Егор Клименко: «Жилая недвижимость сегодня инвестиционно не привлекательна»
Второй год на рынке инвестиций России работает краудфандинговая площадка AKTIVO. Генеральный директор платформы Егор Клименко рассказал порталу ComEstate.ru, почему по статистике из 100 изученных объектов инвесторам предлагается только два, почему иностранцам не выгодно вкладывать посредством ПИФов в российскую недвижимость и почему инвестиции в недвижимость – не лучший способ для отмывания денежных средств.
Расскажите, сколько сейчас объектов находится под управлением фондов AKTIVO?
Сегодня у AKTIVO три объекта, самый крупный в подмосковном Егорьевске, его площадь 3 тыс. кв. метров, там работает гипермаркет «Лента» и магазин «Спортмастер». В двух других объектах в городах Долгопрудный и Люберцы также работают продуктовые ритейлеры – «Пятерочка» и «Виктория». Сегодня мы рассматриваем для покупки проекты стоимостью 300 млн рублей, но со временем эту цифру мы собираемся увеличивать. Конечно, заинтересовавший нас объект может быть чуть дешевле или чуть дороже 300 млн рублей, но мы все-таки ориентируемся на этот целевой показатель, он позволяет не задерживаться объектам, предлагаемым инвесторам, в нашей сети продаж. Сегодня мы ежемесячно реализуем квадратные метры на сумму в 150 млн рублей. Напомню, что компания существует второй год и если в прошлом году мы продали два объекта общей стоимостью 500 млн рублей, то в этом году план продаж – 1 млрд рублей, и это только собственными силами, плюс мы строим партнерскую сеть, ищем контрагентов, которые работают с нашей целевой аудиторией и готовы предлагать наш продукт в линейке предложений, которые они делают своим клиентам.
И кто может стать вашим партнером? Компании, предлагающие акции, доверительное управление активами?
Любые компании, которые предлагают какие-то финансовые решения, могут реализовывать и наш продукт. А если более узко смотреть, то компании, которые умеют продавать и знают, что такое паи закрытых инвестиционных фондов. Совсем скоро мы объявим о том, что у нас появились партнеры и они предлагают инвесторам наш продукт. Переговоры сейчас идут с двумя ключевыми компаниями рынка инвестиционных услуг.
Кто инвестирует по краудфандинговой системе в коммерческую недвижимость, кто ваши инвесторы, что это за люди? Могут ли инвесторами стать юридические лица?
Поскольку минимальная стоимость пая составляет 300 тысяч рублей, то наши инвесторы – это люди с достатком выше среднего. Преимущественно, это мужчины в возрасте от 25 до 45 лет, женщин менее процента. При первичной продаже мы, как правило, ограничиваем сумму минимальной инвестиции на уровне 2 млн рублей. На каждый предложенный нами объект набирается от 50 до 100 собственников. Раньше стоимость входного билета была ниже, но поскольку цена предлагаемых нами объектов сейчас растет, мы хотим ограничить количества инвесторов, чтобы документарной работы на первоначальном этапе было меньше. Со временем же, когда мы минимизируем бумажный документооборот, мы сделаем сумму первоначальных инвестиций минимально возможной, согласно действующему законодательству. Принцип краудфандинга даже исходя из термина – (crowd по-английский толпа) – коллективные инвестиции.
Если же речь идет о вторичном рынке, то есть когда инвестор хочет продать свои паи среди других инвесторов AKTIVO, то он может продавать целое количество паев на любую сумму.
Что касается юридических лиц, то да, среди инвесторов есть и юрлица. Но их совсем немного – не более 2-3%. Причем бизнес юрлиц – наших инвесторов - никак не связан с недвижимостью, просто они таким образом используют возможности площадки AKTIVO для размещения свободных средств, как это делается при открытии банковского депозита. Только банковский депозит дает ниже процент, наш процент – порядка 10% годовых.
А есть среди инвесторов иностранные граждане?
Налоговые резиденты других стран также могут быть нашими инвесторами, только по законодательству владельцы ценных бумаг, не являющиеся гражданами России, за доход, полученный от ценной бумаги (а пай является ценной бумагой), должны заплатить 30% налог. Российский налоговый резидент платит налог 13%. Сейчас в нашем пуле инвесторов практически нет иностранцев. Пока наши маркетинговые усилия направлены на русскоязычную аудиторию и на налоговых резидентов России. Возможно, в дальнейшем мы расширим пул инвесторов за счет привлечения иностранных граждан.
