История и тенденции развития офисных центров
Коммерческий директор компании STONE HEDGE Анастасия Малкова специально для портала ComEstate.ru сделала исторический экскурс в историю появления и трансформации офисной недвижимости на Западе и в России.
«Кто с трудом в ладу, тот и с отдыхом не в споре» - гласит известная поговорка. Во все времена люди стремились сделать свой труд эффективным, а рабочее пространство - комфортным. Однако за последние три столетия представления об удобном офисе существенно изменились.
Понятие «офис» появилось сравнительно недавно. В Новое время его функции выполняли различные лавки, дворцы и даже храмы. Кабинетом могло быть любое место, в котором стояли письменный стол и стул. С развитием производства и увеличением числа «конторских» сотрудников минимальное офисное пространство появилось на фабриках, заводах, рынках, мануфактурах и т.д.
Первое здание, предназначенное для офисной работы в современном ее понимании - Адмиралтейство или, иначе, Здание Рипли (Ripley Building) - было построено в Британской империи в 1726 году. Строительство второго настоящего офисного здания относится к 1729 году (Лондон, Британская империя). Это был четырехэтажный дворец «Ист Индия Хаус» (East India House), где тысячи человек занимались бумажной работой по управлению колониями. В 1986 году на этом месте возвели офисный центр Ллойдс (Lloyd's of London) в стиле хай-тек.
XIX век ознаменовался сразу несколькими событиями, которые перевели офисное строительство на новый уровень. В 1871 году Чикаго охватил пожар, который практически дотла спалил город, состоявший преимущественно из деревянных строений. За год до этого на американском рынке появились стальные балки, из которых начали собирать цельнометаллические каркасы зданий. Изобретение в 1854 году Элайджей Отисом аварийного тормоза для лифтов позволило строить офисные здания любой высоты и размещать на небольшом участке земли тысячи сотрудников. Так появилась знаменитая Чикагская архитектурная школа.
Equitable Building - первое офисное здание с пассажирским лифтом - было построено в 1870 году. Оно было семиэтажным (до этого высота зданий ограничивалась четырьмя этажами, так как подниматься выше по лестницам было некомфортно), и впервые спрос на верхние этажи оказался выше, чем на первые. Эта ситуация была обусловлена отсутствием наверху уличного шума и прекрасными видовыми характеристиками. Большинство офисов в Equitable Building представляли собой просторные помещения шириной около 9 метров с высотой потолков до 4 метров для обеспечения нормальной циркуляции воздуха.
Другим, более поздним, примером офисного здания на стальном каркасе является небоскреб Флэтайрон-билдинг (Flatiron Building, 1904 год), прозванный в народе «Плоским утюгом» за необычную треугольную форму.
Далее последовала гонка за этажами. В 1899 году в Нью-Йорке появилось 30-этажное здание, в 1908 - 47-этажное, а в 1913 году закончилось строительство 60-этажного небоскреба.
Обстановка внутри офисных зданий тоже претерпела некоторые изменения. Знаменитый рационализатор труда Фредерик Тейлор предложил размещать сотрудников по периметру больших залов, а руководителей - в отдельных кабинетах. Подобная расстановка существенно затрудняла коммуникацию, а также лишала работников приватности и возможности уединения. В 1960-х годах произошла культурная революция, затронувшая в том числе офисную жизнь. Из Европы пришло понятие «бюро ландшафта», основной идеей которого было игнорирование кабинетной иерархии, объединение руководящего состава и подчиненных в одном помещении и расположение рабочих мест в свободном порядке. Американцы развили эту идею, и в 1963 году придумали систему Action Office, более известную как «кубиклы» и представляющую собой собственную зону с рабочим столом, отделенную от общего пространства — опенспейса (Open Space) - перегородками. Эта система с некоторыми изменениями используется во многих офисах и в наше время.
