«Идет плановое выдавливание ИП, небольших компаний из арендного бизнеса»
Московская городская дума отказала Ассоциации владельцев недвижимости в проведении референдума на предмет целесообразности реновации. Президент Ассоциации Владимир Капустин рассказал порталу ComEstate.ru, как арендаторы задерживают по пять месяцев арендную плату и удалось ли власти и предпринимателям достичь хотя бы шаткого компромисса.
Владимир Владимирович, в первом чтении законопроект попал в Госдуму в редакции, предполагающей предоставлять предпринимателям равнозначные по площади, но не равноценные по стоимости коммерческие помещения в жилых домах. В результате закон вышел в редакции, подразумевающей предоставлять все-таки помещения той же стоимости. Определен механизм оценки площадей?
Предоставлять равнозначные площади, а не равноценные – это абсурд. Ведь для бизнеса очень важно местонахождение объекта. На моей практике был случай, когда два разных помещения в одном жилом комплексе по стоимости квадратного метра отличались в пять раз. Так что появление нормы о предоставлении равноценной недвижимости справедливо. Что касается оценки, то механизм пока не определен. Но, полагаю, предприниматель, если не согласен с оценкой, проведенной аккредитованным оценщиком, приглашенным городом, может заказать свою независимую оценку. Если цифры будут принципиально разные и договориться не удастся – всегда можно обратиться в суд.
Когда город оценивает свое имущество, которое выставляется на торги, оно его оценивает весьма дорого, и об этом свидетельствуют результаты торгов – с первого раза мэрия, как правило, не может реализовать свое имущество именно из-за высокой цены. С другой стороны, удельный вес коммерческой недвижимости в общих квадратных метрах сносимой недвижимости небольшой, соответственно город может и не захотеть судиться с предпринимателями, так как будет решать вопросы с жителями сносимых пятиэтажек.
А сколько помещений нежилой недвижимости находится в домах, попавших под реновацию?
До 10 тысяч. Это бывшие жилые помещения, сменившие назначение объекта недвижимости. Средняя площадь таких помещений 50-70 кв. метров, соответственно, получается 500 – 700 тыс. кв. метров.
Компенсация предпринимателям будет осуществляться из средств городского бюджета?
Пока речь идет о том, что городской бюджет будет финансировать программу. Закон о реновации принимался впопыхах, рекордными темпами. Механизм финансирования не особо понятен, ведь и Бюджетный кодекс никто не отменял, а позволяет ли он финансировать такие расходы? Впрочем, город для этих целей может прибегнуть к заемному финансированию с внешних рынков.
Общая сумма, необходимая на реновацию, – 3,5 трлн рублей. Это два годовых бюджета Москвы.
А сколько нужно средств для адекватного возмещения предпринимателям их демонтированной собственности?
Дать оценку не представляется возможным. Сегодня все, что касается взаимодействия бизнеса и города, приносит мало радости. У нас есть малый бизнес, средний, крупный и гипербизнес. Гипербизнес - это город Москва. А в силу того, что у него сконцентрированы все рычаги – и законодательство, и правоохранительные органы, и суды – гиперпредприниматель в лице города Москвы делает так, как выгодно ему. Интересы другого бизнеса побоку.
В программу реновации вошли дома, построенные фактически у самого выхода из метро. На их месте никто не будет строить жилые комплексы – только торговые центры. Жить на выходе из метро вообще не комфортно, в пяти минутах – да, удобно, но не на самом людском трафике. И эта торговая недвижимость у метро останется у застройщиков или будет передана нужным людям. Идет плановое выдавливание ИП, небольших компаний из арендного бизнеса.
А вы считаете, что демонтаж торговых объектов, расположенных на коммуникациях метрополитена, и реновация звенья одной цепи?
Да, причем так называемая «ночь длинных ковшей» - это не первый шаг. Сначала убрали палатки, затем в 2015 году ввели запрет переводить жилую недвижимость в нежилую, потом – демонтаж торговых центров, объектов площадью несколько тысяч квадратных метров. Сейчас реновация. Что дальше?