А вы готовы рассматривать объекты за пределами России?
Пока нет, более того, нас на данном этапе интересуют объекты преимущественно в Москве и Московской области.
А кто был собственником объектов, которые в дальнейшем были куплены инвесторами AKTIVO?
У всех трех объектов были разные собственники. Но их объединяет то, что их можно назвать профессиональными инвесторами, чей бизнес - покупать объекты коммерческой недвижимости, наполнять арендаторами и раньше или позже продавать. Для нас не имеет принципиального значения, кто является продавцом объекта. Наша задача – оценка самого объекта, мы выбираем только максимально качественные площадки, то есть с привлекательной локацией, с арендатором, желательно сетевым, заключившим долгосрочный договор аренды на 8-10 лет или на тот срок, который перекрывает окупаемость объекта. Хочу отметить, что на этапе анализа мы смотрим, насколько успешен бизнес арендатора конкретно в этой локации, чтобы понять, есть ли какие-то экономические факторы, способные повлиять на решение арендатора покинуть это помещение. И прежде чем предлагать объект инвесторам, мы должны убедиться, что бизнес арендатора в этой локации является выгодным. Кроме того, мы заранее анализируем – какому потенциальному игроку были бы интересны площади в данной локации и объекте, если действующий арендатор все-таки съедет. Однако, таких случаев, чтобы наши арендаторы менялись, пока не было. Но мы заранее имеем план действий на случай форс-мажора.
У нас разработаны критерии оценки потенциальных к покупке объектов, каждый критерий имеет определенную шкалу баллов. И если объект не получает достаточного количества баллов, он инвесторам не предлагается. Вообще наша статистика достаточно жесткая - из 100 рассматриваемых объектов на площадку AKTIVO попадает только два. Наша задача – найти объект, который обеспечит максимальный доход при надежности инвестиций.
А если к вам попадает объект недостаточно надежный, но при этом продающийся по цене ниже рынка, вы готовы его рассматривать?
Мы не готовы ставить инвесторов под риск, наша задача – убедиться, что объект качественный и только после этого предлагать. То есть важнее все-таки надежность, мы не предлагаем венчурные инвестиции.
Вы готовы рассматривать объекты, которые находятся в залоге у банков или имеют другое обременение?
Обремененные кредитом объекты мы готовы рассматривать. Разработана процедура, предполагающая в процессе сделки высвобождение такого объекта из обременения. Так что у собственника продаваемого объекта нет необходимости сначала снимать обременение, а потом уже искать покупателя. Мы можем предложить готовое решение, закроем кредит и выплатим остаток средств.
А объекты, нуждающиеся в редевелопменте, готовы рассматривать?
Это другой профиль инвестиций, другой продукт. Нашему сегодняшнему инвестору интересно сохранение и приумножение капитала. Проекты девелопмента и редевелопмента – это чуть более высокие риски, но и более высокая доходность. Мы придем к этому продукту, но это следующий шаг.
А покупка жилья на стадии котлована с целью дальнейшей перепродажи может заинтересовать AKTIVO после изменения ситуации на рынке?
Это другой инвестиционный продукт – он спекулятивный, краткосрочный и более рискованный. На жилую недвижимость с точки зрения рентного дохода мы не смотрим, потому что ставки доходности существенно ниже, чем по коммерческой недвижимости. Такая категория инвестиций коммерчески не привлекательная.
А как вы находите инвесторов?
Посредством онлайн платформы AKTIVO, благодаря инструментам интернет-маркетинга, event-маркетинга, используем инструменты классического маркетинга.
Ваша модель управления подразумевает, что под каждый объект создается фонд. Что дает такая бизнес-модель?
В нашем случае фонд – это оболочка, в который помещается конкретный объект недвижимости, и паи этого фонда являют собой объект инвестиций. Фондом управляет управляющая компания.
