«Драйверами развития рынка коворкингов выступают крупные компании»
Рынок коворкингов полностью изменил представление об офисной недвижимости, предложив возможность не только работать в современном пространстве, но и отдыхать – заниматься спортом, встречаться с коллегами по цеху из других компаний и даже общаться с друзьями в кафе и лаунж-зонах. При этом сегмент продолжает постоянно трансформироваться. О его развитии в Московском регионе рассказывает Мурад Дамиров, управляющий партнер сети коворкингов Business Club от Capital Group.
Связывается ли развитие коворкингов в большей степени со спросом со стороны крупных компаний или наоборот, небольших компаний, стартапов, индивидуальных арендаторов?
Спрос на гибкие рабочие пространства есть как со стороны индивидуальных арендаторов, так и крупных компаний. Это обосновано тем, что развивающиеся стартапы всегда нуждаются в офисе – делать первые шаги в большом бизнесе, не имея собственного рабочего места, сложно, и коворкинг становится лучшим вариантом. Стоимость ежемесячной аренды классического офиса для малого бизнеса может оказаться неподъемной, а помесячная оплата рабочих мест для сотрудников при наличии возможности гибкого увеличения или сокращения рабочих мест – вполне рабочим вариантом.
Однако в целом развитие коворкингов как индустрии связано именно с крупными компаниями: они способны в один момент сразу заполнить большой объем рабочих станций, но предъявляют некий райдер особых требований к рабочему пространству, реализация которого возможна только при наличии экспертизы и профессионального подхода в управлении площадями.
Эволюция рынка и бурное развитие сегмента начались именно после проявления интереса крупных компаний к данному виду коммерческой недвижимости. Он оказался оправдан: во-первых, в условиях динамичного развития штат компаний растет очень быстро, а когда этот рост останавливается, или, что еще хуже, падает, в коворкингах они получают возможность быстро расширяться или сжиматься.
Во-вторых, многие крупные структуры сегодня стараются заниматься профильным направлением и не тратить свои силы на весь длинный список действий, который должны предпринять топ-менеджеры для того, чтобы переезд или расширение состоялись. Все это не говоря о хозяйственной деятельности, а ведь это огромная проблема, если сотрудников сотни. Поэтому процесс, в целом, является взаимовыгодным: небольшие компании получают возможность работать в современном офисе, разделяя общественные зоны, а крупные компании получают гибкие условия – так происходит развитие рынка.
Каким образом вы подбираете площадки для коворкингов? Каковы основные параметры объектов офисной недвижимости, которые вы принимаете во внимание?
В первую очередь мы оцениваем локацию: сейчас мы открыли уже две площадки в деловом центре «Москва-Сити», потому что зафиксировали высокий интерес арендаторов к гибким офисным решениям. Именно в Сити находятся штаб-квартиры крупных компаний, ключевые представительства и фронт-офисы, и коворкинг становится оптимальным решением для консолидации сотрудников в одной локации. Я убежден, что расположение в принципе составляет 90% успеха коворкинга.
Кроме того, сейчас мы выбираем большие площади – от 2 тыс. кв. м. Пилотные площадки в «Городе Столиц» и башне «Федерация» были небольшими – на 800 и 1 тыс. кв. м, и сейчас мы понимаем, что опыт легко масштабировать. Наш новый коворкинг в БЦ «Око» фаза 2 займет уже 5 тыс. кв. м. Большое внимание при разработке концепции мы уделили общественным зонам: создали амфитеатр для презентаций, продумали места для отдыха и живого общения.
Важность комьюнити для резидентов сложно переоценить. Еще один «бонус» коворкингов для арендаторов любого профиля – это возможность сотрудников не чувствовать себя «оторванными» от общего дела, а постоянно интегрироваться в проекты, находить для себя новый опыт и знания.
Следующим параметром отбора является достаточное количество воздуха и света в помещениях или возможность его обеспечить своими силами – самым важным критерием является комфортный микроклимат наших резидентов. Каждый раз, рассматривая новую локацию, на этапе утверждения финансовой модели мы просто задаем себе вопросы: а хотели бы мы работать в этом месте сами, комфортно ли здесь нашей команде? Если ответы утвердительные, то мы берем площадку в работу.
В чем, на ваш взгляд, состоит популярность такого формата? Что делает коворкинги привлекательными для арендаторов?
Причин, по которым данный формат получает все большую популярность, несколько, и не все они лежат в плоскости экономики. С точки зрения расходов на рабочее место коворкинг – это возможность получить большее количество сервисов, чем при аренде офиса со всеми издержками на содержание хозяйственных нужд. Также это гибкость и легкость: разместить на месяц команду из 10 человек, в следующем месяце расширить ее до 20 участников, а еще спустя месяц завершить проект и освободить рабочие площади можно только в рамках подобного формата.
