Елена Денисова: «Развитая инфраструктура и соседство с партнерами - плюсы бизнес-кварталов для арендаторов»
О разновидностях московских бизнес-кварталов, истории их развития и преимуществах порталу Comestate.ru рассказала директор отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова.
Какие виды бизнес-кварталов сегодня представлены в Москве?
В мире развитие офисного рынка начиналось с центральных районов городов. Когда свободные площадки под новое строительство там заканчивались, осваивали децентрализованные районы.
В Москве центральный деловой район расположен в границах Садового кольца, а также в зоне вдоль ул. 1-ой Тверской-Ямской. Другие бизнес-кварталы (возникли позже) — это ММДЦ «Москва-Сити», некоторые проекты редевелопмента, ставшие со временем точками притяжения, а также ряд крупных объектов, расположенных, в основном, за пределами МКАД.
Центральный деловой район условно делится на несколько бизнес-кластеров (кварталов) по территориальному признаку. Самая дорогая зона, конечно, находится у Кремля. Здесь расположены такие бизнес-центры, как «Романов двор», «Знаменка», «Воздвиженка центр» (все они — класса А). Деловой квартал у станции метро «Павелецкая», к которому относятся такие комплексы, как «Риверсайд», «Павлецкая Плаза», «Аврора», — появился в числе первых. Другой квартал, развивавшийся позже, — район станций метро «Маяковская» и «Белорусская». Знаковые объекты здесь: БЦ «Четыре Ветра», БЦ «Дукат III», БЦ «Белая Площадь» и БЦ «Белые Сады».
Еще один столичный формат бизнес-кварталов — бывшие фабрики конца XIX-начала XX веков, большинство из которых реконструировали в 2005-2007 годах. Эти объекты расположены точечно в центральной части города. Важно отметить, что изначально фабричные районы находились на окраинах, но постепенно оказались в центре, поэтому сегодня они особенно привлекательны и для девелоперов, и для арендаторов.
Отдельно нужно выделить проект ММДЦ «Москва-Сити» – бизнес-квартал, строительство которого ведется уже больше 20 лет. Он соответствует мировому формату современного бизнес-района.
Самый новый для Москвы сегмент деловых кластеров — бизнес-парки. Их возводят, как правило, на территории Новой Москвы. Сейчас ведется строительство нескольких масштабных проектов: К2, «Неополис», Comcity, G10. Уже функционирует только два подобных комплекса: «Крылатские Холмы» и «Олимпия Парк».
Какова история формирования бизнес-кварталов в мировой практике?
Деловые кварталы можно разделить на разные группы: финансовые центры (аналоги «Москвы-Сити»), проекты редевелопмента бывших мануфактур и бизнес-парки.
В «Москве-Сити», по сравнению с аналогичными проектами, практикуется довольно агрессивное освоение территории. Высокая плотность застройки здесь существенно превышает показатели других финансовых центров, за исключением только южнокорейского Yong-Sang. А расположение «Москвы-Сити» недалеко от центрального делового района вполне традиционно. Как правило, в других странах такие кварталы строили на территории бывших промышленных зон площадью 60-250 га недалеко от центра. Например, Canary Wharf (Лондон), HafenCity (Гамбург), Zuidas (Амстердам).
Впервые редевелопмент бывших мануфактур был применен в США в 30-х годах XX века, в Европе — в середине XX века. Большинство территорий перестраивали под жилье, торговые центры, площадки для креативных кластеров и проведения выставок. Например, многофункциональный комплекс King’s Cross (Лондон) общей площадью 743 200 кв. м (офисная площадь — 315 000 кв. м); многофункциональный комплекс Fort Dunlop (Бирмингем) с офисной площадью 27 000 кв. м, торговой площадью 4 000 кв. м и гостиницей на 100 номеров; многофункциональный комплекс Mersey House (Ливерпуль) с офисной площадью 19 098 кв. м; многофункциональный комплекс Battersea Power Station (Лондон) общей площадью 725 000 кв. м (офисная площадь — 160 000 кв. м); офисно-жилой комплекс Fahrzeugwerkstätten Falkenried (Гамбург) общей площадью около 40 000 кв. м.
Впервые бизнес-парки появились в США в 1960-х годах. Затем в Европе — в середине 1980-х (к западу от Лондона). Изначально помещения в английских проектах арендовали быстро развивающиеся IT-компании, офисы которых и до этого находились за пределами Лондона. Кроме того, многие из тех компаний были американскими.