А какое количество предпринимателей коснется реновация?
Назвать точное число собственников, которые лишатся недвижимости вследствие реновации, пожалуй, не смогу. У кого-то в собственности по 10 помещений, у кого-то по два, у кого-то - одно.
А собственники, которые имеют по 10-15 помещений, попавших в программу реновации, какие-то действия предпринимали, чтобы отстоять свою недвижимость?
Да, конечно, кто-то организовывал жителей, инициировал собрания жильцов, и все вместе они вывели дома из программы. Хотя дом всегда может снова попасть в программу по инициативе управы, управляющей компании.
Можете назвать самое дорогое и самое дешевое помещение, попавшее в программу реновации?
Есть очень дорогие объекты. Например, в доме у станции метро «Щелковская» (Щелковское шоссе, 56/72) стоимость кв. метра оценивается в 2 млн рублей, получается помещение минимум стоит 80-88 млн рублей. Адекватная оценка помещения, используемого для развития арендного бизнеса, - сумма в 100-110 месяцев арендной платы. «Мегафон» платит 800 тыс. рублей в месяц. Вот и получается такая сумма. А стоимость помещения той же площади в 20 минутах от метро может составить не более 5 млн рублей. Разбег цен колоссальный.
Кстати, о «Мегафоне». Во время круглого стола в Московской ТПП вы говорили, что оператор взял моду задерживать платежи по пять месяцев. Это мотивируется тем, что собственники демонтируемых домов просто не смогут найти арендаторов на освобождающиеся площади?
«Мегафон» все-таки заплатил арендную плату. Вообще в «Мегафоне» ситуация задержки арендных платежей связана, скорее, с ротацией кадров внутри компании. С предыдущим руководителем развития сети мы договорились о повышении арендной платы, но пришел новый менеджмент, который не хочет соблюдать достигнутых договоренностей. Думаю, что с «Мегафоном» мы будем прощаться. На это помещение я всегда найду арендаторов, даже с учетом того, что дом находится в программе реновации.
Если же говорить в целом, не по моей ситуации, то программа реновации, без сомнения, стала еще одной возможностью давления на арендодателей со стороны арендаторов. Продать нежилые помещения в домах, попавших под реновацию, невозможно. Сдать в аренду сложно, но возможно, если речь идет о помещении в золотой локации.
Ваша Ассоциация помогает сдавать в аренду помещения своим членам?
Мы оказываем, скорее, юридическую помощь, выступаем в роли третейского судьи.
Как Ассоциации удалось переломить госмашину и какие меры для этого предпринимались?
Я встречался с депутатами Госдумы, Московской городской думы, выступал на круглых столах Московской торгово-промышленной палаты, писали Борису Титову, уполномоченному по правам предпринимателей при президенте РФ. Представители Ассоциации были на многих обсуждениях законопроекта о реновации, готовили поправки в документ, и сейчас с удовлетворением видим, что некоторые из них были учтены.
Хочется верить, что наши действия возымеют результат. Для глобальной программы затраты, связанные с компенсацией для предпринимателей, не существенны, и власти проще обойтись с предпринимателями справедливо, чем и без того расшатывать дальше общественное мнение. Представители Ассоциации выходили на согласованный митинг против реновации. Народу было очень много, все это можно увидеть с видеозаписи квадрокоптера. Реновация вывела на улицу людей политически неактивных. Но, видимо, наступает определенный момент, когда четко понимаешь, если ты не занимаешься политикой, она займется тобой.
Еще хотел бы отметить, что предприниматели в рамках организованного мэрией голосования за реновацию не смогли проголосовать. Я честно съездил в МФЦ, сначала мне пришло sms-уведомление, что мой голос принят, а через день повторное сообщение о том, что мой голос учтен не был по целому ряду формальных причин. Я считаю, что это было сделано специально, так как очевидно, что все владельцы нежилых помещений в сносимых домах выступают против реновации.