Но основная причина популярности коворкингов – социальная: то самое формирование сообщества, необходимого для развития как отдельных профессионалов, так и бизнеса в целом. Быть резидентом коворкинга сегодня не просто престижно или модно: этот статус дает реальную возможность получить большое количество новых деловых контактов, найти партнеров, а иногда и инвесторов внутри сообщества. Именно поэтому одним из направлений работы Business Club являются мероприятия: каждую неделю для резидентов проводятся не только бизнес-ивенты, но и киноклубы, бранчи, лекции и многое другое. Это все создает ту самую атмосферу, за которой приходят резиденты. Мы убеждены в том, что комьюнити, в котором работают наши резиденты – это самое важное из всего, что мы делаем.
Насколько прибыльны инвестиции в коворкинги? Сколько времени необходимо для окупаемости проекта, каковы средние ставки аренды?
Прибыль от инвестиций в коворкинги очевидно присутствует – иначе крупные девелоперы не обратили бы внимание на этот формат. Срок возврата инвестиций зависит от многих факторов – успешность локации, величина капитальных затрат, скорость реализации проекта и уровень профессионализма команды. Для нас проект считается успешным при окупаемости в горизонте трех лет. Усредненные арендные ставки в коворкингах сложноизмеримы, поскольку все зависит от локации и вложенных в оборудование и обстановку инвестиций, но на сегодняшний день средний показатель стоимости аренды рабочего места в Москве составляет около 20 тыс. руб. в месяц.
Каким, на ваш взгляд, должно быть современное рабочее пространство? Чего еще не хватает на московском рынке, каких предложений?
Главная черта современного рабочего пространства – максимальная функциональность. Именно этим фактором мы руководствовались при реализации первой площадки в «Городе Столиц»: при небольшой площади коворкинг вместил в себя все необходимое: кабинеты оборудованы для продуктивной работы, в общих зонах разместили удобные диваны с шумопоглощающими свойствами, есть переговорные комнаты со стеклянными перегородками и удобными местами, продуманы зоны для работы в неформальной обстановке, а для конфиденциальных разговоров – акустические кабины. Самое популярное место резидентов определилось естественным образом – это кухня, где люди знакомятся и общаются.
На площади 5 тыс. кв. м нового коворкинга в БЦ «Око» фаза 2 мы уже спроектировали значительно больше общественных пространств. Центром притяжения резидентов площадки станет ядро площадью 800 кв. м с общими зонами, оборудованное как для одиночной работы, так и для проектных групп. Эта зона максимально мобильна и функциональна, и при необходимости трансформируется в пространство для мероприятий с возможностью реализации любых форматов – от лекций до концертов. Мы выбрали решение, которое еще не реализовано ни в одном другом коворкинге, именно для формирования особенного предложения: при многообразии выбора уникальность локации вкупе с особенными предложениями площадки формируют интерес арендаторов.
В целом же на рынке коммерческой недвижимости Москвы пока не хватает мультифункциональных пространств, в которых можно комфортно работать, отдыхать и жить. Но это тот вектор, по которому постепенно развивается рынок недвижимости – создание МФК, в которых все составляющие равноправны. К этому стремится и Capital Group в своих проектах.
Что хочет видеть арендатор в современном коворкинге? Исходят ли предложения по усовершенствованию офисных пространств от арендаторов или это чаще инициатива собственников недвижимости?
Можно без преувеличения утверждать, что сегодня арендатор хочет видеть рабочее пространство, совмещающее в себе буквально все. Рабочее место, уровень комфорта – это способы дополнительной мотивации для сотрудников, поэтому наличие дополнительных функциональных зон в коворкинге становится не просто желательным, а обязательным. Комната отдыха, зал для йоги, даже веранда – все эти решения только приветствуются. Эргономичная и удобная офисная мебель высокого класса, кухня с хорошей кофемашиной – уже норма для сегмента.
Создавая Business Club, мы изучали опыт европейских, американских и азиатских рынков: к примеру, я посетил большинство коворкингов Токио. Японские стандарты рабочих мест очень похожи на наши: основная задача – создать место для жизни, а не просто работы. Понять потребности арендаторов лучше всего помогает живая обратная связь: мы ввели практику регулярных опросов резидентов о том, как именно они бы хотели улучшить площадку и сервис.
А как развивается, меняется рынок коворкингов? Есть ли какие-то отчетливые тенденции?
Сейчас количество работающих и запланированных гибких пространств свидетельствует о том, что в ближайшие годы московский рынок коворкингов станет одним из ведущих в мире. Конечно, не все проекты отвечают нужному уровню качества пространств: часто под видом коворкинга все еще просто сдаются небольшие кабинеты с номинальными общими зонами. Это совершенно не поддерживает философию коворкинга, где важнее всего – единая атмосфера и создание комьюнити.
Для нас показателем успешности выбранной линии является процент лояльных резидентов: многие, поработав в рамках проектных команд в наших коворкингов, позднее возвращаются для индивидуальной аренды. Они приходят не просто за рабочим местом, а за атмосферой, приятным пространством, удобной локацией. Драйвер развития рынка – именно в этом.
