Екатерина Рашникова: «Девелоперы могут обратиться за поддержкой к частным инвесторам»
О ситуации в сфере инвестиций, о том, придут ли на наш рынок восточные капиталы, а также об альтернативных способах получения заемного финансирования порталу Comestate.ru рассказала Екатерина Рашникова, заместитель председателя комитета по иностранным инвестициям и работе с инвесторами ПН «РГУД», эксперт объединенной рабочей группы по работе с иностранными инвесторами (ОРГ).
В результате кризиса объем инвестиций в коммерческую недвижимость Московского региона существенно сократился. Как сейчас обстоят дела? Ожидаются ли какие-то крупные сделки?
Да, по итогам I квартала 2015 года объем инвестиций в Россию на треть меньше по сравнению с тем же периодом прошлого года. Пока крупнейшие сделки – это покупка компанией Capital Group проекта многофункционального комплекса на Софийской набережной Москвы (цена контракта 173 млн долларов) и приобретение компанией Hines одного из бизнес-центров МФК «Метрополис».
Я не думаю, что нас ждет много масштабных сделок. Сейчас на рынке присутствуют в основном частные инвесторы, вкладывающие в помещения формата стрит-ритейл, коммерческую и жилую недвижимость небольшие средства. Институциональные инвесторы пока выжидают – в первую очередь стабилизации ситуации на внутреннем рынке и выравнивания курса валют. Поэтому сложно прогнозировать какие-либо глобальные сделки. Скорее, могут произойти «громкие» соглашения с участием компаний с государственным капиталом.
Как вы считаете, сколько появится выгодных предложений по продаже объектов?
Подобные предложения стали появляться на рынке с конца прошлого года. Валютные скачки и резкий рост доллара провоцировали собственников на продажу проектов: они стремились перевести свои сбережения в наиболее ликвидные и безопасные активы. В частности, эти процессы «перекроили» рынок ММДЦ «Москва-Сити». Однако сейчас ситуация меняется. В последнее время мы наблюдаем укрепление рубля – до окончательного прояснения ситуации игроки берут паузу.
При этом сегодня для рынка недвижимости характерны две противоположные тенденции. Часть девелоперов начинает специализироваться на одном сегменте и распродает непрофильные активы. Другие, наоборот, становятся многопрофильными, чтобы в случае ослабления одной из сфер сохранить ликвидность за счет остальных.
Насколько могут снизиться цены на коммерческие объекты?
Объекты всех сегментов уже стоят на 40% дешевле по сравнению с прошлым годом (в долларах). Сейчас ситуация начинает выравниваться, однако я не думаю, что в ближайшие несколько лет мы увидим другие цифры. Цены останутся примерно на таком же уровне до полного восстановления экономики России, укрепление рубля и меры государственной поддержки способны противостоять их обвалу или, наоборот, резкому росту.
Какая коммерческая недвижимость представляет наибольший интерес для долгосрочных инвестиций?
Если у инвестора есть возможность преодолеть высокий порог входа, то для долгосрочных инвестиций выгоднее элитная офисная недвижимость. Качественные проекты, расположенные в хороших локациях, гарантируют рентный доход в перспективе: когда рынок снова станет высоким, именно такие объекты выйдут на первый план. Причем выиграют те инвесторы и собственники, которые даже сегодня развивают свои проекты, т.е. будут готовы предложить актуальные проект и уровень сервиса.
Какой сегмент наиболее интересен для среднесрочных инвестиций?
Относительно быстро окупается офисная недвижимость класса В. В текущих условиях ее популярность среди арендаторов выросла, что обеспечивает инвесторам стабильный доход.
Сейчас на рынке появился новый формат коммерческой недвижимости – апарт-отели. Насколько выгодны вложения в них?
На мой взгляд, это интересный и перспективный формат, в том числе с точки зрения вложения денежных средств. Основное его преимущество для инвесторов – минимальное участие в управлении объектом при гарантированном постоянном доходе. Ремонтные работы, подбор арендаторов, оперативный менеджмент – все это ложится на плечи управляющей компании. Кроме того, я думаю, апарт-отели будут пользоваться спросом из-за предоставляемых сервисных услуг.
Азиатские инвесторы вложили в международную недвижимость на 23% больше, чем годом ранее. С чем это связано?
Восточные инвесторы всегда тщательно изучают каждую сделку. Бум их активности в прошлом году – тоже просчитанная операция, а не результат импульсивных решений.
Во многом этому способствовали мировая политическая и экономическая ситуации. Азиатские страны были минимально вовлечены в события 2014 года и смогли, в хорошем смысле, воспользоваться этим.
Думаю, они будут готовы делать еще большие вливания в мировую экономику и международную недвижимость. Кроме того, расширится география инвестирования. Сегодня Восток нацелен уже не только на ведущие города мира, такие как Нью-Йорк или Лондон, но и активно ищет новые площадки.
