Екатерина Рашникова: «Офис в оригинальном бизнес-центре – это способ повысить статусность компании»
О том, насколько сегодня актуальны бизнес-центры с уникальной архитектурой, почему это выгодно девелоперам и о перспективах развития высотного строительства в Москве, порталу Comestate.ru рассказала заместитель председателя Комитета по иностранным инвестициям и работе с инвесторами НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Екатерина Рашникова.
Насколько сегодня актуально проектирование бизнес-центров с яркой архитектурой?
Для рынка офисной недвижимости на сегодняшний день характерна острая конкуренция. По данным аналитиков, объем качественных площадей увеличился за 2013 год почти на 60% по сравнению с 2012 годом. В 2014 году этот показатель продолжает расти. Параллельно увеличивается дисбаланс между спросом и предложением. В связи с этим девелоперы обращают пристальное внимание на набор факторов, который может помочь в борьбе с конкурентами и привлечь арендаторов. В частности, одним из таких параметров является как раз архитектура бизнес-центра.
Для арендатора офис в оригинальном с точки зрения архитектуры центре – это один из элементов, способных повысить статусность компании и создать ее позитивный имидж в глазах клиентов и партнеров. Что касается девелоперов, то помимо существующей конкуренции на развитие качества архитектуры в своих проектах их подвигает мировая тенденция ухода от однообразных офисных «коробок» к уникальным объектам.
Как влияет необычная архитектура бизнес-центра на стоимость покупки или аренды офисов?
Безусловно, за имидж и креативность тоже нужно платить. Необычный фасад, нестандартные планировки – все это привлекает к себе внимание, как арендаторов, так и их клиентов, и, соответственно, сказывается на стоимости аренды. Например, если рассматривать высотные объекты в качестве необычной для нас архитектуры, то ставки на верхних этажах таких бизнес-центров возрастают на 20-30%.
Какие компании готовы доплачивать за офисы на видовых этажах?
Как правило, офисы на последних этажах выбирают арендаторы, для которых важен «скайлайн» — например, рестораны, кафе, фитнес-клубы. Что касается непосредственно офисов, то это предложение чаще всего интересно крупным банкам и IT-компаниям. В целом — компаниям из любой отрасли, которые воспринимают офис как часть своего имиджа и престижа.
Насколько ощутимы для девелоперов выгоды строительства подобных бизнес-центров?
Во-первых, как я уже говорила, для строительных компаний — это способ выделиться на рынке среди конкурентов. Во-вторых, уникальность бизнес-центра с точки зрения архитектуры предполагает добавочную стоимость при аренде или продаже. Кроме того, повышается ликвидность объекта, поскольку сама по себе интересная архитектура является дополнительным маркетинговым инструментом. Такой объект гораздо проще сделать узнаваемым и сократить сроки арендной кампании.
Еще одним преимуществом строительства нестандартных объектов является их знаковость для города в целом. Многие высотки считаются визитными карточками мегаполисов. Например, The Empire State Building в Нью-Йорке. Для Москвы такой визитной карточкой стал ММДЦ «Москва-Сити».
Насколько сегодня развито и актуально строительство высотных бизнес-центров?
Впервые о высотном строительстве в мире заговорили в XIX веке в связи с развитием рыночной экономики и появлением крупных предпринимателей, которым это стало интересно. Первый небоскреб высотой в 42 метра был построен в Чикаго. В СССР высотное строительство началось в послевоенное время. Наша страна на тот момент занимала одну из лидирующих позиций в мире. Знаменитые «Сталинские высотки» долгое время оставались одними из самых высоких зданий в Европе.
Сегодня Россия утратила свои позиции, и это связано с отсутствием единой нормативной базы по высотному строительству. Ее создание значительно улучшит ситуацию и даст стимул для развития отрасли не только в столице, но и в других городах. Однако стандарты должны учитывать природные и климатические особенности регионов. Например, в Европе существуют единые нормы высотного строительства, но в каждом отдельно взятом округе действуют свои правила пожарной безопасности.
Основным двигателем возведения небоскребов в Москве является высокая стоимость земли, а также дефицит свободных участков под застройку в привлекательных локациях. Кроме того, небольшой опыт реализации высотных объектов показал существующий на подобные офисы спрос.
С какими трудностями сталкиваются девелоперы при высотном строительстве?
Помимо отсутствия единой нормативной базы, основные проблемы – это недостаток опыта в проектировании и эксплуатации таких объектов, а также нехватка профессионалов в области высотного строительства.
Более того, строительство в высоту требует перехода на новые материалы, тип фундамента, новые технологии и оборудование. Например, при возведении башен «Москва-Сити» используются небьющиеся стекла, все здания снабжаются диспетчерскими пунктами, с помощью которых ведется контроль над инженерными и противопожарными системами, системами кондиционирования и скоростных лифтов.
Также для строительства небоскреба необходимо, чтобы здание было обеспечено системой повышенной безопасности при стихийных бедствиях (землетрясение и проч.), террористических актах. The Empire State Building не раз был проверен на прочность. Стоит отметить, что высотные здания предполагают и усиление транспортной инфраструктуры в районе.
Всегда ли в погоне за нестандартной архитектурой удается выстроить объект, удобный с функциональной точки зрения?
Конечно, при строительстве нестандартных объектов архитекторы и девелоперы должны помнить об удобстве для арендаторов и работников бизнес-центра. Важно грамотно продумать планировки офисов и служебных помещений, предусмотреть все сложности, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации. Например, руководству «Москва-Сити» в данный момент приходится решать проблему ветровых нагрузок за счет установки защитных экранов и зеленых насаждений.
Часто главной проблемой нестандартных зданий становится несоответствие результата ожиданиям. В пример можно привести небоскреб «Ворота на Восток» в Китае, которое должно было походить на арку, но по завершению строительства напоминает больше гигантские штаны.
Насколько сложно бизнес-центр с нестандартной архитектурой вписать в окружающий архитектурный ландшафт? Всегда ли этому вопросу уделяется внимание?
Бесспорно, особенно важно учитывать этот аспект при строительстве в исторической части города, так как современное офисное здание должно гармонично вписаться в уже существующий ансамбль классических зданий.
Надо отметить, что в решении этого вопроса на Западе прошли достаточно далеко. В Испании действуют стандарты строительства, по которым новая постройка должна максимально походить на соседние объекты. Одним из самых успешных проектов является здание штаб-квартиры Департамента здравоохранения в Энсанче. Это причудливо изломанное здание со стеклянным фасадом дополняет классические постройки, которые находятся в непосредственной близости.
Однако есть и менее удачные примеры. Владелец компании по изготовлению корзин Longaberger хотел, чтобы все здания организации напоминали по форме и дизайну корзину, но при этом он не учел окружающий ландшафт. Чтобы новый объект был на «своем месте» иногда стоит отказаться от футуристических деталей и дополнить объект элементами классики.
Известно, что при строительстве «Москва-Сити» учитывался опыт западных предшественников, каких именно?
Руководство, архитекторы и девелоперы «Москва-Сити» ориентировались на высотные объекты Лондона (The Shard), Нью-Йорка (The Empire State Building), Гонконга и многих других активно развивающихся городов мира.
Какие прогнозы вы можете дать относительно дальнейшего развития рынка бизнес-центров Москвы с точки зрения архитектуры и высотного строительства?
Я думаю, что число ярких с точки зрения архитектуры объектов будет расти. Однако не уйдет и тенденция по воссозданию исторически значимых зданий. Что касается высоток, то уже сейчас на уровне правительства началось создание единой нормативной базы — это говорит о том, что высотное строительство должно усилить позиции.
