системы вентиляции или хотя бы возможности ее обустройства. Зачастую именно последний пункт является причиной, по которой разместить ресторан с кухней полного цикла в помещении просто невозможно.
