Исповедь управляющего или подводные камни его работы
В любой профессии есть скрытые хитрости, своего рода инструкция по выживанию. О них знают профессионалы независимо от сферы бизнеса. Эти негласные правила позволяют локомотиву бизнеса четко следовать по рельсам. Раскрывает секреты с позиции управляющей компании директор по продажам RD Management Александр Скробко.
Мигрантская драка на кухне
Привлечение мигрантов на работу – не прихоть работодателя, а вынужденная мера, поскольку на рынке труда граждане РФ либо не жалуют работу обслуживающего персонала, либо «стоят» дорого. Однако привлечение представителей стран СНГ влечет столкновение мировоззрений, интересов и даже традиций! А в результате – на «московской кухне» встречаются кардинально разные культуры! Порой, конфликты интересов выливаются в мигрантские драки с депортацией из страны работодателя.
Ориентация на мирное сосуществование народностей – одна из заповедей эффективной работы клининговых компаний.
Когда все нескладно
На объектах коммерческой недвижимости нон-стопом проводятся акции, праздники, детские мероприятия, которые невозможны без декораций. Только праздник состоялся, а «гирлянды» остались. Дело в том, что помещений для хранения таких материалов на объекте нет, их не предусмотрели на этапе проекта, а заказчик требует: «Уберите куда-нибудь, и чтобы все было в целости и сохранности». В результате елочные игрушки, декорации, мебель и тому подобное странствуют по всему комплексу. Порой, доходит до абсурда: декорации, кадки для цветов находят в хладоцентре, а старую мебель, запас строительных материалов, оставшихся от строителей, находят в венткамерах или в других технических помещениях. В результате эксплуатирующяя компания нарушает правила эксплуатации и свои стандарты!
Принцип «одного окна»
Одна из распространенных проблем в facility management – отсутствие единого контактного лица от собственника (заказчика). Это правило выстраивания взаимоотношений между заказчиком и подрядчиком. В противном случае FM управляющий будет получать множество неоднозначных задач от разных представителей собственника.
Как в прошлом году
Зачастую ряд требований собственника по обслуживанию объекта может быть не только нерациональным, но и приводить к дополнительным капитальным затратам. На этот случай управляющий составляет ежегодный план капитальных затрат, определяет приоритетность их выполнения и оценивает возможные риски в случае их неисполнения.
Согласование плана капитальных затрат по принципу «как в прошлом году» может привести к хаосу на объекте!
Между молотом и наковальней
Лето, жарко, а система кондиционирования в бизнес-центре дала сбой. УК знает истинную причину поломки оборудования, но в этой ситуации много НО. Если прямо сказать о сбое оборудования по причине, зависящей от собственника, тогда арендатор потребует справедливого снижения арендной платы. История банально закончится претензией собственника к управляющей компании. В случае, если арендатор не будет знать истинной причины, претензии и жалобы – в адрес собственника с просьбой заменить УК.
Ключ от всех дверей
Бывает так, что собственник здания не устанавливает на объекте систему «мастер-ключ», который подходит для всех технических помещений здания.
Комичность ситуации в том, что в мире высоких технологий существует профессия «ключник», который открывает-закрывает помещения. Порой без него не обойтись! Например, дежурный инженер во время проведения обхода вынужден быть «ключником», тратя львиную долю времени на поиск ключа, открывание-закрывание замка.
Совет: включить систему «мастер-ключ» или СКУД в план капитальные затрат (CAPEX), чтобы избежать подобных проблем и сократить операционные затраты (OPEX) в дальнейшем.
Совещания
Еще одним бичем в работе управляющего являются многочасовые совещания. В результате тратится драгоценное время на «бла бла бла». Очевидно, что совещания – эффективный инструмент в работе, если решения принимаются оперативно! Поэтому постановку задач и контроль за их исполнением лучше выстроить на базе автоматизированных систем управления. А совещания, на которых решения не принимаются в течение 30 минут, нужно переносить на другой день.
