Евгений Тесля: «Зеленые» технологии в строительстве увеличивают затраты только при неграмотном менеджменте»
В инновационном центре «Сколково» в ближайшее время по системе LEED будет сертифицирован ряд объектов коммерческой недвижимости. Считается, что «зеленое» строительство - непозволительная роскошь в кризис. Однако заместитель генерального директора по устойчивому развитию компании «БЮРО ТЕХНИКИ» Евгений Тесля уверен, что проектирование по требованиям «зеленых» стандартов позволит только на подключении к инженерным сетям сэкономить 40-50%. О плюсах и минусах разных систем сертификации эксперт рассказал порталу ComEstate.ru.
- Евгений, российская система сертификации GREEN ZOOM появилась в 2014 году. Ее учредили Российская гильдия управляющих и девелоперов и Совет по экологическому строительству (RuGBC), зачем понадобилась еще одна сертификация, если в России до этого здания прекрасно сертифицировались по американской системе LEED или британской BREEAM? Все это очень похоже на пиар.
- GREEN ZOOM синтезирует подходы LEED и BREEAM с учетом специфики российского законодательства и наших климатических особенностей. К примеру, международные системы рекомендуют в качестве водопроводной канализации для жилых объектов использовать так называемую «серую» воду, то есть воду из душевых после очистки, а это прецедент, который, как правило, не согласовывается российской экспертизой. Система BREEAM больше ориентирована на экологичность здания, а система LEED - на экономию при эксплуатации объекта. Предположим, если два похожих бизнес-центра сертифицированы на высшие уровни сертификатов в двух разных системах, то здание с сертификатом BREEAM даст годовую экономию на коммунальных издержках в 1 млн рублей, а здание с сертификатом LEED примерно на 20% выше, то есть около 1,2 млн рублей.
В системе BREEAM важно месторасположение объекта, транспортная доступность, сокращение воздействия личного автотранспорта на окружающую среду. Если в системе BREEAM внимание уделяется красивому виду из окна, то в системе LEED – теплосопротивлению ограждающих конструкций, системе рекуперации, датчикам движения и освещенности. Для сертификации по системе BREEAM можно подавать документы на родном языке инвестора, в системе LEED – только на английском. Я бы сказал, что система BREEAM больше подходит для жилых домов, а система LEED – для коммерческих объектов.
Комитет по энергоэффективности и устойчивому развитию Российской гильдии управляющих и девелоперов прежде чем предложить свою систему сертификации, несколько лет проводил и продолжает проводить совместно с площадкой PROESTATE Всероссийский конкурс по экологическому девелопменту и энергоэффективности Green Awards, сбор заявок на который в 2016 году стартовал 11 апреля. В соответствии с Указом Президента №889 (2008) и 261-ФЗ об энергоэффективности к 2020 году по сравнению с 2009-м (год принятия закона – ComEstate.ru) необходимо снизить энергопотребление на 40%.
При разработке российской системы была создана рабочая группа из инвесторов, которые работают и в России, и на Западе, имеют международный опыт реализации проектов. Так что GREEN ZOOM вбирает лучшее в западных стандартах, адаптирует их к российским реалиям и, более того, прописывает, как добиться наилучших результатов при проектировании и строительстве объектов, чтобы на выходе получить энергоэффективное здание. Так что создание GREEN ZOOM – это не пиар, а желание быть в тренде, применять на практике важный инструмент, который позволяет российским инвесторам создавать энергоэффективные проекты. Западных же инвесторов не нужно убеждать, что белое – это белое или, как в нашем случае, зеленое – это зеленое. Международные компании не откроют свои представительства в несертифицированных зданиях. В частности, офис JLL сертифицирован сразу по двум системам BREEAM и LEED. Сертифицированы российские офисы Deutsche Bank, Siemens и ряда других компаний.
- А сколько, по вашей оценке, сейчас работающих в России компаний, для которых отсутствие одного из «зеленых» сертификатов офиса приравнивается к невозможности этот офис арендовать? И сколько зданий имеют западные сертификаты в Московском регионе? А то, может быть, вся проблема с катастрофической долей пустующих площадей в московских бизнес-центрах объясняется как раз отсутствием зеленых сертификатов. Получат собственники зданий сертификаты, и западные компании дружно сметут все вакантные площади.
- Сейчас вы, конечно, передергиваете. В России работают около 10 международных компаний, для которых нахождение в «зеленом» офисе – это важное условие. Но, убежден, их количество будет со временем только расти. «Зеленая» статистика по Москве и Московской области выглядит так: по системе LEED сертифицировано 9 объектов, а в процессе получения сертификата - 28 объектов; по системе BREEAM сертифицировано 13 объектов; по системе GREEN ZOOM в процессе прохождения сертификации находятся 7 объектов.
- Хорошо, «зеленые» здания дают экономию при эксплуатации объекта, а насколько требования сертификации удорожают само строительство? Слышала, что речь может идти о 10-ти или даже о 20 процентах.
- Удорожание проекта при реализации на 20% от заявленной стоимости – это, пожалуй, прерогатива государственного строительства. Никакой частный инвестор не будет строить себе в убыток. Соответственно, ни о каком росте сметы из-за «зеленого» строительства на 10-20% говорить не приходится. Если вы строите офисный центр класса А с мраморной зоной ресепшн, то «зеленые» технологии удорожают ваш проект не более чем на 1%. Принцип российской системы GREEN ZOOM построен на том, чтобы не увеличивать инвестиционную стоимость проекта. Западные технологии действительно несколько удорожают строительство. Хотя, как считать, «зеленые» технологии, скорее, делают проекты более успешными. Да, собственник реинвестирует в отделочные материалы, но понимает, что завтра придет, предположим, компания «Марс», которая за валюту арендует большую площадь на 10 лет. «Зеленые» технологии в разы повышают инвестиционную стоимость актива, что крайне важно для премиальных объектов, которые строились и сейчас строятся, хотя и в значительно меньшем количестве, в инвестиционных целях, а не для собственного использования.
К тому же, на «зеленое» строительство можно посмотреть и с другой стороны. Монтаж приточно-вытяжной установки повышает затраты на организацию вентиляции здания на 10-15%, но при этом позволяет на 40% снизить тепловую мощность, которую нужно подвести к объекту. Стоимость техусловий снижается в два раза. Это же относится и к организации автономной котельной - для обогрева здания потребуется в два раза меньше киловатт.
При неграмотном менеджменте, с неграмотными инженерами и консультантами да, «зеленые» технологии удорожают проект, если все делается правильно – то они только повышают капитализацию актива.
- У меня складывается впечатление, что строить в соответствии с «зелеными» стандартами имеет смысл только премиальную недвижимость, рассчитанную на западных арендаторов и западных покупателей. А есть ли примеры строительства по «зеленым» стандартам, предположим, складских комплексов?
- Radius Group в районе Домодедово построила и сертифицировала складской комплекс по системе BREEAM.
- А можно получить «зеленый» сертификат не на все здание, а только на отдельное офисное помещение в комплексе?
- Да, можно. Но вряд ли возможно будет получить сертификат высшего уровня - платиновый, если говорить о системе LEED. Кроме того, не в каждом бизнес-центре можно сертифицировать отдельный офис, поскольку есть требования к освещенности, системам вентиляции, сантехническому оборудованию, и не каждый арендатор готов идти на такие изменения. Так что технические ограничения есть.
