Елена Мишина: «Возможно, появятся новые законы, поддерживающие малый бизнес»
О деловых центрах для среднего и малого бизнеса и перспективах их развития в условиях кризиса порталу Comestate.ru рассказала руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet Елена Мишина.
Какие деловые центры больше подходят для среднего и малого бизнеса?
Для среднего и малого бизнеса, как правило, арендуют офисы класса В, включая В- и В+. Такие объекты можно назвать «золотой серединой офисного рынка»: в отличие от зданий старого фонда и класса С они построены по современным стандартам и располагают необходимой инфраструктурой, а ставки в них ниже, чем в центрах класса А.
Они подходят небольшим компаниям из-за экономической привлекательности. Также играют роль особенности их конструктива — в зданиях высокого уровня обычно сдают помещения метражом от 500 кв. м, в классе В — от 50 кв. м. И договоры аренды в этом сегменте отличаются более гибкими условиями, чем в классе А: меньше сумма депозита и срок аренды.
Кроме того, слишком фешенебельный офис не всегда хорош для малого бизнеса в принципе: клиенты могут предположить, что стоимость услуг компании частично обусловлена расходами на аренду (т.е. необоснованно завышена).
По какому пути, на ваш взгляд, пойдет развитие сегмента бизнес-центров класса В в Москве?
В центре Москвы ограничены возможности для нового строительства — офисный рынок здесь может развиваться в основном только за счет территорий бывших промышленных зон. Многие из этих проектов будут включать бизнес-центры класса В. Мы предполагаем, что, например, для реновации завода «Серп и молот» выберут как раз такую концепцию.
Проекты редевелопмента центральных промзон, скорее всего, будут особенно популярны у среднего и малого бизнеса для размещения фронт-офисов (они предполагают центральную локацию), а объекты за пределами ТТК — для бэк-офисов. В децентрализованных проектах будут открывать бэк-офисы и крупные компании — в целях оптимизации затрат.
Какие проекты выгоднее для девелоперов в условиях кризиса?
В условиях кризиса строительство класса В выгоднее, чем класса А. Площади в деловых центрах среднего уровня быстрее арендуют, поскольку у них более широкая аудитория. Также возведение подобных объектов обходится дешевле и требования к строительной площадке не столь категоричны.
Некоторые игроки рынка предполагают, что для сокращения расходов арендаторы будут переезжать из офисов класса А в класс В. А как вы считаете?
В начале кризиса 2008-2009 годов девелоперы и брокеры также прогнозировали подобное «переселение». Но оно так и не произошло. Мы предполагаем, что в этот раз сложится аналогичная ситуация. Дело в том, что крупному бизнесу важно сохранять свой имидж. Офис — это, в том числе, показатель стабильности. Уровень клиентов таких компаний не позволяет арендовать менее статусные помещения.
Кроме того, арендные договоры в центрах класса А обычно заключают на длительный срок (чаще — пять лет), и если их расторжение происходит по инициативе арендатора, депозит возврату не подлежит. Зачастую компаниям выгоднее и дальше снимать офис, чем терять эту довольно крупную сумму. Нередко выходом из такой ситуации становится субаренда. Например, в предыдущий кризис компании Hatch, снимавшей офис в БЦ «Фабрика Станиславского», пришлось сдать в субаренду свои площади по более низкой стоимости.
Вакантность офисных площадей будет увеличиваться во всех сегментах примерно одинаково. Сейчас этот показатель составляет уже около 20%. При этом он растет за счет новых проектов: поэтапно развивающиеся бизнес-центры (например, БЦ «Верейская Плаза», БЦ W-Plaza, БЦ «Омега Плаза») проблем с заполняемостью помещений не испытывают.
Будут ли снижаться арендные ставки?
Несмотря на переизбыток предложения, снижение арендных ставок в сентябре и октябре не превысило падение курса рубля по отношению к доллару. Рынок аренды офисов традиционно ориентирован на курс доллара (даже при переходе многих арендодателей на рублевые цены). Сейчас невозможно сделать точный прогноз: существует множество факторов, которые влияют на уровень арендных ставок. Но до конца года, скорее всего, эта динамика сохранится.
А как себя чувствует ваш проект класса В+ — бизнес-квартал «Сириус парк»?
После открытия первой очереди делового квартала «Сириус парк» мы зафиксировали высокий уровень активности клиентов. Примечательно, что арендой интересуются больше, чем покупкой — на запросы по аренде приходится приблизительно 65% от общего числа обращений.
Мы не чувствуем стагнацию, во многом потому, что наш проект предусматривает широкий спектр предложения: офисные и ритейл помещения разного метража и планировки, которые можно купить или арендовать. Наши клиенты — и конечные пользователи, и инвесторы.
В чем заключаются основные преимущества концепции «Сириус парка»?
Сегодня рынок уже «устал» от многоэтажных урбанистических бизнес-центров, поэтому популярность более камерных проектов увеличивается. В «Сириус парке», состоящем из двух малоэтажных зданий площадью по 2,5 тыс. кв. м, создана именно такая кулуарная атмосфера.
Здесь есть собственные территории для отдыха и встреч с коллегами, в том числе лаунж-зоны (открытые и закрытые); помещения под ритейл (магазины, общепит, компании, предоставляющие различные услуги); внутренние парковки; общие переговорные комнаты, которые можно арендовать на время. Просторные рекреационные зоны и галерейное пространство позволяют арендаторам встречаться с клиентами вне стен собственного офиса.
В бизнес-квартале представлены различные помещения — блоки площадью от 45 кв. м до 450 кв. м, которые можно объединять и комбинировать. Планировка возможна как максимально открытая, так и кабинетного типа.
Важно, что земельный участок вместе со зданиями комплекса находится в нашей собственности — мы предлагаем максимально прозрачную схему сделок.
Ощущается ли влияние санкций против России на сегменте бизнес-центров класса В?
Прямого влияния на этот сегмент санкции не оказывают. Некоторые иностранные компании покидают рынок — офисные центры лишаются арендаторов. Однако такие компании чаще снимают помещения в центрах класса А.
Каков ваш прогноз — что будет происходить с сегментом офисов класса В в среднесрочной перспективе?
Делать прогнозы очень сложно, поскольку рынок находится в ожидании. Ради привлечения клиентов многие девелоперы уже начали соглашаться на фиксацию ставок в рублях (при этом они несут значительные потери). Но мы все же смотрим на ситуацию оптимистично — стагнация не может продолжаться вечно. Спустя какое-то время рынок продолжит развитие. Возможно, появятся новые законы, поддерживающие малый бизнес, например, новая система налогообложения.