Инвестор получает паи фонда с понятным ему объектом, он не становится собственником обезличенных квадратных метров непонятно какого объекта недвижимости, как это зачастую происходит при покупке паев закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. В других случаях фонд – это большой котел, в который управляющие набрасывают те объекты, которые считают нужным и убирают те объекты, которые по определенным причинам считают больше неинтересными. Мы же погружаем инвестора в объект инвестиций, раскрываем всю информацию – арендные ставки, текущий и ожидаемый денежный поток, предоставляем все документы по объекту. При желании потенциального инвестора наш менеджер может сопроводить его на объект, провести экскурсию. Мы ежемесячно предоставляем пайщикам информацию по доходности объекта. Инвестору ежемесячно начисляется доход, уже «очищенный» от НДФЛ.
Какова ликвидность паев, предлагаемых платформой AKTIVO?
Высокая. Примерно 20% паев инвесторов за год меняют владельца. На вторичном рынке, то есть среди инвесторов AKTIVO, паи продаются за 1-3 дня, максимум – неделю, если речь идет о какой-то большой сумме.
А кто занимается эксплуатацией объекта, обслуживанием, брокериджем?
Вопросы текущей деятельности и функционирования объекта инвесторы доверяют управляющей компании. По вопросам, выходящим за рамки правил доверительного управления, инвесторы участвуют в голосовании по правилам доверительного управления. Поиск арендатора – в компетенции управляющей компании. Так, ситуация, когда, предположим, приходит инвестор и предлагает сменить арендатора, не допускается.
Если объект небольшой, обслуживание ведется своими силами. Объект в Егорьевске будет передан на обслуживание сторонней организации, выигравшей тендер. AKTIVO имеет компетенцию обслуживать объекты, но людские ресурсы ограничены.
Каков план по включению объектов в ваш пул – ни месяца без нового объекта?
Исходя из финансового плана на этот год – продавать недвижимость на 1 млрд рублей и при средней стоимости объекта 300 млн рублей – получается, что 3-4 объекта мы предложим в этом году. Сейчас мы изучаем три объекта, вопросы уже почти решены, и, вероятно, они будут предложены инвесторам. В шорт-листе торговые объекты, но мы смотрим и офисную, и складскую недвижимость. Склады – в пределах Московской области.
А физический износ здания учитывается?
Да, есть такой критерий. Учитываем и расходы на обслуживание объекта. И если в обозримом будущем, на горизонте окупаемости объекта потребуются ремонтные работы, то такие особенности финансовая модель учитывает. Конечно, при прочих равных мы предпочтем более новый объект.
Продавец объекта как-то меняет свою тактику, когда видит, что имеет дело не с отдельной компанией – покупателем, а краудфандинговой площадкой?
Собственника интересует с какой скоростью мы выкупим объект, и чем быстрее это произойдет, тем более дешевую цену можно получить. Процесс полного выкупа объект занимает 3-4 месяца. Так что мы для многих являемся привлекательными покупателями, когда на рынке объекты коммерческой недвижимости продаются по 1,5 года.
Ваши пайщики знакомы между собой?
В силу закона информация о пайщиках хранится в регистраторе и в случае ПИФов – она не является публичной. Так что информация о пайщиках закрытая и не раскрывается. Но с другой стороны, мы же используем инструменты event-маркетинга, то есть проводим конференции, деловые завтраки и т.д. Инвесторы встречаются, общаются, обмениваются визитками – но это их личное дело знакомиться между собой или нет.
А инвесторы как-то проверяются на предмет благонадежности и происхождения денежных средств? Может ПИФ стать способом отмывания денег?
Деятельность по управлению фондами регулируется ЦБ. В цепочке контрагентов есть спецдепозитарий – регистратор, тот орган, который осуществляет двойную проверку действий управляющей компании. А управляющая компания в данном случае - это лицензированный Центробанком орган, который осуществляет юридическое управление ПИФом. Чтобы совершить инвестицию клиент должен открыть лицевой счет, когда он это делает, то проходит стадию идентификации управляющей компанией. Открытие лицевых счетов – строгая комплексная процедура. И если у УК есть сомнения в происхождении денег инвестора, лицевой счет открыт не будет.
У нас были клиенты, которые не с первого раза смогли открыть лицевые счета. Но это связано, скорее, с тем, что потенциальные инвесторы неправильно подготовили документы. Сейчас мы работаем с «КСП Капитал», но в дальнейшем планируем привлекать и другие УК.