Придут ли на наш рынок восточные инвестиции?
На мой взгляд, 2014 год стал переломным в отношениях между Россией и азиатскими инвесторами. В частности, показательной стала крупная, примерно на 400 млн долларов, сделка по покупке катарским фондом Qatar Investment Authority поселка для экспатов «Покровские холмы».
В 2015 году привлечение восточных капиталов приобретает системный и масштабный характер. Властями создаются комфортные условия для их входа в нашу экономику, разрабатываются дополнительные меры государственной поддержки и гарантий, осуществляется информирование о программах и проектах, в которых можно принять участие. Так, в мае 2015 при поддержке Объединенной рабочей группы по сопровождению иностранных инвесторов в Пекине состоится Acc Ess Meeting China-Russia: «Annual Investment Road Show 2015». В рамках мероприятия китайским инвесторам будут показаны перспективные региональные проекты России.
Я думаю, азиатские компании будут вкладывать средства в производственный и банковский секторы, в разработку и добычу полезных ископаемых, в проекты ГЧП (государственно-частное партнерство).
Также высокую доходность гарантируют вложения в строительство офисной и гостиничной недвижимости в связи с устойчивым спросом на нее. Уже заключенные контракты это подтверждают. Так, в феврале 2015 года на северо-востоке Москвы началось строительство полифункционального китайского делового центра «Парк Хуамин». А корейский инвестор Lotte Group приобрел гостиничный проект у Исаакиевской площади в Санкт-Петербурге (стоимость сделки оценивают приблизительно в 1,6 млрд руб.).
Кроме того, сейчас активно обсуждают возможность привлечения восточных капиталов в редевелопмент промышленной зоны ЗИЛ, в строительство ТПУ во Владивостоке и Ленинградской области, в развитие линий метрополитена и коммерческой недвижимости в Новой Москве.
Недавно понизили ключевую ставку до 14%. До какого значения ее нужно снизить еще, чтобы ситуация с кредитованием могла улучшиться?
ЦБ РФ понизил ключевую ставку с 17% до 14% в марте. Но уже сейчас понятно, что этого недостаточно. Только когда ставка вернется к предыдущим показателям (8-9%), банки второго звена смогут кредитовать конечных потребителей под 12-14%, рынок стабилизируется, будет происходить финансирование новых проектов. Конечно, хотелось бы увидеть когда-нибудь в нашей стране уровень европейских ставок в 1,5-3%, но в ближайшее время, на растущем рынке, это недостижимо.
Как себя сейчас ведут банки?
С декабря прошлого года вплоть до настоящего момента банки или не кредитовали новые проекты, или предлагали девелоперам финансирование под очень высокий процент, на который готово минимальное количество игроков. Сейчас ситуация начинает меняться. По крайней мере, банки стали принимать заявки. «Сбербанк» и «Россельхоз» кредитуют под 19%, менее крупные банки – под 24-30%.
Какие еще есть способы для получения заемного финансирования?
Вместо банков девелоперы могут обратиться за поддержкой к частным инвесторам и строительным фондам.
Сотрудничество с частными инвесторами предполагает другие механизмы: такие компании, в отличие от банковских структур, ориентируются больше на свои целевые показатели, а не на бухгалтерскую отчетность. Также в работе с частными инвесторами немаловажным фактором является доверие кредитора к заемщику.
Но на рынке немного инвесторов, готовых финансировать проекты полностью. Чаще всего это компании, обладающие определенным капиталом, желающие его наиболее выгодно разметить. Для реализации комплексных, сложных проектов приходится обращаться к нескольким инвесторам, что довольно сложно с организационной точки зрения: у каждого кредитора свои пожелания по доходности, срокам инвестиций, гарантиям. Поэтому в таких случаях лучше пользоваться услугами инвестиционных (строительных) фондов.
Такие фонды только недавно появились на нашем рынке. Сейчас они активно развиваются. Я думаю, в ближайшее время они займут доминирующее положение в сфере инвестиций. Это общемировая практика. Примечательно, что дольщиками фондов могут быть как частные инвесторы, так и компании, банки, пенсионные и иные учреждения.
Также девелоперы могут сконцентрироваться на проектах с более низкой, но гарантированной доходностью – коммерческих и производственных площадей для конечного потребителя.
Стоит сказать, что ритейлеры, которые сейчас активно расширяются (например, продуктовый, спортивный сегменты, DIY сети различного формата), как правило, не могут позволить себе строительство собственных объектов. Выход для них – приобретение или аренда на длительный срок уже функционирующих зданий, в которых можно начать работать сразу после подписания контрактов без каких-либо дополнительных вложений. Кстати, именно поэтому сегодня возрастает популярность сделок по схеме build to suite. Данный формат сотрудничества – весьма защищенный вид инвестиций.