Отечественное офисное строительство развивалось гораздо медленнее. До 1920-х годов и проникновения влияния Чикагской школы здания высотой больше десяти этажей появлялись только в сегменте жилой недвижимости, а офисы представляли собой строения казарменного типа. В советское время «административные здания» планировались с коридорно-кабинетной системой - небольшие комнаты на несколько человек располагались вдоль длинного коридора. Понятие «офис» в нашей стране появилось в конце 1980-х годов под влиянием западных тенденций.
Сейчас высокие стеклянные офисные здания в крупных городах никого не удивляют. Однако безликие гигантские «муравейники» утомляют, и в последнее время намечаются две новые тенденции в строительстве офисных центров. Ярким воплощением одной из них является московский офисный центр NEO GEO, созданный в соответствии с концепцией «город в городе». Масштабный комплекс общей площадью более 130 тыс. кв. м продуман таким образом, чтобы сотрудники расположенных здесь компаний могли комфортно работать и отдыхать, не покидая его территории. В офисном центре предусмотрены конференц-залы с новейшим оборудованием, просторный наземный и подземный паркинг, уютные зоны отдыха. Развитая инфраструктура NEO GEO включает в себя современный высокотехнологичный фитнес-клуб, торговые галереи, рестораны, службы быта и многое другое. Архитектурной особенностью комплекса является наличие 8 атриумов, обеспечивающих доступ солнечного света в большинство офисов, что делает здание уникальным продуктом на рынке коммерческой недвижимости. К тому же атриумы могут быть задействованы для различных активностей - от тематических выставок до спортивных турниров и крупных конференций. Таким образом, вместо «муравейника» создается мини-город с комфортной «средой обитания».
Другой - диаметрально противоположной - стала тенденция возврата к 1950-м годам - свободной планировке, обилию зелени и домашней уютной обстановке. Востребованными становятся офисные здания, в которых можно спокойно работать и отдыхать в приватной атмосфере. В ответ на спрос появляются так называемые клубные деловые центры.
Клубный офис характеризуется небольшим числом арендаторов, благоустроенной закрытой территорией, современными коммуникационно-инженерными системами, а также наличием дополнительных привилегий и опций, например, эксплуатируемой кровли, террасы или балконов.
Спрос на клубные бизнес-центры постоянно растет. С введением запрета на новое строительство в центре Москвы единственной возможностью появления новых офисов в ЦАО стала реконструкция старых объектов. Многие компании занялись редевелопментом - и на рынок вышли комфортабельные комплексы с развитой инфраструктурой. Например, Central Yard (клубный деловой центр в Басманном районе) или Сentral Street (комплекс офисных особняков на «Бауманской»). Оба объекта, девелопером которых выступила компания STONE HEDGE, выполнены в стиле английской архитектуры и обладают комфортной для ведения бизнеса приватной атмосферой.
Основными покупателями и арендаторами клубных офисов являются крупные российские и западные компании. Помимо удобного расположения и выбора площадей их интересуют такие характеристики бизнес-центров, как презентабельный внешний вид, статусность проекта и наличие дополнительных опций. Приступая к новому проекту, компания STONE HEDGE стремится учесть все требования потенциальных клиентов. Каждый объект девелопера имеет уникальную архитектурную концепцию, удобное территориальное расположение, разнообразную нарезку офисов, закрытый двор и развитую инфраструктуру.
Ставка аренды офисов в клубных бизнес-центрах А-класса колеблется на уровне 900 долларов за кв. м в год, тогда как аренда помещений в реновированных БЦ классов B и B+ на порядок ниже. Арендовать офисы в таких объектах намного выгоднее: за более низкую стоимость покупатели получают уровень комфорта и привилегии, аналогичные высшему классу.
Эксперты STONE HEDGE полагают, что спрос на клубные бизнес-центры продолжит расти и в нынешнем году, а ставки, ввиду кризисной обстановки в стране, останутся на уровне 2016 года.
Фото предоставлено компанией STONE HEDGE
