Дмитрий Волков: «Вакансия в бизнес-кварталах не выше 5-7%»
В кризис количество вакантных площадей в бизнес-кварталах Москвы ниже, чем в среднем по рынку, – считают некоторые эксперты. О том, почему этот продукт более ликвиден, какие составляющие определяют ставку аренды и что привлекает в бизнес-кварталах инвесторов несмотря на экономический кризис, порталу ComEstate.ru рассказал Дмитрий Волков, коммерческий директор компании Sminex.
Дмитрий, компания Sminex, пожалуй, стала одной из первых в Москве, да и в России, кто сделал ставку на формат бизнес-кварталов. В 2008-2009 годах, как раз во времена прошлого кризиса, вы начали строить Brent City. Потом были проекты «Атмосфера», «Парк Мира», Smart Park, Bankside. Что происходит со спросом на коммерческую недвижимость в бизнес-кварталах сегодня, когда не лучшее время для рынка?
Кризис сыграл в пользу создателей и владельцев бизнес-кварталов. Именно бизнес-кварталы сохранили ликвидность на фоне общего падения спроса на офисы и торговые помещения. Во многом в силу того, что этот формат представляет собой пространство, где удобно и жить, и работать. О спросе на коммерческую недвижимость в бизнес-кварталах говорит объем вакантных площадей, который ниже, чем в целом по рынку, и составляет, по нашим наблюдениям, не более 5-7%.
Просто фантастические цифры! Особенно если учесть, что в Москве пустует до 17% офисов класса В и до 25-30% офисов класса А. За счет каких же волшебных сил вакансия в бизнес-кварталах не выше 7%?
Стабильный интерес к офисам в бизнес-кварталах обусловлен рядом объективных предпосылок. Прежде всего, это стремление арендаторов максимально оптимизировать расходы – бизнес-кварталы позволяют рациональнее организовать операционную деятельность. Транспортная доступность, заранее продуманные и оптимизированные под организацию офисов и ведение торговли площади, полноценная инфраструктура для коммерческой деятельности. Сейчас решающее значение для экономии издержек арендаторов имеет все. Вплоть до близости ресторанов, в которых сотрудники могут более оперативно поесть, сокращая время на обеденный перерыв.
С другой стороны, это нематериальный аспект – особая атмосфера. Бизнес кварталы в отличие от бизнес-центров представляют собой многофункциональные комплексы малой этажности, организованные в уникальное пространство внутри города, сформированное исходя из европейских ценностей. Наши бизнес-кварталы одновременно и открыты, и уютны благодаря малоэтажной застройке и продуманным архитектурным решениям. На общем фоне это, безусловно, дополнительный и очень весомый аргумент для инвестора и арендатора.
К тому же формат бизнес-кварталов, в принципе, пока еще достаточно слабо представлен в Москве. Сегодня их общая площадь в городе составляет не более 300 тыс. квадратных метров. Половина из этих площадей создана компанией Sminex.
А как складывается ситуация с торговой недвижимостью бизнес-кварталов?
Качественных торговых площадей не в торговых центрах в Москве не так и много. Неудобная планировка зданий – низкие потолки, везде несущие стены, превращающие торговый зал в лабиринт, – распространенная картина. Наши помещения другие: свободная планировка, высокие потолки, отдельный вход, современные инженерные системы, большие витрины. При разработке проектов мы изначально создаем часть помещений для торговли. И в наших бизнес-кварталах ритейл продается.
Кто покупает недвижимость в бизнес-кварталах?
До 60% офисных площадей бизнес-квартала наши клиенты покупают «для себя», не для сдачи в аренду. Остальную часть – инвесторы для получения дохода с арендаторов. В ритейле покупают для себя в меньшей степени, хотя в этом году тенденция стала меняться: если раньше 95% покупателей ритейла были инвесторы, то сейчас около 50% клиенты покупают для размещения там собственных магазинов.
В нашем случае продажи торговой недвижимости подстегивает и тот факт, что в крупных торговых центрах - в «Европейском», «Атриуме», да и вообще практически нигде нельзя купить отдельный бутик. А у нас можно. Мы одними из первых в Москве стали продавать здания по частям, как говорят «в нарезку», хотя я и не люблю это слово.
А как понять адекватная цена аренды (продажи) или нет?
Правильный подход заключается в том, что собственник сравнивает свой объект с аналогичными. Изучает, какая стоимость аренды (продажи) похожих объектов установилась сегодня на рынке. А далее уже корректирует цену с учетом рыночной ситуации.
Какие коррективы внес кризис в ваши проекты?
Пожалуй, единственная существенная корректива, которую внес кризис в наши продажи, – это увеличение доли продаж площадей с готовым арендным бизнесом. Так, если раньше мы практически все помещения продавали без арендаторов, то сейчас где-то 25-30% продаж - это уже арендуемые помещения.