В конце 1990-х годов бизнес-парки начали активно возводить в Чехии, Польше, Германии. Например, в Праге: BB Centrum, The Park, City West; в Варшаве: Empark, Business Garden, The Park, Poleczki Business Park, Okecie Business Park; в Берлине: Sirius Business Park Berlin-Gartenfeld, Sirius Business Park Berlin-Borsigwerke, Segro Park Berlin-Airport.
Какова история появления бизнес-кварталов в Москве?
Строительство «Москвы-Сити», как я уже говорила, началось более 20 лет назад. Проект изначально был весьма амбициозным — он задумывался как аналог парижскому La Defense и лондонскому Canary Wharf. С начала реализации здесь находится девять комплексов, которые ввели в эксплуатацию в течение последних 10 лет. Это «Башня на набережной», «Северная Башня», «Башня Федерация», «Город Столиц», «Башня Империя», «Меркурий», «Евразия», City Point, «Афимолл Сити». По нашей оценке, полностью строительство «Москвы-Сити» завершат к 2021 году. Несмотря на продолжающиеся строительные работы, деловой район востребован среди арендаторов — крупных международных и российских компаний.
Одним из первых проектов редевелопмента бывших фабрик стал БЦ «Голутвинская слобода» на Якиманской набережной (1990-е гг.). В 2002 году на месте Краснохолмского камвольного комбината построили первую очередь делового центра «Аврора». В течение 2005-2007 годов был реконструирован ряд мануфактур под офисные комплексы: «Фабрика Станиславского», «ЛеФорт», «Новоспасский Двор».
На рынке офисной недвижимости Москвы классические бизнес-парки — редкое явление, хотя первый такой успешный проект появился почти 10 лет назад. Это БЦ «Крылатские Холмы», расположенный по адресу: ул. Крылатская, 17. Он был введен в эксплуатацию в конце 2005 года. Несмотря на децентрализованную локацию и удаленность от метро, проект оказался успешным. Помещения в нем арендовали, в основном, крупные международные компании сфер IT, телеком, ТНП, фармацевтики. Примечательно, что многие из первых арендаторов все еще снимают здесь офисы, и свободные площади в бизнес-парке не появляются.
В 2011 году в эксплуатацию ввели второй московский бизнес-парк — «Олимпия Парк» (Ленинградское шоссе, 39). Этот комплекс также с момента открытия не располагает свободными площадями. Он находится на берегу Химкинского водохранилища и имеет хорошую транспортную доступность. Помимо традиционной инфраструктуры здесь есть пляж, олимпийский бассейн, футбольное поле.
Ваш прогноз — как сегмент бизнес-кварталов будет развиваться в Москве?
По нашим оценкам, ММДЦ «Москва-Сити» станет полноценной альтернативой центральному деловому району. После завершения строительства уровень арендных ставок здесь может возрасти, объем вакантных площадей — снизиться. Но в 2015-2018 гг. рост предложения может на некоторое время увеличить долю вакантных площадей.
В Москве остались фабрики, которые еще не реконструированы. Например, сейчас идут работы по реновации территории завода «Арма», их окончание запланировано на 2015 год. Среди новых проектов также можно отметить комплекс «Фабрика Большевик», который будет реконструирован в 2014-2016 годах.
В ближайшие два года в Новой Москве планируют ввести в эксплуатацию около 200 тыс. кв. м офисных площадей. Это такие проекты, как К2, «Неополис», G10, Comcity.
Что обеспечивает успешность проектов бизнес-кварталов?
При любом подходе одна из важнейших характеристик, влияющих на успешность проекта, — это транспортная доступность. Немаловажную роль играют также инфраструктура и концепция комплексов.
Если говорить о проектах редевелопмента, важную роль играют атмосфера и внутреннее пространство для арендаторов. Успех бизнес-парков обеспечивают удобные подъездные пути, развитая инфраструктура, достаточное количество парковочных мест (эффективный парковочный коэффициент), поскольку такие объекты расположены довольно далеко от центра города.
Какие выгоды получают собственники, создавая деловые центры в составе бизнес-кварталов?
Конечно, в сложившемся деловом квартале может быть высокая конкуренция. Но если бизнес-квартал популярен, существующая развитая инфраструктура становится дополнительным плюсом.
Какие преимущества формат бизнес-кварталов дает арендаторам?
Для арендаторов безусловными плюсами бизнес-кварталов являются развитая инфраструктура, возможность соседства с партнерами, хорошее соотношение цены и качества.
На каком уровне находятся московские бизнес-кварталы по сравнению с деловыми сити в мировом понимании?
Современные московские деловые комплексы класса А ничуть не уступают мировым аналогам ни по качеству строительства, ни по концепциям.
